中國正面臨著比房地產更大的泡沫危機

（看中國記者常春採訪報道）近日，據華爾街日報報導，中國正處在新一輪規模驚人的購物中心建設潮中，去年全球新建購物中心面積排名前10的城市有九座在中國，全球在建購物中心面積的超過一半也來自中國大陸，報導強調，這個泡沫將比中國的房地產泡沫還要大。據經濟專家分析，這種盲目開發造成的泡沫很難消除或緩解，最終只能因為過剩完全破滅。

華爾街日報引述商業地產服務公司CBRE說，去年全球新建購物中心面積排名前10的城市有九座在中國，全球在建購物中心面積的超過一半也來自中國。四川省省會成都處於中國購物中心爆炸式增長的中心。去年開發商在成都投入使用的購物中心面積達到100萬平方米，遠超當年全球任何城市開設的購物中心面積。龐大的成都國際金融中心IFS只是成都市1,500萬居民可選的購物場所之一。

英國地產諮詢公司萊坊表示，“目前在中國，開發商正建造800座內設酒店、寫字樓和零售商鋪的多用途建築物，總面積達三億平方米。這相當於1000個美國最大 的購物中心、地處明尼蘇達州的美國商城(Mall of America)的規模。”

萊坊中國區董事、綜合項目顧問及代理服務部主管孫俊安稱，如果購物中心在開業后沒有全部被商戶承租或者運營不好，那麼擁有購物中心的人每個月就會虧損數千萬人民幣。中共政府目前還沒有意識到的是，一旦所有項目都完工，那麼空置問題將變得非常嚴峻。

據統計，中國購物商場的總面積約佔全球總量的50%。然而隨着越來越多消費者轉移到網購或者海外代購，大量的零售空間正逐漸被浪費。

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田贊同華爾街日報的報導，他說：“這裡指的購物中心的問題，現在可能還有其他的房地產，也可能有過剩的問題，比如說辦公樓，寫字樓，這可能也有非常大的泡沫，這些辦公樓，寫字樓也好，和購物中心，還有倉庫，這些都屬於商業房地產，商業房地產其實比住家房地產，實際上規模涉及到金額更大，所以他說比房地產更大的泡沫，比住宅房地產泡沫更大，這個確實是這樣的。”

這些購物商場的泡沫是如何形成的呢？

報導引述地產諮詢公司高力國際(Colliers International)的Carlby Xie的分析解讀。他認為，在一些大城市，零售租金居高不下，但部分二線城市的零售租金已經開始下降。供應過剩的問題在中國瀋陽最為突出，瀋陽是中國零售地產庫存量第二大的城市，排名僅次於北京。路易斯威登(Louis Vuitton)的網站顯示，該公司在瀋陽市擁有四家門店，其中兩家只相隔幾分鐘路程。

此外他還分析，購物中心供應過剩似乎有利於零售商壓低租金，但選擇過多也會使一些品牌面臨兩難境地。他認為：“當一個新購物中心開業時，這些品牌當然不想錯過新潮流，但同時又想保留已有一些忠實客戶的現有門店。施華洛世奇(Swarovski AG)亞洲高級副總裁貝林(Francis Belin)表示，在中國，因為城市建設日新月異，人流會在很短時間內發生改變，因此有時你必須在兩處押注，這樣就會導致新店搶了現有門店的生意。 ”

貝林進一步補充說，雖然空置率在上升，但一些開發商仍試圖提高租金，以彌補空置的損失，施華洛世奇在和一些國有房地產開發商打交道時就碰到過這種情況。只有一半商戶入駐的購物中心看起來很凄涼。沒人會願意去那購物或租商鋪。消息很快會在零售商之間傳播開來，以後同一開發商在其他地方的項目也不會有人去。現在中國10大房地產開發商幾乎都有一些商業地產項目，大連萬達集團是中國最大的商業地產開發商。

雖然住宅地產的總體投資額仍遠遠高於商業地產，但商業地產市場或許更難以駕馭，更容易受到經濟走軟的影響。對於開發商而言，商業地產項目的財務負擔也更重，另外，商業地產領域的參與者更少，比如個人投資者很少參與，這導致商業地產套現難度更大。

謝田說：“實際上中共在盲目開發的時候不光盲目開發住宅房地產，實際上也在購物中心，辦公樓、寫字樓，倉儲或其他方面也投入了更大的資金也產生了巨大的泡沫。”

這些購物商場的泡沫對中國的影響呢?

謝田分析，一旦破滅的話，價格下降的話，銀行貸款就全部搭進去了，銀行貸款違約，大批的房地產開發商也好，建築商投資人都要破產，會帶來經濟上更大的蕭條，失業上升，會引發中國金融界的金融、經濟和人民幣的更大的災難。

謝田還強調，這種泡沫很難消除和緩解。他說：“沒有辦法，過剩了以後，泡沫就要破滅，你多建了那麼多購物中心，沒人需要沒人買東西，現在中國實際上中國老百姓還沒有徹底的享受購物中心帶來的便利，購物中心在中國出現也就是十幾年之間，現在看來已經開始衰退了，就是因為過剩了。”