地產札記：發燒的學區房 如何能降溫？

  六一兒童節剛過，手機朋友圈裡被孩爸孩媽們各種刷屏，充斥著父母對孩子成長的歡喜。 但有喜就有憂，孩子上學的問題會困擾所有的父母，想讓孩子上學離家近，還想讓孩子上學習環境好的學校，古有「孟母三遷」，今有父母耗盡家當買學區房，只為能讓孩子上個好學校，而且這樣的情況比比皆是。對於這樣的現象，之前網路上有個疑問：學區房值錢而學歷不值錢，所以擠破頭買學區房的意義何在？國人何時能以平靜的心態看待上學？對於「擇校熱」，什麼時候能不這麼「燒」？讓我們聽聽業內的聲音。

  學區房買賣糾紛不斷 仍難擋購房者熱情

  上學和買房大概是人不能再重視的兩件事了，當這兩者結合，便產生了奇妙的名詞——「學區房」。學區房不同於普通的商品房，其屬性不單單局限於「居住」，「教育」和「投 資」這兩個屬性更為重要，居住屬性與其二者相比恐怕要墊底了。

  在北京市第二中級法院前法官、現通商律師事務所律師於陽春看來，學區房價格明顯高於普通住房，並且還可以在孩子上完學后賣掉，具有不小的升 值空間，因此不少購房者把學區房作為教育和經濟上的雙重投 資，但風險與收益是並存的，學區房也很容易成為二手房買賣糾紛的「雷區」。

  同在司法系統工作的北京市海淀區法院民二庭法官胡光說：「從2015年1月至今，我審理了近百件房屋買賣糾紛，其中不乏學區房買賣糾紛。學區房市場持續火熱，樓市調控和教育政策時常發生變化，未來此類案件很可能呈上升趨勢。」

  所以學區房到底因為什麼原因會經常導致購房糾紛呢？無外乎以下三種：一是賣家漲價或是買家資金不足導致合同履行失敗，這在去年火熱的房地產市場尤為常見，商品房一天一價，經常出現這種情況，但這是所有商品房都可能遭遇的問題；第二種是，雖然買到學區房，但卻落不了戶，或者落戶了卻發現近幾年「學位」已被使用，總之導致無法取得學籍，不能入學；第三種是政府和學校不斷出台或變動入學條件，導致孩子入學失敗，從而產生糾紛。

  今年3月以來，各地限購、限貸、限售等樓市調控政策出台，不少購房者因此捲入糾紛。在現實情況中，樓市政策的變化確實給一些人造成了損失，但於陽春表示，樓市政策並不是影響學區房的唯 一政策風險，學區房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響，尤其是學校如何划片的問題。前者決定能不能買、買不買得起，後者決定買了之後能不能如願入學。

  儘管學區房糾紛眾多，讓孩爸孩媽們焦頭爛額，但仍擋不住他們購買學區房的熱情，雖然學區房天價頻現，但購房者仍對其趨之若鶩。

  學區房到底有多貴？先來看看北京的，根據中原地產的數據，北京學區房現在10萬元/平方米的單價已是常態。那非常態的呢？還記得去年的「過道學區房」嗎，10.9平米的「零居室」，有房本可以落戶可上學，當時報價150萬元，摺合單價約為13萬元/平方米。簡直讓孩爸孩媽大跌眼鏡，好在這套房源後來被相關部門叫停，不準用於上學。這還不是最高的，一位房產中介對他們公司近期成交的一套學區房表示非常震驚：「最近學區房真是上天了，一套1.8平方米的房子的最後120萬元成交，這個房子就位於東城區府學區。」估算了下，這套房子每平方米超過66萬元。

  那麼天津的學區房價格又是什麼情況呢？不看不知道，一看嚇一跳，小編在二手房網站上搜了岳陽道國小、和平區萬全國小、和平區中心國小周邊的學區房，不乏掛牌價格8萬/平米的房源。學區房這麼貴，有人買嗎？和平區一家中介門店負責人表示，5月份到門店諮詢的客戶基本以學區房、剛性需求以及改善需求為主，其中學區房諮詢佔比有一半，因為和平區重點學區多，市場上主要的需求依然是以學區房為主。」

  看來雖然各地出台了調控政策，但購房者對學區房還是割捨不掉。中原地產首席分析師張大偉認為，只要還是以房捆綁上學，政府的管控政策難為學區房降溫。芒果不動產運營總監李奉來也分析稱：從芒果歷年數據看，學區房價格穩步增長即使政策有所調整，市場行情也不會大波動，長期趨勢仍是穩中有漲。

  對於為何學區房這麼火熱，教育科學研究院基礎教育研究所所長陳如平指出，家長除了被市場上的逐利因素驅動外，從眾心理也非常嚴重，造成選擇學校時「看光環、看表面、看形式、看榮譽」，盲目追求所謂的名校，而忽略孩子的個體差異。他建議家長，「選擇學校時去目標校的門口走走看看，問問其他家長、孩子的看法是什麼，是不是自己想象中的樣子，氛圍是不是適合孩子，而不能一味看名氣。」

  「多校划片」成降溫良藥 治標還是治本？

  「擇校熱」導致的直接後果是，家庭經濟條件好的學生名正言順的進入「名校」，而經濟條件差的家庭，因為買不起「名校」周邊的昂貴學區房，只能隨便上個學校，這必然增加教育的不公平；另外學區房作為商品房，價格被炒上天，勢必會影響樓市平穩健康發展。基於此，相關部門開始支招給學區房「降溫」，而目前比較推崇的是「多校划片」。

  多校划片，就是一個小區對應多個國小國中，讓買了學區房的家庭也不確定到底能上哪個學校，統籌2所及2所以上的學位資源，根據個人需求和志願進行統一公平分配。比如採取電腦隨機分配的方法來決定學生最終上哪個學校，這樣即使買了學區房也不能保證能進入想上的那所學校，通過這樣的方法來給學區房降溫。

  對於多校划片，業內還是持肯定態度的。教育科學研究院研究員儲朝暉等專家指出，在優質教育資源相對短缺的地方，實行多校划片，可以增加不在優質學校學區的兒童入學機會。

  其實多校划片宗旨是為了保證教育的公平性。北京市教委委員馮洪榮表示，讓教育按照其自身規律健康發展，要解決好公平與質量兩個問題。目前由單校划片拓展到多校划片、布局每個學區都有好學校等舉措，意在增進公平。

  除了增加教育公平性外，多校划片還可以增加學校生源數量和質量的穩定性。儲朝暉說，「由於單校划片對應的小區範圍、適齡兒童人數有限，也可能造成學校生源質量問題」。而多校划片則不一樣，山西大學教育科學學院副教授張俊友認為，「多所學校共劃一個學區」 的划片方式，由於學區的學生基數大，學區每年適齡兒童數量的變化對學區學位的影響不大，學區的範圍可以長期不變，學區房的確定簡單，居民區對應的學區也很明確。

  雖然多校划片有諸多好處，但不少人認為其「治標不治本」。民進中央教育委員會委員吳正憲認為，多校划片一定程度上促進了機會公平，但導致「擇校熱」的根本原因在於教育資源本身發展不均衡，治本之策是縮小地區、城鄉、校際差異，全面提升教育水平。

  中原地產首席分析師張大偉也表示，「短期可以抑制一下，後續還要看落地的政策配套的政策，根源還是教育資源，如果不能夠平均化或者現在相對比較落後一點這些縣郊區教育資源不夠提升，學區房這個概念肯定還是存在著。」

  21世紀教育研究院副院長熊丙奇則更直接的表達了他的想法：各地實施的多校划片入學政策，這只是外圍措施，如果學區與學區之間的辦學質量相差很大，還是會有擇學區現象，而如果學區內的各校辦學質量差距不縮小，多校划片入學並不能緩解家長的擇校焦慮。多校划片入學是治理擇校熱的過渡措施，是針對某一區域學校辦學有較大差距的「無奈」之舉。如果學校差距一直存在，那這一做法就沒有起到最終緩解擇校熱的作用。

  對於怎樣才能切實解決學區熱，熊丙奇認為：「治理擇校熱，根本在於疏導家長的擇校需求，這必須切實推進義務教育均衡，縮國小校間的辦學質量和條件的差距。」北京師範大學教育學部副教授鄭磊也表示，「教育部門更應當考慮，怎麼制定好的升學政策，讓公辦的教育資源能夠更加相對均衡、公平地分配。」

  但促進教育資源分配公平，這不是說說就行，也不是短期「工程」。「目前多採用學區制、九年一貫制、名校辦分校、校長交流等方式擴大了優質教育資源覆蓋面，讓先進教學辦學理念更廣泛地輻射引領，但提升薄弱校有難度，也是需要過程的。」吳正憲說。

  難度主要體現在各地區的差異大，北京大學附屬中學校長王錚表示，「現階段，城鄉、地區間發展水平、經濟發展水平差異仍較大。基礎教育體制以縣為主，不同縣和縣的財政收入水平不同，且限制教師跨地域流動。」

  對於平衡各區教育資源問題上，我們目前的做法有「名校辦分校」、「強校帶弱校」等。對此，王錚認為需建立長效機制，「如果是簡單派人，龍頭校自己會被掏空、拖垮，還容易產生分散、力量不集中、低水平、重複等問題。」他建議，研發可推廣的教育教學模式，政府提供資金支持和知識產權保護。

  上面提到研發可推廣的教育教學模式，深圳市平岡中學語文教研組長王雪娟也認為要創新教育教學的手段。「今天，我們要特別注意教育方式和教育手段的更新」，她認為，今後「互聯網+教育」的手段運用到教學之中，將是大勢所趨。「我這樣說不是為了趕時髦」，王雪娟說，「互聯網+教育」對補教育短板，具有十分重要的意義，可以緩解名師資源緊張的狀況。

  實際上，當下互聯網的技術手段運用在教學當中並不鮮見。但是王雪娟認為，目前互聯網與教育結合得還不夠深入。

  說了這麼多，其實對於如何解決「學區熱」，根本原因在於促進義務教育的公平，縮小不同區域學校辦學質量的差距，但這不是一蹴而就的事情，需要一個較長的過程，而目前的過渡手段就是「多校划片」，當然，在這個過渡的階段中，教育部門和學校也要積極探索新的教學模式，爭取使有限的教育資源能發揮最大的作用。