買房情再深，不及開發商套路深

文/拾遺君

今年一開始，很多熱點城市的市長都立下了「軍令狀」：今年房價環比不會漲。有些城市還在增加樓市調控的力度，收緊房貸、嚴格限購。

然後，最近從南方傳來一些讓全國人民歡欣鼓舞的消息，據說深圳的一些樓盤開始往下掉價，不少老業主打著橫幅堵住售樓處要維權。

從官方發布的統計數據上看，一些城市的新房價格確實穩住了，大家對樓市調控的普遍預期是持續從嚴，如此，大家是不是都翹首以盼房價繼續往下跌？

實在太天真了。

昨天一個行業微信群里的討論，或多或少道出了最近這些熱點城市所謂新房價格下跌的真面目，也一併分享給拾遺地的讀者們。

現在很多熱點城市，建委和房管局對新盤的備案價格嚴格限制，因為控房價的壓力比較大，簡單粗暴的做法就是直接限制新房備案價格，當月上報的房價漲跌幅也比較好看，都沒漲上去，有些城市新房價格還環比下跌。

杭州有一個樓盤，年前價格已經一路漲到了1.6萬元/平米，然而最近一些購房者發現，這個項目榮膺了2月份成交量上的銷冠，一個月賣出了500套，但是呢，簽約價格每平米不到一萬塊錢。

一些購房者看到這麼低價的房子，紛紛跑到售樓處詢問，「還有沒有房子？」但是銷售員都告訴他們，都賣光了，而且單價要1.6萬元，一萬塊錢的價格肯定是買不到。

杭州這些蜂擁而至的購房者更加困惑了，周邊房價已經1.5萬元/平米，但是過去一個月，這個樓盤以均價不到一萬塊錢成交了500套，而問到售樓處的時候，告知房子已經賣光了，並且單價一萬塊錢指定買不到房，那麼，這些房子究竟被誰買去了呢？

終於，售樓處的一些良心銷售員透露，這些房子全被開發商自己買下了，接下來會適時轉成二手房再銷售，如此，就可以避開房管局的備案限價。

拾遺君也去房管局網站上查了一下，今年這個項目拿了兩次預售證，其中1月份批下來520套房源，現在已經顯示全部銷售完畢，但是備案價格只有1萬塊錢左右；3月份這個項目又繼續申請了226套住宅的預售證，現在預訂和銷售了20套，但是批准的最高預售價格達到了1.8萬元/平米。

拾遺君也對比了兩批預售證的房源，並沒有太大差異，這意味著相差一個月，銷售價格每平米相差了5、6千塊錢。拾遺君繼續查了一下，這個項目整個2月份的成交價格只有9338元/平方米，環比上個月跌了37%。

而且最詭異的是，這個樓盤在今年1月16號成交了一套88平方米的住宅，簽約價格接近1.8萬元/平方米，但是一個月後，也就是2月13號，同樣成交了一套89平方米的住宅，簽約價格只有7000塊錢/平方米，一個月單價差了1萬塊。

之後這個樓盤的銷售員陸陸續續道出了真相：政府控房價的壓力很大，開發商根本拿不到高價的預售證，於是低價取證以後，開發商自己把這一批低價的房源全部買下來，等著轉成二手房銷售，房管局沒辦法控制二手房的成交價格，這樣開發商如願以市場價格銷售，而且新房成交的價格環比大幅拉低備案價格。

房管局肯定不會責難杭州的這個開發商，一是房管局確實也不知道這些房子都被誰買走了，只知道一個月成交了很多套房；二是這個項目2月份的備案價格整個就下來了，環比上個月跌了37%，大大拉低了新房價格，開發商大功一件。

拾遺君也諮詢了幾位項目營銷總監，他們分析，這種操作唯一可行的方式就是開發商找到很多擁有購房資格的「馬甲」，開發商提供購房資金，並且給這些擁有購房資格的「馬甲」一定費用，幫助開發商代持，不久后以二手房銷售轉手。

如果開發商採取私下與購房者簽協議，購房者直接向開發商補差價，卻以預售審批價格備案，那麼開發商的法律風險很大，相當於逃稅，如果被查出，就不是開發商所能承擔的了。

據杭州當地房管局人士給媒體的答覆，這個項目在簽約過程中，沒有發現任何問題，即便開發商自買自賣，買下新房以後再轉二手房銷售，也不涉及違規問題。說明這些房源確實完成了簽約，而且房管局不覺得存在違規問題。

其實這種操作之前在北京也有過。當時北京通州商住項目限購，於是其中某個項目的開發商整棟將商住房買下，之後轉成二手房銷售，規避限購政策，當時這個項目在北京也是當月銷冠，成交量異常龐大。

開發商自買自賣將新房轉成二手房銷售，其實面臨稅費增加的問題。拾遺君粗略計算了一下，今年1月份這個項目拿到預售證的520套新房轉成二手房銷售以後，估計屬於未滿兩年的二手房，需要按照成交價格全額繳納5%的增值稅（加上0.56%附加稅率）以及個人所得稅，這對整套房屋來說，無異於增加了交易成本。

拾遺君打聽到，現在許多城市建委或房管局對新房限價比較嚴格，開發商短時間很難批下來滿意的預售價格，於是像杭州這個樓盤一樣，開發商自買自賣轉成二手房后再漲價銷售，合肥、上海等地某些樓盤均有類似方式操作。

所以，還在苦苦等待房價下跌的你，其實發現可以買到的新房越來越少，二手房價格卻在止不住地漲，但統計局每個月發布出來的新房價格環比倒是跌了，原因就在這裡。