極度寒冷：一個四線小城的經濟和樓市

"2017年以來，很多三四線城市房價也遭暴漲。不過，也有例外。A市就是其中之一，經濟和財政收入的下滑，令城市前景堪憂。其實，A市的命運就是相當一批東北、中西部「三四線城市」的命運，在日漸激烈「城市戰爭」中，他們不僅沒有還手之力，也沒有招架之功。人口、資源、機會正迅速向中心城市集中，這種趨勢無人能夠改變。"

昨天，一個東北四線小城的讀者給我留言：

我2011年全款買了一套二手房110平米，43萬；

我左邊鄰居的130平米的房子，今年賣了33萬；

右邊鄰居130平米的房子，去年賣了40萬；

請問現在我的房子還值多少錢？

這真的是應了那句話：「今年雖然沒有去年好，但一定會比明年強。」

於是，我決定花半天的時間，研究一下這個城市近年來到底發生了什麼。為了彼此方便，我決定隱去這個城市的名字，用「A市」來指代它。

A市是一個曾經輝煌過的城市，以煤炭和鋼鐵聞名全國，在新剛剛建立之初，一度短暫成為中央直轄市。目前人口大約200萬左右。從區位和交通來看，這都不是一個偏僻的城市。

下面，讓我們看看過去6年（2010年到2016年），A市的幾項關鍵經濟指標，以全國平均水平為參照。

上述數據來自A市統計局公布的「統計公報」。說實話，雖然已經是6月中旬，我還是為能找到這個城市的「2016年統計公報」感到意外，因為在東北地區，大多數城市都還沒有公布2016年的詳細數據。至於原因，你懂的。所以，僅就這一點來說，A市就值得尊敬。

上述表格里的數據，除了「國小生人數」的單位為「萬人」，其他的都是「億元」。「資金總量」是指「金融機構本外幣存款餘額」。全國的數據，根據國家統計局數據計算。

可以看出，這個城市的經濟狀況非常慘。過去6年裡，全國GDP平均增加了87%，A市反而下降了15%；至於地方財政，也下降了5%，全國財政總收入是增長了93%。最慘的是「固定資產投資」，下降了80%，堪稱崩潰，而全國是增長了118%。

今天上午，國家統計局公布了5月份的投資數據，東北三省1到5月的民間投資仍然是斷崖式下跌（見下表）：

由此可見，A市2017年的投資狀況也好不到哪裡。

過去6年裡，A市的國小生人數減少了12%，而全國是基本持平（-0.03%）。這說明了什麼？有大約12%的孩子，跟著他們的家長外出謀生了。國小生的遷移，一般滯後於家長的遷移。所以，A市在過去6年裡流失的人口一定是大於12%的。

說實話，6年只流失了12%的國小生，這即便是放在全國都不算多。有一些地級市，竟然在6年裡流失了30%左右的國小生。比如山西的呂梁、大同、晉城，再比如陝西的銅川，四川的巴中、南充，河南的周口、駐馬店等。

此外，在過去6年裡，A市的固定電話用戶總數從80.8萬減少到了37萬；行動電話用戶從241萬減少到了194萬。

A城吸附的資金（金融機構本外幣存款餘額），在過去6年裡也大幅跑輸了全國水平，但還不算太慘。至於「社會消費品零售總額」，竟然比較接近全國水平，說明民眾的日常消費還算正常。也就是說，在經濟低迷中，老百姓絕大多數還是有生路的。銀行存款和零售額，證明了這一點。

根據省里的去庫存方案，A市必須在2017年實現商品房銷售面積12%以上的增長。為此，A市制定了詳細的去庫存方案。由於沒有查到2017年版的詳情，我給大家看看A市「去庫存」方案的2016年版：

第一，按照省里的要求，確定了總銷售面積，然後具體分解到幾個區和縣。也就是說，每個區縣級的地方官，都有了具體的商品房銷售任務。

第二，房地產庫存嚴重的縣區，原則上暫停新批房地產開發項目。對於已供應、未開發的房地產開發用地，在按時按期繳納土地出讓金的前提下，可申請改變規劃容積率。

第三，棚改只拆不建。列入年度計劃的棚改和采沉棚改及舊城區改造項目，原則上不再新建安置房，主要通過政府購買市場存量房源、政府組織居民自主購房和直接貨幣補償等新型貨幣化方式安置，以打通去庫存通道。

第四，發放購房券。對居民自主購買新建商品住房作為棚改和舊城改造安置用房的，以發放購房券（結算憑證）的方式結算。購房券可在全市與政府達成居民自主購房結算協議的樓盤範圍內使用。

第五，政府公務員、全額撥款事業單位的員工，可以享受「即買即補」住房貨幣化補貼。

第六，鼓勵農民進城買房。落實「兩權」可抵押貸款政策，簡化收入證明要件和擔保手續等，為進城購買新建商品房的農民提供貸款支持。

第七，非A市戶籍居民在A市購房，可以享受每平米200元開發商補貼，200元政府購房券補貼。但享受了上述優惠的房子，5年內不得轉讓。如果轉讓給其他身份的購房者，財政補貼部分收回。

說實話，對於A市這樣一個地方財政能力急劇下降，固定資產投資規模斷崖式下跌，人口不斷流失的城市來說，其經濟和樓市的未來仍然是非常暗淡的。

2010年的時候，全市的固定資產投資規模是775億，2016年竟然只有157億。如果考慮到購買力的下降，則投資力度只有6年前的七八分之一。由此必定帶來公共服務質量的下降。這將形成一個惡性循環，讓這個城市對外來人口的吸引力更加疲弱。

其實，A市的命運就是相當一批東北、中西部「三四線城市」的命運，在日漸激烈「城市戰爭」中，他們不僅沒有還手之力，也沒有招架之功。人口、資源、機會正迅速向中心城市集中，這種趨勢無人能夠改變。