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夫妻買房一年未能過戶 賣家違約卻逼買家幫還貸

一年前簽好合同、付好首付,辦好貸款,卻遲遲不能過戶,賣家的理由是房子之前的貸款無法還清。

對此,買家陸女士想不明白,該付的錢都付了,為什麼賣家沒能還上此前的貸款呢?而且,中介當時信誓旦旦地承諾,會借款給賣家,付清銀行貸款。

一起房屋買賣的背後,究竟藏著怎樣的陷阱?

中介承諾借款給賣家還貸

2016年7月1日,愛屋吉屋金山店業務員厲先生帶著陸穎夫婦看了學府路上的一套房子。雙方很快達成意願,房子總價85萬元,賣方齊華當即將房卡和鑰匙交到陸穎手中,還滿口答應「付完首付款后即可裝修」。

次日,雙方正式簽訂合同,陸穎應付2萬元定金、23萬元首付款,傭金比例為房屋總價的2%。

據陸穎回憶,簽約前,愛屋吉屋金山店一位年長的經理在場,當時賣方說還有48萬元房貸未還完,除買方支付的定金加首付(共25萬元)可用於還貸外,還有23萬元的資金缺口,需要想辦法借款還清。

這突如其來的變故讓陸穎措手不及。愛屋吉屋金山店那名經理的意思是,原則上都是賣方自己還清房貸;如果賣方實在沒有辦法,也可以向愛屋吉屋公司信貸部借款,但要承擔利息。

賣方聽說要承擔借款利息,當即要求買方分擔利息。但陸穎覺得,還貸是賣方的事,哪有讓買家分擔的道理,於是回絕了。

正當雙方爭執不下之時,為了促成交易,愛屋吉屋金山店那名經理承諾,可以幫賣家貸款,並做出讓步,同意從應收買家的傭金中,拿出4000元貼補給賣家做借款利息。

首付款未匯入還款賬戶

貸款問題有了解決方案后,買賣雙方繼續談合同。雙方在購房合同中約定:2萬元定金轉作購房款,23萬元首付款專項用于歸還賣方尚欠貸款銀行的購房貸款,不足部分由賣方負責補足;其餘59.5萬元由買家申請貸款,待買房拿到產證后,由銀行轉給賣家;5000元尾款等房屋交接並確認戶口全部遷出后,再由買家支付給賣家。

簽好合同后,愛屋吉屋的厲先生提議陪同雙方,去建行轉賬首付款,誰知道轉賬中的一個小失誤,為之後為期1年的官司埋下了禍根。

據陸穎回憶,當天三方一起到建行轉賬,從頭至尾,厲先生都沒有提醒他們「首付要轉賬到賣家還貸指定賬戶」。一直到後來,陸穎才知道,他們支付的首付款被轉入了賣方齊華的普通賬戶。

2016年8月22日,陸穎丈夫申請的公積金貸款50餘萬元額度審批下來,陸穎當即通知愛屋吉屋的厲先生,繼續辦理下一步手續。

次日,厲先生回應說:賣家不接電話,他們在幫助賣家做貸款的過程中,對方也不配合。

陸穎說,這時才突然曝出:賣家欠了很多外債。因擔心賣家違約,陸穎向法院申請,查封了該房屋。

「自2016年8月23日起,我們多次通過電話、微信、簡訊、催告函等方式,直接或間接催促賣方辦理過戶手續,但對方都沒有回應。」陸穎說,2016年10月1日是合同規定的交房日,根據合同約定,如果晚交房的話,要按照房子總價款收取日萬分之五的違約金,「10月13日,賣家居然催告我們,要求借款給他還清房貸。」陸穎夫婦忍無可忍,決定走法律途徑解決問題。

仲裁后賣家仍不履行義務

上海仲裁委員會分別於2016年12月和2017年3月開庭審理了此案,賣家無人到場,僅派了律師出席。2017年5月5日仲裁委員會下達了終審裁決書,認為買家沒有義務向賣家提供借款,裁決賣家齊華在解除房屋抵押15日內履行產權過戶義務;仲裁費人民幣27150元由齊華承擔,並於裁決作出之日15日內向陸穎支付27150元。

裁決已出,賣方仍不履行義務,沒做出任何回應。

2017年6月,上海市中級人民法院執行廳通知雙方調解,賣方仍舊無人出庭。為了便於執行,該案隨後被轉移到了上海市金山區人民法院執行局。

「金山法院執行局於7月某日開庭調解,這時齊華才陪律師一起到場,把錯誤全部推到了房產中介的頭上。他表示願意和解,提出讓我方拿錢幫他還房貸,由他來承擔利息。」陸穎再次拒絕,要求依法強制執行,初次調解未果。

今年8月,第二次調解前夕,對方律師再次致電陸穎丈夫,提出雙方各拿出一半錢(約24萬元)先解除房屋的銀行抵押權,陸穎一方拿出的24萬元可抵作房款,由賣方承擔仲裁費(27150元)、買方放棄違約金(按照房子總價款日萬分之五計算,晚交房10個月,違約金近13萬元)和其他損失要求。

陸穎說,因為她丈夫患上了高血壓,再也經不起這件事的折騰,最終他們無奈之下選擇了妥協和讓步,在合解協議書上籤了字。

「賣家折騰了我們一年多,最後得到的懲罰僅僅是付出了一點仲裁費。」陸穎認為,這一年多的折騰令一家人心力交瘁,歸根到底都是因為當初愛屋吉屋金山店的居間服務不夠專業所導致。

除了買方對愛屋吉屋的服務有看法,賣方齊華也認為,愛屋吉屋金山店的經理當初曾承諾可向公司信貸部借款,給他還清房貸,最終卻未能貸下來,由此導致後續一系列問題。至於在愛屋貸款失敗的原因,齊華妻子後來稱,對方稱是因為他們在外地還有一套房子的貸款沒還清。

「中介執行環節把關不嚴」

「與賣家的糾葛總算裁決結束了,但房產中介的責任該如何追究?」陸穎質疑,房產中介作為居間方,因未提醒買家將首付款打入賣家的還貸款指定賬戶,愛屋吉屋負有不可推卸的責任。

因為當初的業務員厲先生手機關機,晨報記者最終聯繫上了愛屋吉屋房地產經紀有限公司。

該公司相關負責人認為,買賣雙方簽訂的是上海市標準房地產買賣合同。在雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》附件三中,第2條明確規定:「乙方於簽訂買賣合同后的當日內,將房款人民幣230000元整直接支付予甲方,該筆款項專用于歸還甲方尚欠貸款銀行的購房貸款及註銷銀行對該物業設有的抵押權。」這是當事人看過後且鄭重簽字的內容。

該負責人認為,一個有獨立行為能力的人,看過合同且鄭重簽字,說明他已經明確知曉相關權利和義務,中介已盡到了服務責任。

對此,上海融孚律師事務所合伙人楊維江律師指出,愛屋吉屋作為居間方,雖然在合同中對首付款用途做出約定,但沒有在執行環節嚴格把關。比如各家中介常用的「陪同還款」(即安排雙方在銀行預約還款日一同前往,由買家現場轉賬到賣家還款賬戶,隨即請銀行工作人員扣款,這樣就可以有效避免首付款被挪用、捲走等風險)。顯然,居間方未能為買家盡到最大限度地防範風險的責任,導致買家資金風險陡增,應該承擔相應責任,同時買家作為完全民事行為能力人也應擔負部分責任。

來源於新聞晨報

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