日本房地產並不適合長線投資

房地產是華人很熱門的投資產業，在台灣，由於房地產價格遠高於全球大多數國家的水平，近年來台灣房仲業者宣揚海外房地產投資的比例越來越高了，投資人除了關注實體房地產的稅務和交易成本以外，選擇地區也很重要，扣除東南亞、英國、美國等地區以外，我認為最不適合投資的國家是日本。

根據日本國土交通局的數據顯示，日本房地產從1990年代以後，一度大幅下跌超過70%，2002年以後，房地產價格改回緩和走跌的趨勢，即使2005〜2007年和2009〜2011年日本房價出現明顯反彈行情，但長線來看，日本房地產業始終是在低檔徘徊，事實上，日本的經濟結構經歷1990年代的驟變以後，已經不利於房地產長線上漲的趨勢。

2009年以來，日本的獨立房屋、土地、住宅屋（Residential），扣除季節性變化的話，房價幾乎是原地盤整，沒有明顯上漲，雖然共租公寓和大樓（Condominiums）的房價有上漲，但若考慮日幣貶值，除非投資人在2009年以前就進場，否則考量日幣貶值幅度，2010年以後進場的投資人，到現在也無法獲利，如果日本在數年後又進入通貨收縮，那麼日本房地產的投資人很高機率會面臨長線套牢的問題，投資日本房地產不單單只是研究房地產，還得研究日幣匯率趨勢，投資人要做的功課得相當充足才行。

日本經濟在2000年（紅色框框）以前，通貨膨脹的趨勢較為明顯，1991年以前是日本民間消費較旺盛時期，後來經濟房地產崩盤和亞洲金融風暴，通貨膨脹踩了煞車，到了2000年（綠色框框）以後，進入長期的通貨收縮，從扣除食物和能源的核心通貨膨脹可以明顯觀察出來，日本從2000年以後，大多時間通貨膨脹都低於0%，完善的社保制度和消費力強的中產階級，產生的民間消費像是日本經濟的血液，而汽車工業、電子產業和政府支出所帶來的公共投資及企業設備投資，則是日本經濟的血管，通貨收縮讓日本經濟無法順暢流通，沒有通貨膨脹，就不會有經濟旺盛的日本。

2013年，出口貿易佔日本GDP的比重約14.6%，相對於民間消費比重超過50%來說，出口貿易影響相對小很多，事實上，日本的出口貿易到2008年以前，成長幅度還是很可觀，2009年美國爆發次級房貸以後，日本出口貿易年年成長的趨勢才被中斷，在此之前，日本出口貿易對日本經濟是正面影響力。

1997年爆發亞洲金融風暴以後，日本民間投資逐漸下降，從民間企業的融資借貸情況就能看出來，許多產業進入蕭條時期，企業營運沒有明顯穩定的利潤預期，自然不敢像1990年代以前那樣大膽的借貸擴大投資，日本企業縮手了，企業招募員工和向外擴張的力道也會跟著縮手，日本就業人口在1998年達到巔峰，從此之後呈現溫和減少的趨勢。

即使日本政府發現苗頭不對，努力擴大政府支出，希望能帶動企業出手投資，但日本房地產和金融業的崩壞，對日本中產階級的消費擴張造成重傷害，民間消費沒有復甦，日本企業也不敢出手，擔心恣意投資反而造成無法獲得回報的氣氛逐漸充滿整個日本社會。

2010年以後，日本總人口持續減少，正式進入長期下滑趨勢，日本人口高齡化嚴重，死亡人數紀錄持續創新高，人口連續第7年呈現自然減少(死亡數高於出生數)，減少幅度持續向上攀升，人口持續減少的情況下，日本人朝向都市聚集，2014年，日本三大都市圈（東京圈、名古屋圈和關西圈）人口數達6439.4萬人，佔整體日本人口比重約51%，即使人潮向都市聚攏，東京的房價依然沒有形成長線上漲的趨勢，頂多出現止跌，小幅反彈的震盪，連東京都如此，更不用看人口減少的日本其他地區了。

因為從人口結構、民間投資、匯率因素、通貨膨等許多條件來看，日本的環境不利於房地產長線上漲，日本最近一年因為安倍晉三政府的貨幣政策，才讓通貨膨脹暫時出現，日本的民間消費轉強只是暫時性的，而非經濟大復甦所帶動的，長期健康通貨膨脹，日本資產要上漲，必須搭配日幣貶值，但日幣貶值對於外國投資人來說，卻又造成投資標的的整體淨值以外幣計價呈現貶值，對於房地產投資人來說，日本是相當不適合的目標。