2014年中國房價或將見頂

《住房綠皮書》預測，2014年中國大城市房價或將短線見頂，中小城市樓市頹勢延續。

從全國樓市看，市場已經嚴重分化、冷熱不均，即一、二線城市持續快速上漲，三、四線城市平穩甚至冷清，中國房價增長具有明顯的區域特徵。《住房綠皮書》預測，2014年中國大城市房價或將短線見頂，中小城市樓市頹勢延續；住房租金繼續慣性上漲，漲速季節波動較大；土地成交量可能進一步放大，土地價格穩中略升；房地產行業集中度進一步提高，企業競爭更趨品牌化；房企融資方式逐漸多元化，直接融資比重繼續上升。

由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”近日在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告（2013-2014）》。

《住房綠皮書》從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策和年度主題五個方面，對中國住宅市場體系做了全面系統的分析、預測與評價，並給出了相關政策建議。具體內容包括：在評述2012～2013年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2013～2014年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體系，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議；結合城鄉一體化的發展趨勢，專題分析了城市化進程中的外來人口住房問題，提出了相應解決方案。

《住房綠皮書》2012～2013年分析顯示，中國住房市場總體處於擴張區間。全球房價回升，新興經濟體表現尤為顯著。我國住房市場並非孤立地上漲，但板塊漲幅居前。我國房價增長具有明顯的區域特徵，一方面自住型需求恐慌入市推動大城市房價飆漲，另一方面中小城市出現明顯滯脹。在房價快速上漲的同時，大中城市住房租金持續快速上漲，租房壓力顯著增大。土地市場整體持續向暖，計劃供應量、實際供應量和成交量同比均較大幅度上升,住宅用地漲幅明顯。房地產開發貸款強勁上揚，個人按揭貸款高位運行。地產行業集中度進一步提升，企業數量緩慢縮減。

中國樓市已經嚴重分化

據《人民日報》報道11月，全國70個大中城市房價環比漲幅有所收窄，但同比上漲的城市仍有69個。從全國樓市看，市場已經嚴重分化、冷熱不均，即一、二線城市持續快速上漲，三、四線城市平穩甚至冷清。

“樓市分化是今年市場的顯著特徵。”中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，在目前的經濟發展及公共資源分佈不均衡的情況下，一、二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人，“整體市場已經出現了明顯的四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。”

據中原地產監測，2012年一線城市平均供求比為1.14，二線城市為1.21，三、四線城市更高，達到1.39；而截至今年11月份，一線城市平均供求比降為0.87，出現供不應求情況，二線城市及三、四線城市則顯得頗為穩健，供求比與2012年持平。

一、二線城市漲幅明顯超過三、四線城市，除受供求緊張影響，還受到土地供應的影響。

從政策層面看，2012-2013年各地限購限貸政策繼續嚴格執行，政策調控總體進入平穩轉型期。差別化稅收政策穩定持續，房產稅改革越來越近。但重點城市完成房價控制目標存在困難，調控政策面臨突擊加碼。

“2011年限購后的一兩年，一線城市減少了土地供應，且因為三、四線庫存高，消化速度慢，房企逐漸回歸一、二線城市，房企扎堆搶地提高了市場價格預期。房價的上漲又推動了需求恐慌入市，造成了房價加速上漲的惡性循環。”張大偉說。

鏈家地產市場研究部張旭則指出，臨近年底，受土地供應節奏影響，土地交易量出現大幅上漲，將有望改善房價預期。

數據顯示，今年前11月，全國土地購置面積同比累計增幅自2011年以來首次由負轉正。這主要是由於11月份大量土地成交的拉動。

根據統計，11月份，單月新增土地購置面積達到8115萬平方米，環比上漲4.44倍，同比上漲1.04倍，“在不出現重大的利空政策的環境下，明年土地開發增速會有較為明顯的增長，對於新房供應環節的緊張狀態或有所緩解。”張旭說。

從住房保障看，2012-2013年通過多渠道籌集資金，確保了城鎮住房保障的順利實施，棚戶區改造納入到住房保障的核心工作。但城市外來人口占城市人口比重實際上可能超過三成，多數城市外來人口住房的基本情況不容樂觀。

《住房綠皮書》對2014年中國住房市場所面臨的外部環境作出如下判斷：全球經濟增速較低，通脹放緩，利率穩定，貿易低迷；全球住房市場價格將繼續上漲，但增速回落；我國經濟周期的結構性和階段性特徵更加突出，中速增長或成常態化；“穩增長”政策目標基本不變，政策力度效果或將有所減弱。

《住房綠皮書》預測，2014年我國大城市房價或將短線見頂，中小城市樓市頹勢延續；住房租金繼續慣性上漲，漲速季節波動較大；土地成交量可能進一步放大，土地價格穩中略升；房地產行業集中度進一步提高，企業競爭更趨品牌化；房企融資方式逐漸多元化，直接融資比重繼續上升。

《住房綠皮書》還梳理了當前中國住房發展中存在的突出問題：房企經營管理欠規範，財務粉飾、尋租現象突出；大型房企爭相出海，投融資風險不容忽視；租房家庭無法享受自有住房同等權益，租房中介服務市場管理混亂；房貸在銀行金融機構各項貸款中的比重依然處於較高位，房地產貸款的信用風險隱患未除；差別化房貸難以落地，保障房金融支持機構體系缺失；地方政府財政金融風險累積，征地過程中矛盾激化；住房公積金制度保障範圍不足，使用上存在漏洞；保障性住房管理層次不清晰，住房保障資格審查機制不完善、檔案管理工作存在紕漏，分配機制不健全；閑置土地監管力度不足，工程質量監管亟待加強；調控問責制度依然沒有兌現，住房長效機制仍然是“只聞其聲不見其人”。

《住房綠皮書》指出，中國住房市場健康均衡發展所面臨的主要挑戰是：從外部環境看，部分行業產能過剩依然嚴重，局部金融風險隱存；從住房市場本身看，行政管控扭曲市場信號，住房供求矛盾長期存在；從租賃市場看，房價租金攜手飆漲，租房家庭與有房家庭的貧富差距加大；從土地市場看，土地市場寡頭壟斷日益加劇，推高地價的意願強烈；從住房金融市場看，住房金融市場過度集中於間接融資市場，住房信貸市場板塊的強勁走勢給房地產調控政策帶來壓力。

《住房綠皮書》提出，2013~2014年的住房調控目標是將住房投資增速、住房價格增速及住房存銷比保持在合理區間內。住房調控的主要任務是:平衡供求，調整結構；穩定價格，加快改革。住房調控的方向是：從以往的行政調控為主轉向市場調控為主，從需求調控為主轉向供求雙向調控，從“一刀切”的調控為主轉向差別化的調控為主。住房調控的原則是“五個統籌”。即行政調控與市場調控的統籌，住房供應體系內部的統籌，不同區域住房市場的統籌，住房市場預期與基礎設施和公共服務改善的統籌，調控政策與制度改革的統籌。

《住房綠皮書》認為，未來的政策方向是構建“安居、康居、樂居”的住房供應體系，建立住房市場長效調節機制。在此基礎上，《住房綠皮書》提出2014年的重點政策方向：完善法律法規與政策制度，規範房地產企業經營行為；弱化房價行政管控，深化住房市場改革；完善住房租賃市場，維護租賃者合法權益；有效擴大住房直接融資市場比重，藉助證券化技術有效防控房地產資金風險；擴大合作性住房金融機構生存和發展的空間，探索建構有效的保障房融資機構支持體系；建立保障房檔案系統，完善住房公積金制度；擴大住房監管覆蓋面，避免“熱脹冷縮”和“重買輕租”；改革當前土地市場制度和住房市場制度，運用多種手段增強城市外來人口的住房支付能力。

針對當前住房市場高位運行、結構分化的現狀，《住房綠皮書》建議，2014年應維持政府主導投資的適度規模，繼續推行穩健的貨幣政策。強化市場預期管理，保持調控政策的相對穩定性。適當增加一線城市和熱點二線城市土地供應，減少三、四線城市土地供應。

《中國住房發展報告（2013-2014）》對各級政府尤其是城市政府部門、國內外企業、有關研究機構、社會公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價值。