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2021/12/25
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房屋租賃中，最常見的租屋糾紛之一便是：提前解約（終止），房東扣押金的問題。關於約定提前終止租約扣押金一個月是否有失公平的問題。
這部分可參考之前的介紹：【民事法】提前解約，房租押金要被扣一個月，公平嗎？
房客如果覺得房東提前解約時就要扣一個月的押金是顯失公平、被扣太多押金，告上法院時，法院在審理上的狀況是如何呢？
好律師整理如下：
※租賃契約明文規定違約金處罰規定，法院未必受拘束。
經常有許多房東會認為（當然也有房客會誤以為）如果租賃契約有明文約定「提前退租須負擔違約金之責」，雙方即須遵守租賃契約約定，並且也會認為法院在審理時只能依照契約條款進行審理，不能超過房屋租賃契約的條款所定的範圍。
但這樣的想法並非正確。基本上現實生活中的法院，經常是扮演調整雙方權利義務的樞紐。必要時也會積極介入調整私人間法律關係，藉此達到平衡。因此就算房屋租賃契約有約定提前退租的處罰條款，法院如果經過審理後認為租賃契約條款已特別偏袒一方（通常是偏袒出租人）的話，便將會介入調整出租人或承租人雙方權利義務關係（通常是壓抑出租人）。
畢竟如果都依照自由市場放任式的運作方式，就很容易發生弱肉強食、分配不均的失衡現象（例如房客經常因為房東的經濟優勢地位而被欺負），也因此如果房客因故要提前解約（終止租約），但房東卻要扣很高的違約金的時候，便可以向法院聲請酌減賠償金數額。
※法院可能的調整違約金情形一：直接調整押金違約金處罰倍數
在情形一中，經常是房東在與房客的租賃契約中訂定，如果房客提前退租，就要罰相當於六個月(或十二個月)的租金，作為房東因為房客提前退租的違約金。
這樣的狀況下，直接透過房屋租賃契約約定處罰提前退租的房客這麼高的違約金，其實實質上只是讓房東獲得更高的不當金錢利益，造成嚴重的經濟上剝削。
這時候的法院於審理後，便可能將原本租賃契約的約定倍數直接調降，以取得出租人與承租人間的平衡。至於會調降到多少倍數，則又因個案而有不同。
有將違約金從六個月調成兩個月的案例，也有將違約金從兩個月押金調整成一個月的案例，並不一定。
●參考判決：臺灣桃園地方法院民事簡易判決94年度壢簡字第790號：
「衡之本件租賃契約既定有期限，被告自有在租賃期間內向原告收取租金之期待利益，在原告期前終止租約之情形，對被告而言，除無法再向原告收取租金外，尚須另覓其他出租人，自受有相當之損害，則約定原告須賠償出租人相當違約金，尚屬合理。惟本院審酌原告若能如期履行租賃契約時，被告可得享受利益、本件係雙方合意終止租約、被告復隨即在終止租賃後之翌月（即94年5月初）將系爭房屋出租第三人（此已據被告自承在卷，本院卷第58頁）等一切情況，認兩造約定以六個月租金及沒收押租金總額計算實屬過高，應核減為以二個月租金即120,000元計算，較能兼顧兩造利益，始為允當。」
※法院可能的調整違約金情形二：計算「未履約期間」的比例，調整違約金
除了第一種情形，也有法院在審查提前退租違約金的時候，會考量房客提前退租時，已經履約的部分，藉此衡量與調整間的賠償金數額。
如果房客已經有履行租賃契約一段時間，則計算提前終止租約的違約金時，法院會扣除已履行租約的部分（因為這部分是沒有違約的）。
●參考判決：臺灣高雄地方法院小額民事判決107年度雄小字第1725號：
本件系爭租約約定原告提前終止租約之違約情事，被告得沒收押金之約定，該等沒收之押金應屬賠償金性質，且屬懲罰性質之違約金無疑。基此，本院審酌於續約即106年8月1日至107年8月1日之1年租賃期間，原告業已履約之期間為2個月，而自原告於106年10月1日遷離後，被告仍可就系爭房屋為使用收益，再佐以現今國內房地產價格普遍低迷之客觀情況、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等一切情狀，本院認應依相當於月租金2倍計算違約金，誠屬過高，應酌減為依未履約期間比例計算，即酌減為4,333元。從而，被告就押金得沒收以充違約金之範圍應僅以4,333元為限，餘之押金即867元【計算式：5,200元-4,333元＝867元】自應予以返還原告。
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該案中承租人租到第2個月期滿後退租，房東承受的租金期待損失為剩下的10個月，因此法院審理後依比例計算，即（10/12）*5200 = 4333.33。
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實務上法院對於這類提前終止租約（提前退租）的違約金調整問題上，似乎以第一類的情形較多。而實際上判斷「約定倍數違約金是否過高」的情況，也非固定不變。這部分似乎是可能又與個案中的締約雙方之身分背景、資力、租賃目的、以及實際損害情況來判斷。其中的衡平，興許是取決於法官心中的均衡價格。
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