房價上漲空間有限 該拋房了

持有還是拋，對房產持有者來說，這是個問題。之前投資房產是“閉著眼睛買都會賺”，而如今卻變成了一項要求很高的技術活。面對當前的市場環境，降低“倉位”，持有優質物業，可能是投資者的最佳選擇。

房產投資出現變化

近日，又有媒體爆出消息，李嘉誠旗下的“長和系”再次在上海戰略性拋售核心物業——浦東世紀公園旁的別墅項目御翠園的商鋪部分日前以低價入市，並且御翠園首期“四季雅苑”在“長和系”持有收租十多年後也被計劃改造出售。

這已經是李嘉誠近期第五次出售手中持有的物業。就在2013年年底的最後一天，李嘉誠賣出位於南京的國際金融大廈物業，售價超過20億元。而在此之前，李嘉誠還出售了包括廣州、上海等地物業，短短半年內，回籠資金超過127億元。

對於李嘉誠的舉動，萬科董事會主席王石在微博上表示，精明的李嘉誠先生在賣上海等的物業，這是一個信號，小心了！內地“房產大佬”的回應，可謂意味深長。

而李嘉誠自己對中國房地產市場的判斷，同樣也不是很樂觀。他本人在接受廣州媒體採訪時表示：“是的，價格漲太高，一般老百姓已經難以承受。所以近期也看到政府出台了調控政策。我一生的原則是不會去賺‘最後一個銅板’。”

那麼，對於手中持有投資型房產的投資者來說，現階段該如何選擇？是否真的到了“賺最後一個銅板”的時候了嗎？其實這樣的判斷並非全無道理。無論是從房產投資本身，還是從其所處的外部環境來看，均有跡象表明，與兩年前相比，房產投資已經發生了很大的變化。

內在問題逐漸顯露

國內樓市出現分化，房價告別普漲時代，而租金回報過低，且低過穩健型銀行理財產品，說明投資房產會帶來巨額財富的時代，離我們已漸行漸遠。

房地產市場已由之前的普漲狀態，出現了分化。中國指數研究院數據表明，在剛剛過去的2013年，一線城市供不應求矛盾嚴峻，房價漲幅突出，北京、廣州、深圳漲幅均超過20%；廈門、南京、福州等熱點二線城市住宅均價較高，漲幅多在15%以上；武漢、重慶、成都等多數二、三線城市供需基本均衡，房價走勢整體平穩，同比漲幅多在10%以內。但大連、瀋陽、唐山等部分二、三線城市住宅供大於求，房價上漲緩慢，漲幅已經低於6%，處於相對較低水平；而包括溫州、海口、聊城等少數二、三線城市住宅市場下行，房價明顯下跌，其中溫州跌幅最大為13.91%。

房價出現滯漲甚至回落跡象，投資風險已然顯現。在房價和成交量都創新的情況下，房價出現分化已經成為不爭的事實。國家統計局網站公布的數據顯示，2013年1月至11月，商品房銷售面積累計達到110806.80萬平方米，同比增幅為20.8%；商品房銷售金額累計達69946.00億元，同比增幅30.7%。整體形勢向好，但無法掩蓋部分三、四線城市因為供需失衡，導致房價出現回落的情形，比如溫州等。此外，包括大連、天津等城市，房價也表現出上漲乏力跡象(參見“國內部分城市近年房價走勢圖”)。

行業巨擘的說法也證實了這種現象的存在。近日王健林在接受採訪時表示，中國目前房地產市場，除了“北上廣深”和杭州、南京等城市外，房子已經非常難賣，兩年後已經無需調控，消化存量房產就需要很長時間。

更讓投資者感到尷尬的是，房產投資的租金收益水平極低，與目前市場上常見的銀行理財產品相比，已毫無優勢。以上海一套位於徐家匯總價在500萬元的公寓來說，租金水平大約10萬元/年左右，其年化收益率為2%。但記者了解到，目前銀行推出的理財產品，收益率普遍超過5%，一般在6%~8%之間，最高甚至超過10%。與之相比，住宅租金回報率明顯偏低。如果單純從現有的投資回報角度來看，持有房產顯然不合算。

對於房產投資來說，租金回報早就不在他們考慮的範圍內，而是追求房價上漲之後出售房產所帶來的資本利得。但問題恰恰在於，房價一旦上漲乏力，這對投資者而言則意味?投資失敗。

外來因素帶來困擾

未來樓市會受到諸多利空影響，內憂外患，2014年的房價極有可能會反轉。而這對房產投資來說，也會造成不利。

國內外貨幣市場環境的變化，讓房地產市場將會受到不小的影響。我國將會實施穩健貨幣政策，導致市場流動性減小，由貨幣增發引起的房價上漲動力將大大減弱。另外，市場需求缺乏銀行貸款的支持，也會在一定程度上造成購買力的下降，因而對房價形成利空。

另外一個不可忽略的因素是美國QE逐漸退出，對房地產市場將會產生間接影響。美聯儲在去年12月中旬宣布，自2014年1月開始將每月850億美元的資產購買計劃削減掉100億美元。從此，美國持續了5年的量化寬鬆政策(QE)終於實質性邁出了逐漸退出的步伐。此舉雖然與中國房地產並無直接的關係，但美國QE逐漸退出，有兩個方面的影響不可忽略，其一是將會導致全球流動性告別長達20多年的“過剩”而走向“短缺”；其二是會改變全球流動性的方向，新興市場將從國際資本的流入地變為流出地。在這種情況下，資產的價格包括房價，會隨之面臨諸多變數。專家已經給出了美國QE對中國樓市影響的路徑，香港市場將首當其衝，再往後是內地。而香港樓市已經出現下跌趨勢，中原城市領先指數顯示，香港指數從最高的125下跌至最近的119，市場成交量萎縮。內地樓市能否獨善其身，目前尚難以下結論。

根據國家統計局網站公布的數據顯示，2013年1~11月份，房地產開發企業到位資金共109475億元，其中納入統計口徑的外資只有475億元，表面上佔比很小，但專家表示，QE扭轉的是房地產行業的資金面。一旦資金推動的房地產投資沒有了後續力量的持續跟進，行業的擴張會戛然而止。所以有專家預測，QE退出引發的房地產企業資金面的緊張會在2014年上半年到來。

調整倉位擇機出手

投資房產成為“技術活”，這已成為不爭的事實。雖然中國的房地產市場並未達到崩盤的地步，但鑒於市場形勢已經產生變化，所以建議投資者應該採取更為靈活的策略來應對。

首先是可以考慮收益更高的投資方式。記者的一位熟人張先生已選擇掛牌出售手中的房產，他有著自己的判斷，與其忍受僅2%左右的低租金收益，不如選擇拋出房產，選擇收益更高的投資方式，比如穩健性的投資理財產品等等。

當然，應該出售哪些類型的住宅，也是有講究的。由於住宅市場屬於區域性市場，因此價格的區域性特徵也非常明顯。對於資源配置優渥的一線城市以及中心城市來說，市場發展空間還是不小，所以對於一些能夠帶來較高租金收益以及未來還有升值空間的物業，可以考慮持有。比如靠近地鐵站、CBD附近的公寓，以及名校附近的學區房，另外包括租金收益不錯的商鋪等等。而對於部分依靠區域內僅有的自住需求所支撐的三、四線城市而言，購買力有限，所以未來的成長空間必然也不會很大，那麼這類物業必然屬於拋出對象。

此外，對於拋售物業時機的把握，其實也很有講究。需要留意的是，不要指望“賺到最後一個銅板”，所以應在樓市還處於緩步上升將接近高點的過程中出手。因為不動產有個特性是變現能力弱，所以很難及時出手。而一旦市場達到高點並出現反轉，想要及時出手，因為買氣的下降，已很難實現。

中國社會科學院在去年底發布報告稱，2014年一季度房價將短線見頂，此後二、三季度將保持穩定，而四季度全國尤其是一、二線城市將穩中有降。對於住宅市場來說，可能會告別之前的快速上漲時期。按照當前的市場走勢來看，今年上半年走勢相對比較平穩，在這過程中作出調整，應該比較合適。