合肥房價下跌10萬元？長沙房價下跌50%？當真你就輸了！

假亦真時真亦假，這句話用來形容當前的樓市，真的是再合適不過了。

一、合肥房價跌了10萬元，是真也是假

合肥這座城市的房價，一直被當做調控成果的樣板來舉例。從實際房價走勢來看，合肥今年的確降溫了，但一些細節卻透露出更多的信息。

我們梳理了近6個月合肥房價走勢。

3月份，合肥新房漲0.1%，二手房跌0.0%。

4月份，合肥新房跌0.1%，二手房跌0.2%。

5月份，合肥新房跌0.2%，二手房跌0.1%。

6月份，合肥新房漲0.1%，二手房跌0.4%。

7月份，合肥新房漲0.3%，二手房漲0.5%。

8月份，合肥新房跌0.1%，二手房漲0.4%。

從3月份到8月份，新房和二手房之間價格增速絕對差值分別是0.1%、0.1%、0.1%、0.5%、0.2%、0.5%。

為什麼要列出新房和二手房的價格增速絕對差值呢，因為新房價格是死的，二手房是活的，二手房更能反映市場真實走勢。近半年來，新房和二手房之間的差距有擴大的趨勢，這說明合肥樓市經過幾個月的調整后，已經趨於平穩，並且緩慢上漲。

再來說說近期的熱點，合肥某樓盤價格跌了10萬元。該樓盤前4次備案均為12888元/平米，8月底的備案則是11863元/平米。每平米少了1025元，100平米就少了10萬元以上。

有前期買房的業主不滿意了，要找開發商理論。

而開發商給出的理由是，11863元單價的房子，每套需要交7-8萬元的改造費。這樣算下來，基本是找補回來了，與之前的購房成本相當。

開發商為什麼要這麼做呢？其實他們也有苦衷，手裡錢不夠了，要保住其他項目，就得讓這個項目備案便宜一點。但備案便宜了，就得罪前期業主了，所以就整了個「改造費」，算是對之前買房的業主們一個交代，對上面也有個交代，而開發商自己也沒損失什麼，房子反而更好賣一點。

而不明所以的朋友則只看到一點，合肥房價跌了10萬元。實際情況我已經在上文說過了，合肥樓市會緩慢上行的。而即使從產業層面來看，合肥後面的樓市也是向好的，作為安徽唯一的明星城市，它的新興產業發展很迅速，特別是以科大訊飛為代表的智能語音產業。對於這樣一個城市，經濟向好了，房價沒理由看空。

至於濱湖片區部分二手房下跌40%，那也代表不了整體行情，充其量也就是部分炒房客為了賺錢把自己干挺了，陰溝里翻了船罷了。

二、長沙房價跌了50%？你買得到才行

長沙目前正在推出定向限價商品房。第一批20個項目，共11682套，首批項目中最先推出1208套，售價為4950元。為周邊二手房價格的一般左右。所以被解讀為房價下跌50%。這樣算也不是不可以。但只看到這一層顯然是不夠的。

這批房源是定向限價商品房，定向和限價是關鍵。這批房子的土地是劃撥的形式的，所以能夠做到半價，定向銷售給當地中低收入家庭。

這些家庭買到房子之後需剛性持有5年，5年後這批房子將轉為普通商品房，也沒有附加條件，這等於是給中低收入家庭送大禮。

最核心的問題來了，有多少符合中低收入家庭的標準？筆者沒有查到這方面的數據，但人數絕對會遠遠超出房子的供應量。在筆者看來，這次的定向限價商品房不僅要滿足本地中低收入家庭，可能更是考慮到了吸引人才的需要。普通商品房備案價低一點都能搶的頭破血流，所以這批房子的競爭肯定會更加激烈。

定向限價商品房當然是保證剛需，拉低房價的利器，前提是供應量足夠大，否則就是給少數人的特殊福利。長沙這次推出了1萬多套定向限價房，具體細則還得等到明年。

保障房到底能供應多少，長沙只表示會加大供應，這種含糊的表態實際上是給自己留了後路，後續供應可能會因為財政原因而縮水。實際上這種可能性還是很大的，長沙傳統工業發達，高新產業發展不足，而傳統產業式微已經是不爭的事實。這會在很大程度上影響當地的財政收入。

保障房這東西，其實是學的新加坡，小國寡民的成功經驗，要在我們這大規模複製，本身就存在水土不服的問題。成本是最大的問題，誰來買單。

政府？大部分城市還是靠土地發工資的。開發商？價格能降得下來？真要降下來，就跟北京的小區里建圍欄一樣，結果我們已經看到了。

只不過，對於合肥和長沙來說，房地產的確任務很重，姿態一定要高，口號一定要牛。炒房客肯定會大受影響，那些手握幾套幾十套房子的人也許會遭殃，但這並不意味著剛需能得到真正的實惠。因為首套房貸利率又開始漲了，想接又接不起了。

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