2019 你該投資菲律賓房地產嗎？菲律賓房地產法規總整理 （下）

2019年菲律賓房地產市場相當光明，特別是馬尼拉，需求遠遠超過供應，而這樣的情形也反映在租金上，像是Makati CBD和BGC商業中心有穩定租賃和銷售需求，租金投報率可達6%至8%，整體而言，2019年菲律賓仍持續吸引世界各地房地產投資客。

菲律賓房地產2019現狀：

從2010年開始，菲律賓房地產持續蓬勃發展，像是2017年，馬尼拉商業區增加70,000多個新辦公空間，創下最新紀錄，空置率也只有5％，為何房地產需求和價格都持續增加呢?主要原因就是許多中國公司特別是科技和賭博公司，已將業務外包給馬尼拉大都會等地。這些公司不僅在Makati等商業區購買或租用辦公空間，還為員工購買住宅物業，而這也連帶影響到Makati和Bonifacio Global City（BGC）的租屋和購屋的需求。

博彩業一直是菲律賓房地產主要推動力之一，2018年博彩業總收入增長了9.4％，所以總體來說，菲律賓2019年的房地產市場相當光明，特別是Metro Manila，需求遠遠超過供應，而這樣的情形也反映在租金上，像是Makati CBD和BGC商業中心有穩定租賃和銷售需求，租金最高可達每平方米每月1,800菲律賓比索和1,900菲律賓比索。

2018年，馬尼拉NCR（國家首都區）和NCR以外地區的價格上漲也存在很大差異。在NCR住宅價格上漲8.8％，但其他地區的價格上漲僅為3％。圍繞在Makati、BGC和Ortigas幾個核心的CBD區域及周邊，始終是市場主要的熱點。最為典型的是DMCI在2018年2月初開盤的FAIRLANE項目，一開盤在銷售期間很快就完銷，這在菲律賓房地產歷史上很少見的。

貸款利率：5.5-8%

租金投報率：6-8%（MAKATI金融特區）

大樓管理費：菲律賓購買的大樓為實際坪數，公設由建商承擔，日後只需負擔大樓管理費以便維護公共設施，大樓管理費每平方米約100披索。

車位: 車位依需要另外購買，通常預售屋的車位在100~140萬披索左右。

房地產相關稅法：

菲律賓的房地產稅費很高，過戶成本接近總房價的20%，因此不適合短線操作。

1  交易稅：

其中包括：
1.公證費—交易總額的1%-2%（買家負擔）

2.地方轉讓稅—交易總額的0.75%（買家負擔）

3.註冊費—交易總額的1％（買家負擔）

4.資本利得稅—交易總額的6％（賣家負擔）

5.房產仲介費—交易總額的3％（賣家負擔）

所以總的來說需要由買方負責的費用大約在交易總額的2.5% – 3.75%左右；

而需由賣方負責的費用大約在交易總額的10.5% – 12.5%左右。

2  所得稅：

其次，若是出租物業以獲取收入，那麼需要瞭解到，菲律賓租金收入若高於PHP12,800 (US$272) 每月，就需要向政府繳納12%的增值稅。（此項費用通常由房客承擔）

付完款之後由房產商提供房產證。

我們通常所說的房產證，也就是公寓單位所有權證書，英文全稱為Condominium Certificate of Title (CCT) ，一般房產商會在購房者付完全款後才會真正轉讓所有權，並提供房產證。

3  持有稅：

大馬尼拉地區的公寓應該繳納的房地產税一般為市場價格的0.3%左右。

房地產税每年繳納一次，在一月份開始交，可以一次性付款，也可以分四次付。提前支付可以享受10-20%左右的折扣。而延遲繳納的要付月2%的滞納金。

外國人房地產投資法規：

• 外國人不能在菲律賓購置土地。
• 外國人房屋產權為永久。
• 外國人不能單獨持有土地，不過在某些別墅區，開發商會一次購買所有單位，並再售出做獨立持分的方式(如銷售住宅大樓的方式)。
• 開發商銷售給外國人的大樓、公寓，總銷售面積不能超過40%。
• 購房的外國人和組織也像越南公民一樣，可以出租、轉讓或出售房子。
• 外國人可以與菲律賓公民合資，但是外資比例不得超過40%。

菲律賓地產趨勢分析：

特色：Ａ級商辦非常稀少，租金高。

公共建設:二條地鐵線2019年將進入全面施工階段，輕軌二號線延伸線即將完工，新建的輕軌七號線也進入鋪軌試運行、輕軌一號線延伸線也在施工中，呂宋南線鐵路也終於開始施工了。

優勢：菲律賓人購買力強。物價仍低，經濟基期低，上漲幅度較大。另外BPO (Business Process Outsourcing) 的商辦租賃需求增加，預期租金也有上升趨勢，連帶也會影響到住宅需求。

GDP成長率：近5年經濟成長率平均7%。

人口：(2018年)馬尼拉人口1200多萬，週邊人口2200多萬，菲律賓總人口1億200多萬人，人口組成年輕，平均年齡27歲。

人均：2018年約3104元美金，為臺灣的1/8。

幣別：披索計價。

匯率：近5年維持穩定，2019年約1台幣= 1.67披索。

焦點熱區：

1 馬卡蒂MAKATI：金融特區

2 BGC特區（Bonifacial Global City）：國際學校文教區，有馬尼拉國際學校、英國學校、日本學校

3 Arca South—馬尼拉南方之星

4 Vertis North–馬尼拉北方之星

5 Manila Bay City—馬尼拉灣娛樂城，博弈觀光拚錢景

6. ORTIGAS: 成熟商業區

知名建商：

1 Ayala Land

2 Robinson Land

3 Empire East

4.DMCI

5.SMDC

 

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