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“京7條”難以遏制房價上漲的6個理由

北京這個時候發布新的調控措施,其實有點奇怪的。前幾天住建部的秦紅稱,房價上漲不能怪調控沒有效果。這句話,怎麼看怎麼覺得彆扭,如果調控有效果,房價還會上漲嗎?反過來說,房價已經上漲了,怎麼還能認為調控是有效的?但是,我們從住建部政策研究中心主任秦紅的話語中,還是能看出,她的意思有三個,一是房價應該下降,二是調控能夠讓房價下降,三是,這是一個非常遺憾的事情。雖然不能苟同秦紅的觀點,但是秦紅說的客觀現象是存在的,就是調控沒有能遏制房價的上漲。

既然如此,為什麼北京還要出台一個“京7條”的調控措施呢?在最近國家統計局的統計報告中,9月份同比的房價上漲幅度北京繼續充當帶頭大哥的角色,上漲幅度達到20%以上。這個調控措施能有效果嗎?我們還不能有太多的期待,主要原因有如下幾點:

一是,中央方面一直強調要建立長效機制調控樓市,而這項政策中,我們沒有看到長效的因子,這樣的政策隨時都有退出的可能,如果遇到種種不確定的條件的變化,都可能影響到這個政策的執行。為什麼不等一等,看看三中全會的精神究竟會是怎樣的樓市安排,那樣不是更穩妥嗎?國五條之後,北京就出台過細則,其效果不言而喻。為什麼總是在政策之後出政策,打文字遊戲有意思嗎?

二是,和周邊房價掛?,比照周邊房價降低30%,這本身就是個不準確數值。什麼叫周邊房價?周邊是多大範圍?是一個地區,還是一條街道?周邊每個樓盤的房價也不一樣,即使是同一個樓盤的房價也不是確定的,也會隨著時間和購房對象變化。你指定要低於周邊房價,他給你提供一個最高的房價怎麼辦?和周邊房價掛?,本身就是認定了房價上漲的正當性,也就是說只要周邊有房價上漲,這種所謂的剛需房的價格就有上漲的理由,因此,這個政策,根本就不是一個降價的政策,也不會有控制房價的效果。如果房價和收入掛?,那樣才是一個有效的,和能夠被人接受的房價。房價和房價掛?,而不是和收入掛?,有點莫名其妙。

三是,所謂的剛需房也是個莫名其妙的概念,剛需看起來是個很固定的概念,但是,我們不用分析也能知道,如果房價上漲的時候,需求就旺盛,如果房價下跌的時候,需求就會出現大幅度的下降,有些人會以各種血汗錢的名義,要求把已經到手的房子退回去。

經濟學上的需求是有需要,並且有支付能力的購買行為,這樣的活動才能稱得上是剛需。目前的情況是,真正沒有房屋的人按照自己的收入根本沒有購買能力,而有購買能力的人會通過各種手段,包括假離婚、假手續等方式以剛需的名義購房。“京7條”為這樣的需求提供低於市價30%的房屋,而不是以創造社會整體的合理的價格體系為目的,讓樓市惠及整個社會,這有點莫名其妙。

四是,“京7條”的力度與以往的調控政策相比並不算大,也沒有超過以前的思路,因此其效果不敢奢望。“京7條”與房產稅比、與20%的交易增值稅相與遺產稅相比,其力度都要小的多。這裡所說的低於周邊30%的房價到底是不是真低?低於30%的房價是不是老百姓能夠接受的?如果房價相對來說確實是低下來一些,但絕對值依然大大高於一般老百姓的購買能力,那麼就把優惠和福利轉到了那些本來不需要照顧的人身上了。

五是,“京7條”沒有提出系統性的降房價的機制,也就不能影響市場房價的走向。沒有抓住樓市問下的要害,調控的目的是系統性地降房價。目前的情況是,系統性的漲房價,如果,開發商繼續挑起房價上漲的競爭,像有的學區房那樣,一下子就把周邊房價從3萬調到7萬,從5萬調到10萬,甚至更高,這樣的所謂保障房是不是要跟著上漲?不但解決不了問題,還會給市場添亂。政策中擬規定,購買“自住型商品住房”的家庭自購房起,五年內不得上市,五年後上市收益的30%上交財政。但是,交易雙方,會不會採取私下交易的方式,把應該政府收取的30%收益被買賣雙方吃掉,如果購買雙方就說按照原價交易,也就沒有增值了,政府怎麼分得收益?你又有啥辦法?

六是,本來北京房的產權形式就太多了,政策出台的也太多,最後沒辦法管理,成為下一步住房制度改革的障礙。北京的保障房,除了經濟適用房之外,還有限價房、兩限房、成本價房、央產房等等。有人該政府管的政府管,該市場管的市場管,這是有道理的。但是,這又是不現實的,本來,商品房就是商品房,保障房就是保障房。能住商品房的住商品房,住不上商品房的住保障房。但是,現在的保障房沒有合理的退出機制,保障房成為投資品,也就讓保障房成了比商品房獲利更大的手段。多年的事實已經證明,提供多少保障房都不夠用。“京7條”明確規定,5年後可以出售,這給投機者和管理者來說,都留下巨大的尋租空間,將不可避免地成為腐敗的動力。

樓市的調控一定要簡單化,不要搞這麼多的政策,國外那些樓市比較穩定的地區,沒有一個像我們這樣,層層都有一個住建委,每個項目的限制有如此之多,文件不斷地發來發去。還是原來那句話,政策不再多,在於堅持下去。限購也好、限貸也好,都應該放開,前提就是房產稅、交易稅等長效辦法發揮作用。如果什麼時候形成了鼓勵大家購房的時候,這個市場就是真的好了。



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