上海外高橋樓市降價 點燃“降價潮”的星星之火

“外高橋板塊的二手房價格已經普降5%左右，個別房源的降幅更大。”21世紀不動產上海區域市場研究部的一位人士告訴本報記者，2014年1、2月，外高橋板塊二手房成交量較2013年同期下降近六成，同期上海全市成交量下滑約三成，外高橋板塊二手房市場跌幅遠超全市整體。

“外高橋板塊的降價屬於意料之中的事情。”上海中原地產市場研究部總監宋會雍表示，自貿區成立之前，外高橋板塊二手房價維持在1.8萬元/平方米，而到去年9月，板塊單價已突破2.4萬元/平方米，漲價速度可謂驚人。去年年底，不動產登記、滬七條等調控信號傳出，使得板塊內的供應遠超需求。

在經過詳細調研后，上海中原地產市場研究部也向記者反饋稱，自去年12月起至今，外高橋板塊的熱度出現明顯下降，整體陷入“量價齊跌”的窘境。

小幅降價購房者仍不買賬

21世紀不動產上海銳豐高橋季景分行王經理對記者表示：“1、2月樓市低迷主要受春節影響，但是進入3月後，行情依然未見起色。3月外高橋板塊樓市成交較春節前的1月同期依然下降10%，往昔‘小陽春’行情被濃重的觀望氛圍取代。”

王經理表示，目前在外高橋板塊內，無論是老公房還是次新房價格，較1月同期都下滑了1000元/平方米左右。“如最近成交了潼港八村的一套60平方米左右的二室一廳，1月份成交總價為130萬元，而3月份的成交總價下降至124萬元，降幅接近5%。”

據漢宇地產提供的數據，去年外高橋板塊的房價普漲20%以上，個別樓盤的漲幅甚至達到50%。例如，位於外高橋板塊的樓盤“金地未來”，2012年11月的均價為2.3萬～2.4萬元/平方米，2013年11月，該樓盤的均價為3.3萬～3.5萬元/平方米，價格漲幅約50%。

去年9月，本報記者曾到外高橋實地調查，由於受到上海自貿區獲批消息的刺激，這一區域的房價出現一夜飆漲。當時，因不少賣家在自貿區概念落地後主動“撤牌”，導致去年9月外高橋區域內二手房掛牌量較8月減少兩成左右，繼續掛牌者，則把價格較8月提高約10%。

“2012年底我這套89平方米房子的掛牌價是190萬，2013年3月份是230萬，5月份是250萬，上個月我掛280萬，現在290萬到手，不還價！”去年9月，在外高橋板塊一個名為中冶尚城的樓盤裡，職業炒房客李明對記者表示，“現在自貿區概念這麼熱，加上這邊配套逐漸成熟，這個價格我很自信，根本不愁賣。”

如今，外高橋房源“不愁賣”的現象已經成為歷史。一位在外高橋板塊從事房產中介的人士向記者抱怨稱：“現在的問題是，小幅度降價還達不到購房者的心理預期，故對需求提振不大。只有降價幅度較大的，才能夠迅速成交。”

“永久城市、瑞禾明苑等原自貿區管委會周邊的次新樓盤，其1、2月的均價穩定在3萬~3.1萬元/平方米，3月份則下降到2.8萬元/平方米，降價幅度達到10%左右。”上述中介人士稱。

區域樓市被嚴重透支？

作為去年樓市火爆的一個標誌性區域，上海外高橋板塊的房價鬆動，會否成為點燃樓市“降價潮”的星星之火。

21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔表示，目前外高橋板塊行情冷清主要是三方面因素導致。首先，近期房貸收緊和二三線城市出現降價現象加重了購房者觀望的情緒；其次，去年外高橋板塊受到大市上漲、自貿區利好的雙重影響房價整體漲幅達兩成，房價高企導致購房者出現“抗性”；最後，自貿區管委會搬遷意味著自貿區發展重心由外高橋轉移至臨港新城，對外高橋樓市造成一定負面影響。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄對記者表示，國內樓市整體形勢不容樂觀，外高橋房價回調帶來的心理效應很容易被放大，從而成為壓垮“金三銀四”樓市回暖的最後一根稻草。

不僅是外高橋板塊，近期整個上海二手房市場的交投都較為低迷。德佑地產監控數據顯示，2014年2月，上海市二手住宅成交量共計11612套，環比下跌18.91%，同比下跌20.41%，成交量創下最近24個月新低，二手住宅成交均價為19612元/平方米，環比下跌4%。

德佑地產市場研究部總監陸騎麟表示，2月由於春節因素的影響成交量有所下滑是意料之中的事情，從目前市場的情況來看，市場正處於逐步回暖的過程當中，不少業主對後市的預期仍然比較高，相信兩會後，今年房地產的調控政策勢必會進一步明朗化，屆時二手房市場的走勢也將進一步清晰。