美國樓市泡沫將破？曼哈頓租金四年來首次全線下跌

2月份，紐約曼哈頓區租金全線下跌，為2012年來首次。近年來美國房地產市場持續表現十分強勁，而美聯儲貨幣政策趨緊或將給美國地產市場帶來較大衝擊。

地產公司Douglas Elliman的數據顯示，2月曼哈頓區新租出的公寓數量為3634套，比上月下降了28％。另外，各類型公寓月租金中位數下跌0.9％至3350美元。

租金下跌的背後，是租賃市場供需關係發生了變化。在供應端，2月底，曼哈頓區出租的公寓總量為6,872套，比上年同期增長了近12％；在需求端，曼哈頓地區尋求更小、更便宜的公寓的年輕求職者，等來了新公寓的建成。

根據地產公司Miller Samuel和Douglas Elliman的數據，2月份房屋業主要價的平均值降低了3.3％。此外，業主還向租客提供優惠，上月有26%的業主提供「租金免費月」或免去經紀費的優惠，這一比例是公司記錄中的次高值。

近年來美國房地產市場持續表現十分強勁。據全美房地產經紀人協會發布的數據，美國1月份二手房銷量達到569萬套，創下2007年2月以來最高記錄，同比增幅達3.8%。1月二手房銷售價格中位數為22.89萬美元，同比大增7.1%。至此，美國二手房銷售價格中位數已連續59個月實現同比增長。

曼哈頓租金的下跌也許只是美國房地產市場的縮影，今後美聯儲的貨幣收緊政策或將給繁榮的地產市場帶來更大衝擊。

本月4日，美聯儲主席耶倫(Janet Yellen)表示：

FOMC委員會將評估就業和通脹的演進是否繼續符合預期，若符合，進一步調整聯邦基金利率可能是適宜的。

耶倫的表態被視為3月可能加息的強烈信號。瑞士信貸董事總經理、亞洲首席經濟學家陶冬近日也表示，美國3月加息已沒有懸念，因為美國已進入完全就業的時代。預計今年美國將加3次息，明年將再加3次。

2015年12月，美聯儲啟動十年來首次加息，去年12月進行了第二次加息。至於加息對美國房地產市場的影響，美國最大的房地產數據平台Zillow經濟學家Aaron Terrazas近日表示：

過去三個月美國利率水平上升了25-50基點，目前普通的抵押貸款利率在4%左右，這確實帶來了一些影響，比如今年1月美國待售房屋銷量增速放緩。舊金山、聖何塞等去年初還躋身全美樓市漲幅最快的十個城市之列，在今年1月變成了漲速最慢的市場，這都顯示出購房者受到比較大的影響。

實際上，近期美國的商業地產已經面臨危機。華爾街見聞之前介紹，做空美國面向零售業商業地產REITs的空頭倉位，已從去年12月底的56億美元飆升至3月6日的76億美元。據全美房地產投資信託協會，去年7月底至今年3月6日，區域性購物中心REITs指數跌幅已達22%。對沖基金選擇對美國購物中心下手，是因為零售商店大量倒閉，網購時代，消費者逐漸摒棄線下實體購物。