鏈家研究院院長楊現領：購買力在減弱 市場預期已經改變

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中房報記者 徐妍 成都報道

「現在市場的存量房規模已經跟過去不可同日而語。市場預期一旦逆轉對行業的影響很大。」經濟學博士、鏈家研究院院長楊現領在接受房地產報記者採訪時表示，本輪房地產調控已經取得效果，而這一輪行業盤整的突破口將從換房市場開始。

房地產報：你認為調控后的市場已經發生了哪些變化？

楊現領：本次調控的時間點恰恰處在市場周期和調控周期的疊加期，調控集中出台的3月中旬，本身就是市場處在比較「緊」的狀態下，再加上政策的密集出台，整體市場處在高度緊張和脆弱焦灼的狀態。

這種「緊」主要體現在對市場交易行為和對購買力的影響上。第一個方面，目前購房者換房的成本在增加，換的面積在減少和持平、換房難度增加。以前換一次房業主的房屋面積能增加40平方米，現在也許換一次房只增加了20平方米的房屋面積，在北京和上海，這種「換不動」的現象尤其嚴重；第二個方面，購房者的換房套均總價差正在收窄，以前可能賣一套總價800萬元的房子能換一套總價1500萬元的房子，現在即便賣掉一套總價800萬元的房子賣了只能換到總價1000萬元的房子。這兩方面都在說明目前存量房交易的難度在增加，壓力也比較大。

房地產報：這一輪調控除了影響了交易行為和購房力，還有哪些方面導致了市場的「高度緊張和脆弱」？

楊現領：目前國內一線城市的換房比例比較高。我最近在看一份學術論文叫《賣一買一的宏觀衝擊》，這份研究是從換房的角度來研究美國的次貸危機是怎麼發生的，它有一個很核心的結論就是：在換房比例比較高的市場，市場容易急漲急跌。大家都知道美國的房地產市場化程度比較高，換房比例最高峰的時期，美國的換房比例大概達到30%到40%，但今天的北京市場，這個比例已經達到了70%~80%。

我認為今天的房地產市場是高度聯動的，雖然每個層級城市的具體市場表現都不一樣，但是把每個市場的情況放到一起看又是相互聯動的。房價的傳遞每一輪都有其規律性的，這一輪是從上海和深圳在2016年3月開始快速釋放，然後不斷調控再穩定下來，其後是北京，再到傳導至中心城市的。全國市場看一線城市，一線看北京，這一輪深圳和上海的調控在北京之前，但接下來要看北京市場的表現。

房地產報：如果北京的市場表現對全國的房地產市場有風向標意義，在你看來，北京樓市的目前狀態如何?本輪的密集調控是否已經產生了預期效果？

楊現領：我認為本來調控已經取得了效果。以北京市場為例，第一個表現，換房市場成交量已經大幅下降，北京市場的二手房交易量已經連續幾周環比下降，而且我預期這一輪市場的調整持續會更長。上一輪北京市場調控期二手房交易量連續環比6周，到第7周就恢復了，但是這一輪北京的房地產市場在成交量的表現上會持續更久，實際目前北京有些區域市場的活躍樓盤已經出現了成交量大幅下降甚至「沒成交」的狀態。

第二個表現，成交價格有所鬆動，北京的房地產市場已經有差不多一半區出現二手房交易價格的環比下跌。當過去在市場上最活躍價格漲幅最快的產品比如學區房，率先價格調整的時候，市場價格就真正進入實質性調整了。

第三個表現，市場的預期在改變。在本輪調控之前，你去問所有的人大家都覺得房價會繼續上漲，但是今天你再去問就不一樣了。體現在二手房交易上，業主預期減弱，客戶談判力增強。

房地產報：的房地產市場尤其是一線城市，此前數年內已經經歷了多輪調控，你認為本輪調控對行業的影響與以往相比有何不同？

楊現領：市場在變化，行業結構市場結構都發生了變化，目前的房地產市場已經進入周期性區間。以北京為例，有的孕婦還挺著大肚子就買學區房，在過去購房者從第一次買房到第二次買房的換房高峰周期是五年，現在這個換房高峰周期已經變成了兩年，這個變化說明房屋購買的節奏已經變得太快，需求嚴重前置。

這種前置性的需求釋放是非常危險的，購房者第一次買房是硬性需求，二次換房則是由對房價的預期決定的，某種意義上也是對未來的一種透支。在我看來，目前許多城市的購房消費資金槓桿卡「已經卡在脖子上」了，跟2008年、2009年不一樣，現在賣一套換一套的錢卡得很緊張，總體的槓桿率看著不高，但是已經套牢了很多人的全部可支配資產，在一線城市尤其嚴重，很多人買一套房或者換一套房需要把夫妻雙方以及兩方父母三個家庭的資產全部投入。 現在市場的存量規模已經跟過去不一樣，很多周期的因素已經跟過去不一樣了，市場預期一旦逆轉對行業的影響很大。

文章來源：微信公眾號房地產報