南京，請把我留下！畢房族？畢租族？你的青春無處安放

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

又是一年畢業季來襲，初出茅廬的職場新人們，想好了如何安頓自己的生活嗎?

據統計，今年全國普通高校畢業生總數高達795萬人，超過歷年之最。而南京高等教育資源豐富，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內一流的高校和科研機構。

2016年全市在寧普通高等學校53所（不含部隊院校），在校學生（不含研究所）71.74萬人，比上年增加1.12萬人。在寧高校及研究所培養機構在學研究所11.04萬人，比上年增加0.40萬人。平均每年的畢業生：研究所約3.67萬人，本專科約15萬人，合計約接近19萬人。

這麼大的人流量入市，總會面臨兩個問題：一是居住，二是工作，有了住的地方才能安心工作。

一時之間，畢業族在買房和租房的天秤兩端搖擺不定。這是年輕人與社會第一次短兵相接的時刻，即使想去領略詩和遠方，也要先過了生活的苟且，「有瓦遮頭」才有底氣面對狂風豪雨的洗禮。

成為一名「畢租族」？

根據往年的數據統計分析，每年的6月到8月，成為房屋租賃的高峰期，其中一個原因就是大學畢業生離校，租房的需求集中大量釋放，租房市場開始新一輪的火熱，據相關統計，南京市區的平均租金在2000元/月以上。這對於選擇留在南京工作生活的應屆畢業生來說，租金壓力不小。

▲2016.06-2017.05南京月平均租金價格走勢（圖表來源：西祠房產）

這時候什麼樣的房子會成為這群90后們選擇租住的房子呢？

個性、獨立、享受生活的新一代人，貌似更喜歡屬於自己的獨處空間，因此市場上的一室一廳的公寓成了他們的最佳選擇，而且公寓產品設計時尚前衛，而且地段優越，交通便利。

大量租客湧向公寓市場，精明的投資客就會抓住機會，開始進軍公寓產品，另一方面，受到南京住宅限購、限賣、限待政策的影響，也使得公寓產品更加的火熱。

紫悅廣場43㎡公寓戶型樣板間實景圖↓↓↓↓

「畢房族」悄然登場

其實對於「畢房族」這個詞，大家都不陌生，顧名思義，指的是剛剛畢業就買房的人。

特徵：畢房族—即畢業購置房產。

主要人群：剛畢業的大學生；

人群特點：低收入 90后；

心理特徵：超前需求、小戶型。

年輕的「畢房族」擁有的資產有限，又不想背太重的房貸，所以就把目光投向了小戶型的公寓。面積小而美，不僅總價低月供壓力小，不僅解決了租房的問題，而且，在「四限」時代下，40年產權的酒店式公寓不限價、不限購、不限貸、更不限售，對於剛畢業的外地年輕人來說最合適不過了。

無論單身還是情侶，作為過渡居住還是不錯的選擇，從投資的角度看，即使自己以後成家立業了，也可以租出去，收收租金的日子也是蠻愜意的。

在目前的「五限」時代，限購+限貸+限價+限售+限贈，一些投資客紛紛把目光轉向南京的公寓市場。對於投資者來說，面對樓市的連番調控，可選的投資產品極少，所以越來越多的把目光投注到了公寓身上。

▲南京2016、2017一季度公寓成交套數

年輕人買公寓怎麼選？

當你面對一個公寓，不知道自己是否值得入手時，可以問問自己：這裡是不是區域現在或未來的核心？這個公寓好不好租，能不能賣出去？附近租金水平怎麼樣？

房地產理論的核心就是房子的價值就是房子周邊的各種公共配套設施的價值總和，而支撐房價的五大支柱性配套設施就是教育，醫療，交通，商業，產業。所以，圍繞這五大支柱就是尋找價值窪地的基本方法。

不同房產的配套側重點會有不同，決定公寓價值的側重點是交通和產業，因為商住公寓的租客一定是創業公司和年輕人。順著這個思路，我們可以了解決定商住公寓投資價值的三個價值點。

1、一定要選擇在交通便利的地方。

在當下買房成本中，出行時間成本也是重要的考量因素。因此，購置新房時最好選擇捷運沿線、交通便利的樓盤，讓早出晚歸變成晚出早歸，節省更多的上下班時間，生活幸福指數直線提升。

公寓首選捷運上蓋；其次500米以內，差別不大，當然越近越好；超過500米，距離越遠，價值越低。城南純新盤紫悅廣場就是區域內難得的捷運上蓋物業。項目位於捷運1號線天隆寺站上方，與天隆寺站2、3號口無縫對接，距離南京南站3.5公里，5分鐘車程。

沙盤一角↓↓↓

2、公寓的周邊一定要有產業支持，最好大公司雲集的地方。

如果這裡有很多大型公司，那麼和大公司配套的中小公司就會扎堆在這裡，帶動這個區域整體的商務氛圍，這個時候，如果需要找這方面公司相對會輕鬆很多。後期，將公寓出租的時候，區域內也有大量的租客群體作支撐。

紫悅廣場所在的城南軟體大道軟體谷吸引了眾多像中興、華為一樣的大型企業在園區內辦公，片區內聚集了1000多家企業，年產值達到2000億，超過25萬高收入人群在這裡上班。這些龐大的年輕剛需恰恰就是公寓租客的最主力的客源。

同同時這裡也是雨花台區的商業核心，紫悅廣場一街之隔的是即將於今年下半年開業的70萬方新型城市綜合體雨花客廳，城南已運營多年的楚翹城距離項目也僅有300米左右，商業配套純熟。紫悅廣場本身也是集Midtown商業廣場、創客辦公、迷邸國際公寓為一體的城市綜合體。

3、公寓一定要有優質的物業，首先要選擇大品牌的開發商。

很多人說，公寓的物業費太高，而恰恰就是這種公寓優質的物業才是高租金的保障。試想，這種房產要有明亮的大堂，乾淨的走廊，而這些在普通住宅都是根本無法想象的。

紫悅廣場是由深耕金陵25年的南京建發精心打造，作為一家本土品牌國企，南京建發連續8年蟬聯全省房地產開發50強企業，當選南京地產品牌企業、南京誠信開發商、最具品牌影響力房企等，更先後榮獲全國五一勞動獎、土木工程詹天佑獎、魯班獎等。

後期物業上，紫悅廣場聘請的物業公司是擁有國家一級物管資質、擁有豐富管理經驗、連續7年業主滿意度排名第一的綠城物業為項目提供物業管理服務。

在後期託管上，紫悅廣場引入了專業的綜合性資產運營管理服務商——未來域，根據客戶需求，提供全面的生活服務和租賃等資產管理服務，始終遵循高規格的服務標準，確保入住無憂、保障穩定收益。

總價低的裝修現房，即買即住

「畢房族」剛參加工作，收入水平處於初級階段，因此新房總價不宜過高，應該首選總價較低的成品房源，不僅可以節約等待交付、裝修的時間成本，而且還能實地觀察走訪樓盤配套，戶型等，省去不少糾紛和煩惱。

紫悅廣場項目以37-43㎡為主，其中：37-43㎡的戶型佔86%；76-86㎡的舒適型公寓；少量96㎡的小三房公寓，方便年輕人以較低的成本在主城安家。儘管價格尚未公布，但參照周邊項目22000-24000元/㎡的單價，預計其小戶型公寓總價將會控制在百萬以內。戶型小但能確保今後的可居住性，低總價使其租金回報率也有所保障。

紫悅廣場的公寓以廳房系統、廚房系統、衛浴系統三大系統締造出一方精緻生活空間，在公寓裝修中引入了德國杜拉唯特、漢斯格雅、高儀、西門子，瑞士弗蘭卡等國際一線品牌，打造高品質精裝公寓。

不管怎麼樣，剛畢業的大學生想要在南京穩定下來，必須要有一個立身之所，租的也好，買的也罷，都是一個可以遮風擋雨的地方，能夠在辛苦工作之後放鬆身心。或許在租房的過程中會遇到各種困難，房租貴，被人坑等等，但也會有各種溫馨難忘的時刻(比如結交一個無話不談的密友)，這些好的壞的經歷都會成為之後人生中難得的財富。打不垮你的，終會另你更強大。不管房子如何，生活總是自己的，剛接觸社會的畢業生們，認真一點，耐心一點，堅定一點，再努力一點，總會遇見更美好的將來。

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7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。