房企謀求轉型之路，三四線城市特色小鎮成投資熱點？

房地產已經歷了兩個大的發展階段。第一階段是普遍的城市化，即從農村進入城市。第二階段是大城市化，即房地產開發從全國城市進入到一二線核心城市。在2016年新一輪的高房價、高地價的盛宴背後，各房企是前所未有的焦慮感。要麼就是拿不到地，要麼就是刀口舔血的去拍地王。

於是，許多房企都紛紛積極探索轉型之路，謀取生存。特色小鎮就成為了許多房地產企業轉型的方向和出口。

一、為何房企轉型會青睞特色小鎮？

1、除了行業利潤下滑，尋找新的增長點之外，政策推動應是其中因素之一

中產階層已經達到了2.25億人。中產階層大規模崛起，意味著他們的消費理念與他們對城市的期待慾望是完全不一樣的，而特色小鎮提供的這種模式，正好是中產階層消費的主流場所。」南京大學社會學院教授閔學勤此前在接受記者採訪時表示。

政策同樣支持房企在環一線城市周邊不斷造「鎮」：

• 「十三五」規劃綱要提出，要因地制宜發展特色鮮明、產城融合、充滿魅力的小城鎮。

• 2016年5月，國家發改委也表示，將強化對特色鎮基礎設施建設的資金支持，支持特色小鎮提升基礎設施和公共服務設施等功能，並將選擇1000個左右條件較好的小城鎮，積極引導扶持。

• 2016年7月，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部委聯合下發《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，提出要通過培育特色鮮明、產業發展、綠色生態、美麗宜居的特色小鎮，促進經濟轉型升級，強調建設特色小鎮要充分發揮市場主體作用，政府重在搭建平台、提供服務，防止大包大攬，防止盲目造鎮。

根據文件，到2020年，全國要培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居的特色小鎮。

2、城市發展路徑來看，城市產業布局從「大城市」走向「大城市帶」

麥肯錫城市群方法將城市分為22個城市群，每個城市群圍繞1到2個中心城市發展，每個圍繞在核心城市周邊的小城市大約十幾個到幾十個。所有的衛星城距離1個中心城市不超過300公里，並且每個城市群的GDP都超過城市總GDP的1%。

麥肯錫城市群及其中心城市

2015年12月，中央城市工作會議於北京召開。會議提到：「解決城市發展的關鍵所在是摒棄原有的以大城市為核心的城鎮化發展體系，而是要以城市群為主體形態，科學規劃城市空間布局，實現緊湊集約、高效綠色發展。要優化提升東部城市群，在中西部地區培育發展一批城市群、區域性中心城市。要強化大中小城市和小城鎮產業協作協同，逐步形成橫向錯位發展、縱向分工協作的發展格局。」

以上海為例，計劃構建上海與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區協同發展的「1+6」上海大都市圈，形成90分鐘交通出行圈，突出同城效應。

長三角城市群空間格局示意圖

根據長三角洲城市群發展規劃，長三角城市群大中小城市齊全，擁有 1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市，各具特色的小城鎮星羅棋布，城鎮分佈密度達到每萬平方公里 80多個。城鎮間聯繫密切，區域一體化進程較快，省市多層級、寬領域的對話平台和協商溝通比較通暢。

以上海為例，根據2013年建設用地總規模的統計數據，核心城市上海的開發強度高達36%，遠超過法國大巴黎地區的21%，英國大倫敦地區的24%。因此規劃提出，上海、蘇南、環杭州灣等地區要率先轉變空間開發模式，嚴格控制新增建設用地規模和開發強度，適度擴大農業和生態空間。規劃對上海提出諸多要求：首先是嚴格控制上海中心城區人口規模，引導人口向郊區、重點小城鎮和臨滬城市合理分佈，同時建設好衛星城。

3、從產業布局來看， 新興產業興起，現有產業經濟無需向大城市核心區集中

從產業發展的角度，科技的發展為產業提供了城市之間、區域之間更強的紐帶作用，從而使產業在空間距離上的分散成為可能，同時也降低了成本。隨著基礎設施的完善，以及新興產業的興起，城市工商業集中於核心大城市的必要性在逐步降低。總結起來，說明了兩種趨勢：

第一， 基礎設施完善為核心城市轉向周邊城市，或中心城區轉向郊區提供可行性；

第二， 新興產業留在核心城市/中心城區的必要性在降低。

簡單說就是，性價比的權衡。在核心城市承載能力有限的背景下，中心的價值變得越來越高，也就是工商企業、居民為此承受的成本也越來越高，城市中心的性價比也在降低。

目前，國內經濟正面臨著二三十年快速增長之後的放緩，也是經濟轉型最為迫切的時間點，新興產業將替代基礎製造業等成為未來經濟的重要載體。而新興產業，如IT、金融、生物醫藥、傳媒、設計類公司等等對於城市配套要求較低，可在核心城市周邊布局，分散核心城市中心城區壓力。

二、房企轉型探索之路

未來也許是大城市更新的時代，看發達國家的核心大城市，都是進入到這個時代。但這樣的局勢一旦到來，就意味著大多數房地產企業將退出歷史舞台。最為重要的是，城市更新這樣微小的開發量根本無法支持大規模房地產企業未來的生存發展。從城市發展路徑的角度看，核心城市向城市群發展的趨勢明確，圍繞核心城市周邊的小城市或核心城市郊區的小鎮開發前景較好。

於是，無論是碧桂園、華僑城、綠城等品牌房企，還是諸多區域性地方企業，都將轉型的戰略指向「特色小鎮」，探索用「造城計劃」尋找新的利益增長點。

對於房企而言，藉助較低成本獲得大量土地開發權，並在後續運營中持續獲得穩定的現金回報，是特色小鎮最大的亮點，而房企轉型特色小鎮越靠近地產轉型越容易成功，傳統的房地產開發遠郊大盤或產業園區，包裝成小鎮就能受到政府和客戶的追捧，實際上，與傳統房地產大盤開發不同的是，特色小鎮或許更注重持續的運營能力。

藍城集團董事長宋衛平表示，將在未來十年內打造100個複合型生活小鎮。他理想中的小鎮，有田野農莊、教堂、健康管理中心、幼稚園、頤樂學院等內容，每一座小鎮都規劃了一個「小鎮中心」，有食堂、茶吧、書吧、餐飲店、電影院等完善的生活配套。

不只是宋衛平，碧桂園同樣不斷尋找小鎮機會。2016年10月，東莞市黃江鎮政府與碧桂園進行了「科技小鎮」合作簽約，這也是碧桂園簽下的第四個「科技小鎮」。碧桂園的規劃中，未來的小鎮地面都是公園，外牆長滿植物，採用立體分層交通和垂直綠化系統，同時具備自主研發、成果轉化、孵化育成、產業融資及科技創新公共服務、科技人才綜合服務等功能。

參考國外，最著名的莫過於距紐約一小時交通圈的格林尼治對沖基金小鎮。格林尼治是美國康涅狄格州的一個面積只有174平方公里的小鎮，目前集中了500多家對沖基金。格林尼治的發展，依託的是財富管理中心紐約曼哈頓。它距離曼哈頓約50公里，擁有較低的稅收優惠，吸引了大量華爾街精英前來定居。

「對於房企而言，通過小鎮的開發運營可以獲取更加低廉的土地，並在後續運營中可以繼續獲取穩定的現金回報。」易居智庫研究總監嚴躍進說。

三、房企突圍三四線城市，掀新一輪「造鎮」運動

普華永道出爐的一份報告顯示，由於城市中心土地稀缺，在「大都市圈」(包括鄰近城鎮和郊區)投資已經備受歡迎。人口特徵的變化趨勢一直向都市遷移，中央商務區的地理空間有限，容納不下更多人口，因此造成一種有利於向非 CBD區域轉移的長期結構性特徵。於是，被一二線城市擠出的資金和購買力，正在將目光聚焦到的三四線城市。

「我們選擇三四線城市有幾個標準，第一是(位置)在大城市經濟圈，比如崑山、太倉、嘉興、嘉善;第二我們要求城市人口不低於50萬人，年銷售規模超過50億元。同時我們關注成長性好的城市，比如舟山。」祥生集團總裁趙紅衛說。

總結：

蓋房、賣房，這種簡單粗暴式房地產業在內地已逐漸成為過去，內地房地產業轉型升級正在加速。不同於過去的多元化轉型策略，建設特色小鎮正在成為內地房企轉型的新方向。碧桂園、華僑城、綠城等一批領先房企正在打造的「小鎮計劃」，探索用「造城計劃」尋找新的利益增長點。

信息來源：第一財經網、WIND、易觀智庫、廣發證券發展研究中心等。