從中心區購物到區域型商業崛起 廣州商圈二十年演變史

  【編者按】

  三十年河東三十年河西，在數千平方公里的廣州版圖，乃至華南版圖、版圖，由北至南，由西向東，變遷的痕迹刻在每一寸土地，也刻在每一分的時光里。

  【致敬玖貳】系列之《羊城變遷》，帶你穿過25年風雨，感受廣州新景舊景，講述廣州樓市往事與變遷，潮起潮落，記錄這座城市的歷史變遷與城市化進程。

  上世紀80、90年代，彼時的消費場所稀少，北京路、上下九、天河城等商圈成為了人們為數不多的消遣之地，各個區域的居民要滿足購物需求就必須來到這些地方。然而近年來，各種類型的區域型、社區型商業中心紛紛崛起，打造「最後一公里」圈子，「購物就在家門口」成為一種趨勢。

  廣東省商業地產投 資協會會長黃文傑對新浪樂居表示，傳統商圈把基礎消費需求讓渡給社區型和區域型的商業的同時自身也在演變，十年前商圈承載更多是商業零售的功能，而如今承載的內容更為多維豐富。

  曾經的必不可少

  上世紀80年代到90年代初，廣州人對外都流行說這樣一句話：「不到南方大廈，不算到了廣州。」附近的人民南路、十三行商圈是當時廣州城市最為中心的地區。後來隨著廣州中心的轉移，上下九、北京路相繼成立步行街，那裡雲集了許多的老字號：飄蕩香氣的「致美齋」；修理名貴時鐘、手錶的「李占記」；還有廣州百貨大廈、新大新公司、陶陶居、蓮香樓、皇上皇等百貨公司和飲食老字號...這些記錄著上下九北京路的繁華過往。

  那個時候，人們的消費場所還很少，這些商圈和步行街成為人們為數不多的消遣好去處。「在上下九一逛就就大半天，金聲、彩虹、平安幾家戲院，5分錢看一齣電影，逛累了還可以到廣州酒家、蓮香樓等茶樓歇腳。」老廣陳叔回憶，上下九往南，還有當年紅極一時的南方大廈、清平市場，「逛一天都逛不完」。

  上個世紀80年代，尋求新的中心成為當時廣州城市發展的迫切需求。就當時的地理條件而言，往西是與老城一脈相承的細小交通路徑，往南是珠江水，往北是機場，只有往東才能獲得更廣闊的發展空間。

  天河立交以東，通過城中村改造騰換出新的商業空間。而亞運會的召開，也為天河提升交通條件和城市環境創造了條件。亞運后的五年間，天河路和珠江新城以日新月異的速度崛起。

  廣州商業東移的步伐，在政府和市民的力捧之下，以勢不可擋的速度前進，沿著環市東路，跨過天河立交那頭，成就了如今的廣州第一商圈天河路。而與此同時，以1998年正式開業的天河城廣場為代表的天河路商圈在迅速走向成熟、壯大。踏入2000年，任何人到了廣州，都不能不去天河城廣場看看。

  天河城有國內第一家「賣菜」的超市———吉之島(后更名永旺)。「商場裡面賣菜賣肉，還是進口的，可是新鮮事啊。」俊毅還記得，媽媽每次買水果都要到吉之島超市。彭莠雯最記得吉之島的榴槤味：「我以前最怕榴槤，它(超市)倒好，每天在負一層中庭開榴槤，把我熏得……後來也愛上了。」很長一段時間，天河城東門載顧客的機車，打的士說去天河城，說去吉之島，馬上開車，沒有不認識路的。

 天環廣場

  購物就在家門口

  互聯網時代，人們與商業的連接方式由點狀變成網狀，城市級核心商業的優勢逐漸被弱化，由傳統的社區商業華麗轉身而來的區域集中型商業受到了更多的青睞。原本人們愛去的「高大上」的購物中心，由於過遠的距離逐漸變形成了「累和遠」的消費體驗。

  「一般性的消費不會像以前那樣千里迢迢、坐一兩個小時的車到這些傳統的商圈去買菜了，局部區域型、社區型的商業崛起，就是基礎消費的便捷性需求導致的。」黃文傑對新浪樂居表示。

  白雲區白雲新城就是區域性商業的典型。此前在城市化進程中商業配套一直滯后發展的白雲商圈格局脈絡顯得越來越清晰。

  東片廣州大道北商圈以嘉裕太陽城為主有吉之島、樂購、廣百、摩登；北邊新市以百信廣場為主有家樂福、麥德龍和卜蜂蓮花；中間白雲新城以萬達廣場、五號停機坪為主，有沃爾瑪和第二家吉之島；現在西面羅沖圍再有一個能牽頭的商業項目，白雲區的商業格局由此成型了。該區域附近有捷運二號線，交通比較方便，又有大面積的廣場空間，能夠充分滿足附近居民的購物需要。

  除了在傳統老區之外，廣州近郊的區域社區商業也日趨成型。

  以番禺華南板塊邊緣雅居樂劍橋郡為觀察樣本，該小區位於番禺南村，擁有70000平方米的社區商業，其中包含廣州最大社區廣場式購物中心。

  第一商業網總裁黃華軍分析，社區商業處於生活「最後一公里」的圈子，商家與顧客擁有無縫對接的近距離優勢，足不出戶即可解決日常消費問題，故而促使居民更願意「舍遠求近」。

  所以，除了開發商願意一擲千金外，其他主打生活「最後一公里」的配套商業也將投身社區。

  黃華軍同時認為，居民收入增長將推動社區商業中品質型業態、個性化需求業態、體驗消費型業態的增長，比如品牌專賣店、女性健康spa、文化場所等。

  各有各的存在價值

  那麼，這種區域型商業中心是否會對天河城、北京路等一些傳統的商業中心造成威脅呢？

  「不會」，黃華軍認為，區域型或社區型商業中心滿足的是居民就近購物的需求。天河城、北京路等於是一種「更多的選擇」。

  天河那種購物中心是一種廣域型的購物中心。它的輻射範圍不僅僅是天河區，甚至不僅是廣州市，它還會輻射到珠三角地區。社區里的居民需要享受更多的購物選擇、更好的休閑設施的時候就會選擇天河等這些核心區域的商業中心。其實就像便利店與超市，滿足的需求不同，但各有各的存在價值。

  黃文傑也對此表示認同。

  他對新浪樂居表示，傳統商圈對於基礎消費需求來說比重逐步降低，更多地把這部分功能讓渡給社區型和區域型的商業，同時自身也在演變，十年前商圈承載更多是商業零售的功能，而如今承載的內容在發生變化，在核心功能的基礎上，添加了餐飲、旅遊、教育、娛樂、體育、社交等豐富多維的功能元素。

  「傳統商圈與區域型商圈在承擔的消費角色和功能上逐步差異化。傳統商圈不需要跟社區型的商業直接競爭，逐步形成了錯位發展的態勢。」黃文傑稱。

  北京路現狀

  兩條步行街的旅遊功能就愈發凸顯。去年北京路文化旅遊區正式掛牌國家4A級旅遊景區，成為廣東省首家全開放、全免費的國家級4A景區，未來會重點打造由「六個千年」的重要景點串聯在一起的「S」形精品旅遊路線。

  黃文傑認為，傳統商圈一般處於中心區，交通更為便捷，更容易到達，隨著消費功能和形態不斷地多樣化、豐富化，吸引的客群更為廣泛。