杭州樓盤降價背後的“市場之手”

在剛剛過去的周末，兩則房地產新聞引發中國公眾廣泛關註：杭州多個樓盤降價，以及多家商業銀行收緊房地產貸款。雖然已有相關銀行出面澄清，也未能改變市場的負面心態。本周初，中國股市對此作出了最直接反饋，連續兩個交易日，在地產股、銀行股帶領下，上證綜指累計下跌逾4%。

2013年，中國樓市的活躍表現似乎仍在我們眼前——住宅銷售量價齊升，土地出讓金、房企業績均創出歷史新高。為何農曆新年剛過，市場風聲就急轉直下，突然間草木皆兵了呢？這應當是中國樓市各種潛在風險綜合共振的結果。

經過1998年房改后持續15年的高速發展，中國房地產行業的發展環境已經悄然改變。一方面，人均居住條件已得到顯著改善，未來繼續大幅改善的空間縮小；另一方面，國家政策已從房改之初的全面鼓勵，轉向了通過徵稅和行政手段的各種限制。從2010年以來中國全國房地產市場的銷量增幅看，高增長時代事實上已經終結。受人口老齡化、城市發展規模等條件的限制，中國全國新建住宅的銷售面積在未來幾年可能達到頂點。

正是在這個背景下，以萬科為代表的一批龍頭房企或進軍海外、平衡風險，或跨行業發展、試水新領域。這些舉動都不免讓人心生疑惑，是否房地產行業整體發展已經見頂。

除了上述宏觀因素外，不同的局部市場也反映出不同程度的風險。

儘管2013年房地產市場整體表現不錯，但不同類型的城市間已出現顯著分化。一二線城市的靚麗表現無法掩蓋三四線城市的整體低迷。同時，土地價格過高的風險也已凸顯。去年，多個城市地價漲幅超過房價，創出歷史新高，尤其是北京出現了樓麵價超7萬元的全國單價“地王”。即便在房地產行業內部，大家也開始關注“麵粉貴過麵包”帶來的風險。

今年春節期間，樓市銷售顯現疲弱跡象。54個城市新房銷售量比去年同期大幅降低，僅略高於處於市場低谷的2012年春節。節后回升的速度也遜於去年，引發市場對需求不足的擔心。

同時，市場存量風險也在增加。據中國國家統計局數據，全國新房待售面積（竣工后未出售或出租）在2013年末達到4.9億平方米，相當於同期新房銷售面積的38%。2010年以來，全國待售面積的增長速度超出同期新房銷售速度，顯示存量壓力正在增加。數據顯示，全國16個主要城市中，除“北上廣深”的可售量（批准預售和銷售）比一年前下降外，其餘城市均有不同程度的增加，其中，三線城市增加幅度高於一二線。

此外，積聚已久的房地產投資項目風險也開始浮出水面，以融典投資為代表的一批房地產投資產品出現兌付危機。目前有眾多投資基金、信託產品投資於房地產項目中，水面之下，到底還有多少此類投資項目處於風險之中尚不明了，但一旦危機爆發，房地產行業將是最大的受害者。

上述這些負面因素，如果一個個單獨來看的話，都算不上影響巨大，歷史上也都曾有過類似先例，但當杭州樓盤降價和銀行收緊信貸的消息一起傳來時，各種負面因素的綜合作用對市場產生了巨大的心理影響。換句話說，過往對中國樓市一致看漲的預期已經出現動搖。

那麼，此次杭州樓盤的降價範圍會不會繼續擴大？其他城市是否會受到波及？我們先來看一下杭州的具體情況。

此次杭州只有兩個樓盤實質性降價，尚未形成全市範圍的普降。降價原因不是政策收緊、也不是資金出現困難，而是供求關係發生了變化。目前杭州的新房可售量已達到12萬套，需要16個月的消化時間，比“北上廣深”平均水平高出一倍。在巨大的供應壓力下，部分開發商主動選擇降價促銷。

雖然杭州樓市2013年量價齊漲，但新增供應的增長的比銷售更快，同比增加27%，年末全市存量比一年前增長40%。從供應結構來看，在2013年的新開盤項目中，有四成以上是兩年內拿地的，快速開發入市的趨勢很明顯。去年杭州開發最快的前十名樓盤，從拿地到開盤的平均時長僅為7.5個月，比2012年縮短近11個月。

開發銷售節奏的大幅提高，背後對應的是開發商成本壓力的上升。開發商唯有通過加快項目周轉速度來維持利潤率。而在限購政策影響下，來自浙江省內的需求受到極大限制，杭州本地自住需求總量又有限，一旦存量高企、銷售放緩，開發商只能選擇降價促銷。

2014年杭州全市住宅新增供應還將在去年基礎上大幅增加40%。可以預計，巨大的供應壓力下，新盤低價入市、在售樓盤降價的案例還將繼續增加。

杭州並非是唯一有存量壓力的中國城市。從公開數據就能看到，起碼有二至三個存量壓力高於杭州的城市，而沒有公布數據的城市中存在風險的可能更多。這些城市大多是二三線城市，是否會出現降價，將受當地競爭環境和潛在需求的綜合影響。

杭州此次降價，與上海在2005年、其他重點城市在2008年以及2011年經歷過的幾輪降價不同，並非政策打壓或經濟低迷的結果，而是房地產市場內部供求變化的體現。如果市場參與各方能夠藉此看清風險的存在，轉變房價只漲不跌的心理預期，反而有利於市場的健康發展。

但同時我們也應該看到，限購政策在目前的供需關係中仍起著重要作用。中國各地政府將面臨考驗，能否在房價鬆動的情況下不輕易出手救市，真正讓市場而不再是行政手段發揮調節作用。