北京密集出台調控政策促樓市降溫

本報記者 呂紅星

自2016年底至今年初,北京樓市量價飆升。為抑制樓市泡沫,落實去年底召開的中央經濟工作會議「房子是用來住的、不是用來炒的」總體要求,北京市近日出台了一系列政策來規範房地產市場。

投資商住房 風險陡增

近日,北京市下發《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(下稱《公告》),要求商業、辦公類項目,不得擅自改變為居住等用途;商業辦公類項目最小分割單元不得低於500平方米。《公告》還規定,已銷售的商辦類項目再次上市並出售給個人的,個人應符合名下在京無房和商辦類房產記錄,並連續五年繳社保或納稅。與此同時,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

「商住兩用本質是商業屬性,和普通住宅的土地性質是不一樣的,這是二者本質的不同。購買商住房的人投資比例較大,另外還有一些是有階段性自住需求的人。」國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員劉衛民在接受經濟時報記者採訪時表示。

據記者了解,商住房是指將商業、辦公用地改建成為住宅形式的項目,如酒店式公寓、公寓式辦公室等。此類住房不能落戶口,不能使用學區等住宅配套,只有40年或50年產權。之前由於不限購,對投資者和那些不符合連續五年繳納社保等購房條件,但又想在北京居住的人群來說,具有很強的吸引力。

與普通住宅不同,儘管調控愈發嚴厲,但看漲的與看跌的都大有人在。而此政策一出,業內人士幾乎都認為,炒商住房的,會風險陡增。

劉衛民表示,由於商住房上學不屬於划片區域,更不能落戶,因此,總體而言,以投資為主的人群比例較高,所以,這部分人對信貸、稅收等政策更加敏感。

北京市政府之所以出台《公告》來限制商住房,在劉衛民看來主要是出於以下兩個原因。

第一,商住房與普通住宅一樣,仍然具有一定的投資屬性,在資金大舉進入房地產市場之際,如何讓槓桿降下來,從而降低住房市場的金融風險是一項緊急要務。

第二,住宅限購升級以後,許多投資者被擠出了住宅市場,轉戰商住,從而使得商住房面臨很大的上漲壓力。

調控政策密集出台有三個考慮

3月17日,北京市出台了史上最嚴厲的限購、限貸政策,在原有調控政策基礎上,二套房首付普通住宅和非普通住宅首付比例分別提高至60%和80%,在全國任何地區有商品住宅貸款記錄的再購買者均按照二套算。

3月21日工行、建行等16家北京地區銀行一致決定即日起縮小首套房貸款利率優惠幅度由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。

3月22日北京地稅局和市住建委聯合發布公告非京籍購房納稅從5年改成連續60個月,限購進一步收緊。

3月23日北京市規土委、北京市住建委、北京市教委、北京市公安局聯合對外發布不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房將執行「三不政策」在不動產登記中一律不能單獨辦理過戶等轉移登記在公安機關戶口登記環節一律不能辦理落戶在子女就學環節一律不能作為入學資格條件。

3月24日,央行營管部、北京銀監局、北京市住建委等四部門聯合發文明確,離婚一年內、無固定收入大學生購房按二套計算。

3月26日,北京市下發《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,對商住房正式限購。

短短几天,北京市出台了如此密集的政策來規範房地產市場,構成了「兩會」后北京房地產市場調控完整圖景。

在劉衛民看來,北京市在如此短的時間內連續出台眾多政策來規範房地產市場,主要是出於以下考慮。

首先,堅決落實去年底召開的中央經濟工作會議房子是用來住的,不是用來炒的會議精神。

其次,之所以如此頻繁地出台限購升級措施,其背後是北京市住房市場供求仍然偏緊,在短期供給規模難以提高的情況下,對需求側限購升級有其必然性。

再次,為將來住房市場能夠平穩發展做準備,要進一步從根本上緩解供給壓力。

短期價格回落 長期仍須破解供求偏緊問題

應該看到,北京市可以說祭出了史上最嚴的樓市調控政策,認房認貸還認「離婚」,可見政府遏制熱點城市房價上漲決心之大。在如此嚴格的調控下,普通住宅的市場價格將會如何變動?

「我們要看到,現在的房地產市場與前幾年是不一樣的,購房人群結構發生了改變,前些年以首次置業為主,近兩年則以改善型為主,以小換大、以遠換近,其敏感度要小於首次置業的人。」劉衛民表示。

數據顯示,從2009年開始,北京的二手房年度交易量就已經超過新房。中原地產研究中心統計數據顯示,截至2016年12月26日,2016年北京二手房住宅簽約267860套,刷新歷史年度紀錄,成為北京二手房歷史上第二個簽約量超過20萬套的年度。

在劉衛民看來,在限購升級的情況下,房價短期回落是必然的,但長期來看,如果供求關係得不到根本改善,房價仍然面臨潛在的上漲壓力。

「目前可以說正處在短期與長期之間,應該把握政策效應的窗口期,從而出台真正有利於房地產市場平穩運行的措施。」劉衛民進一步強調。