武漢長租公寓爆滿背後的秘密 樓市越調越嚴卻催生另一個大藍海

4月25日中央政治局開會研究經濟工作，對房地產市場做出最新表態：「要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制」。「加快」兩字，預示著樓市調控不僅不會在短期內放鬆，甚至還會有進一步加強的可能，背後的用意是以中短期的限購限貸來「凍結交易」、擠壓投資需求、抑制房地產槓桿率，為長效機制的形成爭取時間。

五一小長假一結束，就傳出各大銀行取消首套房貸款利率優惠、提高二套房貸款利率的消息，與政策緊密呼應。

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而在房地產市場的另一端，住房租賃正得到越來越大的政策推動。2016年5月4日，國務院召開常務會議，提出培育和發展住房租賃市場。此後各地積極推出相應政策，就湖北省來說，2017年3月27日湖北省政府辦公廳出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，4月21日湖北省住建廳又通過官方媒體發聲，表示正在推進建立購租並舉的住房制度，計劃到2020年基本形成住房租賃市場體系。

湖北推進購租並舉 無房戶將可提公積金付房租

那麼問題來了：當房地產市場交易端受到的政策壓力越來越大、放鬆跡象遙遙無期時，代表租賃市場新生力量的長租公寓會迎來大機會嗎？

武漢市場一線消息：品牌長租公寓基本滿租

通過走訪武漢市幾家主要的品牌長租公寓，發現租賃需求相當旺盛，基本達到滿租，可供出租的房源維持在個位數。

起家於武漢本土、受到雷軍千萬投資的可遇青年公寓創始人佘福元透露，旗下目前總共有2000多間長租公寓，出租率達到95%以上。以位於華中師範大學的可遇公寓虎泉店為例，擁有300多間房間，目前僅剩餘少數幾間可對外出租。

可遇公寓虎泉店-外部

而另一家全國性長租公寓品牌魔方公寓，其武昌火車站店同樣是300多間房間，而可供出租的房間大概不超過10間。

魔方公寓

品牌長租公寓在武漢有如此高的出租率，確實有些出乎意料，但也在情理之中。過去七年，武漢人口凈流入高速增長：據統計，武漢市2009年凈流入人口為74.45萬人，而到了2016年，這個數字變成242.78萬人，是2009年的3.26倍；而武漢提出的5年留住一百萬大學生和百萬校友資智回漢工程，將在未來十年繼續加快武漢的人口流入。人口大量流入，不僅催熱了武漢樓市，也成了支撐武漢長租公寓市場的主導力量。

正是出於對武漢租賃市場長期看好，可遇青年公寓計劃今年將房間數量從現在的2000多間擴展至5000間以上。

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跟「二房東」是兩碼事：長租公寓做得好要看這四大關鍵

雖然長租公寓的市場行情可說是供不應求，但畢竟是個新生事物，沒有成熟經驗可循。從全國和武漢長租公寓的行業發展情況看，運營好長租公寓需要注意四大關鍵：

可遇-內部裝修

關鍵一：整租物業成房源拓展主流趨勢

做長租公寓，租約穩定、地段優良、價格適中的房源是基本前提。目前長租公寓的房源有兩種來源，第一是來自個人房東的散租房源，由運營企業承租並以統一品牌向個人租戶出租。這種模式以鏈家旗下的自如寓為代表，藉助鏈家龐大的線下門店網路，在北京、上海運營得相當好。

但對於沒有線下門店網路的運營企業來說，向個人房東承租房源的時間、人力成本太高，而且個人房東違約的風險也較高。於是第二種拓展房源的方式漸成主流，就是尋找整棟物業整體承租，租約簽訂10-15年，這樣房源穩定性大大提高，運營企業也更放心投入裝修改造成本，而且更加利於後期將租金收入做成資產證券化產品。

據了解，目前武漢市場上主要的幾家品牌長租公寓里，除了優客逸家是以個人房東散租房源為主，可遇青年公寓和魔方公寓都是以整租物業作為房源主力，未來拓展新的房源仍然是以整租物業為主攻方向。

當然，整租物業一般都是商辦或公用建築，裝修改造后的內部空間布局類似酒店客房。這就決定了採光、通風、朝向大多不佳，而且缺乏晾曬空間，水電收費按商業用途收取，居住氛圍和居住成本其實比不上純粹的住宅小區，更加適合單身青年，而不適合家庭居住。

在這樣的限制條件下，長租公寓要想提高物業的租金溢價，裝修改造成為特別關鍵的一步。

關建二：裝修是租金溢價關鍵 但前期投入成本高

由整租物業改造的長租公寓，內部空間大多是酒店房間式的長方形布局，配置有獨立衛生間，除了一般傢具外，基本都配備了電視、冰箱、洗衣機等電器。

魔方公寓為每套公寓配備了電視、冰箱、洗衣機等電器

光有硬裝和電器還不夠，為了提升居住氛圍，軟裝也越來越成為長租公寓的標配。

可遇青年公寓為房間配置了裝飾畫

可遇-內部裝修

從經營上說，裝修改造是一項前期必須投入的硬性成本，但為了提升公寓品質和租金溢價，這筆錢也很難省下來。據可遇創始人佘福元透露，其虎泉店的裝修成本基本達到了每平方米7、8百元甚至更高。

關鍵三：公共空間拓展收入來源 更增強租戶粘性

可遇青年公寓虎泉店的公共活動空間

打造強社交性的公共空間是整租物業帶給長租公寓的獨具優勢。在可遇青年公寓虎泉店一樓可以看到，公共空間設置了投影、沙發、書櫃等，適合年輕租客進行各種文化、社交活動，不僅提高了生活質量也增強了用戶粘性。

不過從經營角度考慮，公共空間設置的同時是減少了可出租公寓數量的，因此這項投資是否划算需要仔細考慮。據可遇創始人佘福元介紹，目前公寓的公共空間免費供租客使用，下一步將在新承租物業里開設健身房、食堂等。如果運營的好，或許能在租金之外貢獻可觀收入。

關鍵四：穩定現金流是長租公寓大優勢 資產證券化解決資金難題

魔方公寓

長租公寓發展到現在，早已不是二房東賺差價的生意了，事實上這個市場上的主流企業都打著資產證券化的主意。

從財務角度考慮，承租物業、裝修改造等硬性成本是長租公寓運營企業一開始就需要投入的，這對企業形成較大的資金壓力，也對企業快速擴張形成很大制約。但長租公寓有一個先天的優勢是租金收入帶來的現金流非常穩定，尤其是整租物業的租約一般長達10-15年，房東違約率相對很低，而在武漢這種人口大量流入的城市，出租率更是不用擔心的。

正是由於現金流穩定的特性，魔方公寓在2017年初發行了國內首單公寓資產證券化產品 「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，對應資產為魔方公寓旗下經營的4014間公寓，總租賃面積為12.9萬平方米。這次融資募集資金總額為3.5億元。收益率約為年化5%，認購方主要是國有銀行、地方銀行以及基金等大型金融機構。

除了面向機構客戶的專項計劃，市場上還出現了魔房寶這種互聯網金融平台，專門將存量地產（包括長租公寓、短租公寓、酒店、辦公樓、商業地產等）的租約收益權打包成理財產品向個人銷售，收益率一般為年化8—10%。

以魔房寶平台上的「世界村公寓北京天通苑項目7期」為例，這款理財產品的還款來源為集中式出租運營的世界村公寓租金收入，發行總額為50萬元，投資周期3個月，到期一次性歸還本息，預期年化收益為9%。

目前來看，將租金收入資產證券化，是股權融資之外，長租公寓企業最重要的融資渠道。而且這一方式也得到國家政策支持，在2016年5月公布的《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中提出，「鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。」

政策上大力支持，市場端需求旺盛，融資渠道逐漸打通，或許長租公寓將成為未來幾年房地產行業最耀眼的藍海市場。（轉自億房網）