房地產進入轉型周期

日前萬科住總位於北京的樓盤萬科橙號稱開盤“降3000元”，瞬間引起各方熱議，更有甚者將其稱為北京的“崩盤信號”。

實際上，萬科橙此次“降價”事件，在當天下午即被萬科橙項目負責人澄清否認。

同時，即使是比預估價格低，這一事件與杭州等二線城市的樓盤降價也相去甚遠：首先杭州的降價樓盤是從之前一萬餘元的售價降到5千元，相當於折半，而萬科“降到”2.1萬元只減少了19%；其次，杭州的樓盤降價是從之前實際的銷售價格上往下降，而萬科只是在一個號稱的“預估價格”上有所改變，同時將精裝修改為毛坯出售。“萬科橙不算降價，主要還是受政府限價導致的價格平穩入市。”中原地產市場總監張大偉說。

萬科橙否認降價2.1萬元符合天宮院區域價格

萬科橙2.6萬元每平米的“預估價格”並沒有切實依據。在許多業內人士看來，萬科橙的降價並不真實，“精裝變毛坯了，降價很正常”是大家的一直看法。

有人將萬科橙的現象與2010年萬科紅的降價相比，那一次降價之後不久樓市調控開始起效，導致市場寒冬；而張大偉表示，當時樓市遇寒主要是因為政策調控導致，而現在的市場暫時還沒有出現當時變化的趨勢。

相對於萬科降價事件，張大偉認為，北京樓市的真正“警報”是信貸收緊。“信貸收緊相當於房價上漲，”他表示，而這勢必會進一步加重購房者的觀望情緒，從而影響北京樓市“供需格局”。

興潤置業資金鏈斷裂引發地產違約擔憂

興潤置業是浙江奉化當地最大的房企，擁有30以資產。但如今卻資金鏈斷裂、資不抵債，留下超過35億元的巨額債務，其中銀行欠貸達24億元，涉及十多家銀行，而整個事態的處置遠未到划句號的時候。3月13日，記者從奉化官方獲悉，當地已經成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作，企業所有人沈財興和沈明崇已經因非法吸收公眾存款被移送檢察機關起訴。官方稱，興潤置業及關聯企業資金鏈斷裂，經營不善，被高利貸搞垮是主因。

彭博新聞社援引證券房地產分析師評論稱：“在我們看來，房地產的風險在不斷升級，這次開發商違約給銀行敲響了警鐘。我們依然認為銀行應該重新審視貸款政策，收緊房地產開發貸款，對小開發商尤其要當心。”

地產增長乏力銀行收緊信貸

網站曾提到，隨著房地產增長出現疲態，今年年初開始，國內金融機構開始逐步收緊了對地產企業的貸款。

興業銀行(行情,問診)暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務。隨後，興業銀行首席經濟學家魯政委表示自己首次開始從趨勢上看空房地產，並稱“相信在未來十年里，站在現在來看，我們的房地產已經是盛世危途。”

從今年以來的數據來看，無論是在投資還是銷售方面，中國房地產市場增長已經顯出疲態。

投資方面，中國1-2月城鎮固定資產投資與房地產開發投資同比增速雙雙回落。中國統計局數據顯示，固定資產投資同比增長17.9%，也不及去年全年的19.6%。全國房地產開發投資同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5%。

銷售方面，今年前兩個月，全國房價同比和環比漲幅連續縮小。根據數據，1月百城住宅均價環比漲0.63%，同比漲11.10%，不及12月的0.71%和11.51%。1月均價環比漲0.54%，同比漲10.79%，同環比漲幅繼續縮小。

各種跡象表明，今年的房地產已經不復去年年初的火爆開局。在銀行逐漸收緊信貸的背景下，市場對地產類信託和債務違約的擔憂正在加深。

房地產進入轉型周期

實際上，隨著經濟增速下行壓力加大，市場對於房地產調整政策鬆綁的預期正在逐漸發酵。分析人士認為，當前的房地產調控其實是有保有壓，進一步寬鬆的跡象還沒有顯現，繼續以房地產投資刺激經濟並非明智之舉。未來十年，房地產投資對於經濟的拉動作用依然會存在，但邏輯已經發生了很大變化，並不是單純房地產開發，更重要的是存量房品質的提升。這意味著房地產拉動的下遊行業發生了重要轉變，而背後最根本的推動力是人們對於生活品質要求的提升。

國泰君安首席經濟學家林采宜表示，中國城鎮人口的平均住房面積達到30平方米，已經超過了日本、韓國、香港、新加坡等國家和地區的水平，這意味?房地產的存量已經供應過剩，房地產行業已經迎來拐點，黃金十年的傳奇難以續寫。

她指出，部分二、三線城市的房價已經開始拐頭，部分大城市的房價由急漲轉為慢漲，甚至停漲，一些條件不太好的小區房價會出現回落。“有的時候是變相降價，比如新建樓盤的價格跟舊樓盤差不多，但房子的品質大為提升。”

她認為，未來十年，房地產行業進入轉型升級的調整周期，行業依然會有所作為，但表現不再是急切地蓋房子，而是更好地規劃小區的功能，加強社區服務，改善居住環境，房屋更加節能環保，而室內的裝修則更加智能化。與房地產行業轉型相伴隨的是消費拉動作用的增強和第三產業的崛起。

林采宜表示，“經濟轉型必然伴隨著傳統製造業的衰退，但是無煙工業將會崛起。雖然這意味著增長速度的放緩，但相關產業對於勞動力的吸納會更多。”當前經濟面臨的並不是周期性問題，而是結構性問題，不同產業之間的差別非常大，可以說是幾家歡樂幾家愁。