葉檀談「租購同權」：可能無法抑制房價

  7月19日，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》出台，其中「租購同權」引發了人們的廣泛關注和討論。租房是否會成為房地產政策導向的趨勢？方案的出台對房租和房價可能產生什麼影響？財經評論員葉檀接受思客專訪，發表了自己的獨到見解。

  本文根據思客君與葉檀女士的採訪實錄整理。

  租房成為政策導向的趨勢

  從廣州出台的《工作方案》來看，租房確實成為當下房地產政策導向的一個比較重要的趨勢。當下社會資源有限，房價又比較高，人們可能買不起房子，以租金的方式支付是合理的。

  普通房子的房租是和消費密切聯繫的，因為租房的人不是投 資者，因此房租通常和一個城市的財富、工資水平密切相關。比如說這個城市的平均工資是5000元，租房需要6000元，這是不現實的，所以房租受到工資、當地經濟發展水平和工薪層財富水平抑制。房租是一種大眾消費品。

  對房地產市場來說，由於租金跟著消費的價格跑，不像房產是跟著投 資的價格跑，如果租金價格上升，那它和房價之間的價格比例就會降低，房地產相對來說也會比較健康，不會出現太大的泡沫。

  教育資源的稀缺沒變，學區房房價不會降

  「租購同權」理論上對抑制房價有一定的作用，但是並不會起到根本的作用。因為學區房是面向教育的，以前為了上好學校必須買學區房，現在租學區房也可以了，那也就意味著學區房的租金會大幅提升。如果租金提升到一定的程度，有些人覺得還不如買房，那說不定他就又去買房了。

  租學區房是不能解決落戶的，它的主要功能還是和教育掛鉤。現在的核心是：教育資源的稀缺性沒有改變。雖然租房也可以上好學校，但學校的數量並沒有相應增加。教育資源的稀缺反映在價格上，以前體現在房地產的學區房房價上，現在會同樣體現在學區房租金上。

  學區房的房租和普通「消費品」性質房屋的房租不一樣，因為通過租房的方式可以進入學區劃定的學校，它就有了相應的溢價。教育資源的稀缺沒有改變，在這種情況下，學區房的房價不會下跌，租金反而會上升。

  打個比方，廣州這個城市一個月租房租金假設是3000元，一開始人們肯定不希望買學區房，肯定願意租，這就會抬高學區房的房租，學區房的租金可能就變成5、6千了。那等到房租高到一定程度，因為它的租金回報率太高了，很多人就會去投 資學區房房地產，因為作為一個投 資品種，它的投 資回報率上升了，這就導致學區房的房價不會下降。

  目前出台的政策對於剛好在學區房租了房子、家裡又有孩子要讀書的人可能是有一定好處的，但只是很短一段時間內而已。

  未來房價基本呈現「區間震蕩」走勢

  三四線城市以及大城市的衛星城這兩年房價漲得很厲害。像杭州、上海周邊的城市，以前這些城市被關注得不太多，現在這一塊熱火朝天。一二線城市的房價已經被控制得非常嚴，尤其是一線城市，控制下的房價確實是下跌的。如果一線城市的人口、落戶都限制非常嚴，而且一線城市和二線城市生活成本拉開太大的話，那我們會看到一線城市的人口流出，房價可能才會真正下降。

  萬科董事會主席郁亮最近接受新華社採訪說，「房地產行業真正進入新階段，住宅消費大有可為，房地產行業面臨重新洗牌。」實際上，像萬科這樣的大型房地產商一直覺得房價會下跌，因為房價下跌有一個好處就是會大浪淘沙，讓過於激進的中小型房地產商出局，這對大型的房地產企業是有利的。對普通人來說，房價下跌說明貨幣有點緊縮，對於普通人也是有利的，因為簡單說就是錢更值錢了。

  至於未來房地產會不會下降，我的判斷是基本處於區間震蕩的走勢。考慮到未來的經濟等因素，一線城市的房價是不可能大幅下跌的。但是通過一些舉措，比如鼓勵租房落戶等，可以把房價上升的勢頭稍微抑制一點，起碼讓房價和財富上升可以匹配，這樣房地產的泡沫就不會太大。