《教你輕鬆學會投資營建股》- 丁彥鈞 重點整理 - Lure Has It

建設公司：
規劃建案賣給消費者，會計上採用「全部完工法」認列，直到不動產完成移轉，才可以認列獲利。

營建公司：
依據建設公司給的設計圖進行施工，以賺取利潤，會計上採用「完工比例法」認列。

觀察財報中之「合約負債」、「未認列合約承諾」以預測建設公司未來年度的營收及獲利。

會計科目「合約負債」在IFRS 15號公報「客戶合約之收入」實施前係以會計科目預收收入列示，因此合約負債是建設公司銷售預售屋時，預先向客戶收取的訂金，而訂金通常是不動產總價的1~2成，因此可以反映建案銷售的狀況，隨著建案逐漸完工，預收款比例增加，合約負債的金額也會隨之增加，另外預售屋階段，建築物控制權、規格與建材均由建設公司決定，因此需等建案完工交屋時，才可以由合約負債一次認列為收入。

「未認列合約承諾」會出現在財報的附註揭露段，通常與「或有負債」一併揭露，投資人可以關注「重大或有負債及未認列合約承諾/重大承諾事項及或有事項」來獲知建設公司截至財報日止的預售屋之已售出金額。

建設公司存貨型態的土地分為：

• 待建土地：
  建商養地中，已購入土地，但尚未開發。
• 在建土地：
  土地上已有建築物，建築物正在蓋，尚未完成。
• 待售房地：
  土地上的建築物已完全蓋好，但房子尚未賣出，所有權尚未移轉，故仍留在建設公司帳上。

建設公司通常會委託代銷公司幫忙銷售不動產，委託方式可分為下列3種：

• 包櫃：
  代銷公司僅支付現場銷售人員薪水，建設公司僅需支付整個建案營收之1~1.5%佣金。
• 純企劃：
  代銷公司不但要支付現場銷售人員薪水，還要負擔廣告企劃費用，建設公司約需支付整個建案營收之2~2.5%佣金。
• 包銷：
  代銷公司需支付所有的銷售費用，因此建設公司需給予較高的佣金，行情約是整個建案的5~6%。

建商與地主合建方式有三：

• 合建分屋：
  地主提供土地，建設公司提供建築物，建設公司與地主各自以自身名義登記為起造人，於興建完成後，按約定比例分配房屋及土地，並各自銷售。
• 合建分售：
  地主出售土地，建設公司出售建築物，雙方各自銷售，消費者需和地主及建設公司同時簽訂買賣契約。
• 合建分成：
  將出售不動產的利潤，依約定的比率分配給建設公司和地主。

建設公司出售不動產時，需將不動產拆分成土地跟房屋，土地部分依據土地稅法第28條繳納土地增值稅，另依據加值型及非加值型營業稅法第8條規定無需繳納營業稅，亦依據所得稅法第4條規定不需繳納營利事業所得稅；房屋部分則需繳納5%的營業稅，並依據各縣市政府訂定的房屋評定現值計算財產交易所得，進而繳納所得稅。然自105年1月1日實施「房地合一制」後，105年1月1日後取得之土地，以不動產賣出價格，扣除當初之購買價格、相關費用、土地漲價數額後，應課徵營利事業所得稅。

影響營建股股價的因素，是未來的表現，而不是過去的獲利，正確買賣營建股的時點為在本益比高時買進，本益比低時賣出，並運用每股淨值及未來每股獲利折現值來評價。

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