未來房價哪裡最有潛力？這些城市或超越北上廣深！

未來房價是漲是跌？最近又有了新的爭論。

日前，在「第二屆股權投資人大會」上，經濟學家金岩石說：

未來三年之內，賣掉所有投資性房產，不問價格。今天我給大家提個醒，三年到五年時間，金融海嘯就在我們的身邊。

會上另一位因為唱多茅台股票而頗受關注的投資人但斌則表示：

對一般的老百姓，最好的財富保值的方法就是買房，股票並不能很好的保值，全世界最好的保持財富的方式就是房子。一般的老百姓一輩子可能就一套房子，建議大家還是要選擇房子。真正買到好地段的房子，千萬不要賣。

而清華大學國家金融研究院副院長朱寧發表了與金岩石完全相反的觀點，他認為：

一線城市的住宅價格有望再上揚50%，因為決策者為設法支持整體經濟，可能給最新的房地產調控措施鬆綁。

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當前真實的樓市是怎樣的？

先看一線城市。之前沒有在北上廣深買房的，目前既要面對高首付門檻，也要面對嚴格的限購政策。並且一線的房產一旦脫手，很可能再也買不回來。這導致了一線城市的二手房成交量普遍下跌。

根據統計局數據，北京的二手住房價格兩月前已停漲，二手房成交量創下2015年2月以來的最低。上海的二手房成交量也是處於下跌勢頭，5月同比下跌23.5%，已經十分接近於2012年的樓市低谷期。並且，越是地處郊區的二手房，交易量價下跌越快。而深圳的房價，業界有人預計在2017年可能下降16%，成交量下跌10%。

再看二三線城市。40多個城市限購限賣，凍結了大量購買力和流動性。由於房貸緊縮趨勢明顯，銀行對樓市變相「加息」，削弱了量價上攻的動力。根據統計，5月份43個代表城市新房成交面積環比和同比分別下降2.3%和20.4%。

如此看來，房價繼續暴漲的說法很難成立。限購限賣令之下，目前的房地產市場呈現一種膠著狀態，想投資的人沒辦法投資，有房產的人按兵不動，暫時不急著套現。因此，我們看到了市場上暫時的冷清。

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這種表面上的冷清會持續下去嗎？

不太可能。房地產市場很大程度上是一種政策市，政策始終在變，時間最終解釋一切。

對於限購的套路，大家已經十分熟悉了。基本上都是房價先經過一輪上漲，然後受到調控與限購，房市隨之進入一段調整期，之後房價接著上漲。如果我們觀察2000年以來的房價變化趨勢，可以明顯的發現這個規律。

另外，現在限購的區域呈現由中心擴散開的「波紋型」：先是核心一線城市限購，然後是三大城市群主要城市均限購，之後是省會級城市限購。到現在，限購的城市已經蔓延到一些三線以下城市。

這就說明政府對於購房的資金流向有一個明顯的「驅趕效應」。通過城市不同層級之間的層層設卡，讓資金逐漸從一線城市的「中心」向著三四線的「邊緣」有步驟的流動，從而逐步解決房屋庫存的問題。

不過請注意，這個受到宏觀調控的行為，是一個逆市場的行為。這就預示著，只要房產調控的行為一旦鬆動，那麼整個樓市的趨勢就會立即反轉。購房資金會從三四線湧向一二線城市，造成全國樓市繁榮與蕭條並存的局面。這也預示著下一個房產周期的到來。

在下一個房產周期和樓市政策出現鬆動之前，可以確定的一些趨勢在於：三四線城市，由於在城市間的資源爭奪中處於絕對劣勢，因此資金外逃、房價下跌的可能性最大。同時，由於一線城市的房價門檻已經非常之高，進一步鬆綁限購可能會造成更大的地產泡沫，因此鬆綁限購不太可能短期發生。

而處於一線特大城市和中小城市之間的二線城市，便成為了政策變數較大的地區。一方面，這些地區由於資源優勢集中，房地產具有較強的投資價值；同時，其樓市政策一直是處於一種搖擺式的情況，根據上下游的資金流向而動。

在這些一線與三線之間的曖昧地帶，或許就是未來房價最有潛力的地區。在這些地區當中，省會城市由於所處的地區中心，成為一地的資本和人才資源最為集中的城市。因此有理由認為，在樓市政策出現變數時，會引發省會城市樓市的較快上漲。

當然，省會城市的集體看漲有一個前提，就是三四線的這一輪去庫存基本完成，同時一線延續收緊的限購政策。根據以往經驗，未來省會城市的限購鬆動程度會明顯高於一線，只要打開一點資金的入口，這些地區的房產就很可能會成為投資與避險的資金池。

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省會城市樓市會集體大漲嗎？

答案並不是簡單的是和否。省會城市雖然各項指標不如一線，但是在比較重要的數據上，仍然是遙遙領先於全國其他地區。我們選幾個數據來對比看看：

1、地區間的固定資產投資。排名靠前的省會城市成都、南京、福州、杭州等已經分別達到了972億元、619億元、587億元、529億元。此數據遠遠超過一般意義上的地級市。對比排名靠後的省會城市，位於資金鏈頭部的省會城市是尾部城市的投資總數的數倍乃至數十倍。

2、依照金融機構的存貸款總額來判斷，北上廣深無疑佔據全國前列。但僅次於一線城市的，全都是省會城市。本外幣存款增速率從10.5%到16.9%不等，增長勢頭並不輸給一線城市。

3、綜合城市消費零售總額以及最近比較火爆的「星巴克指數」，我們不難發現外來消費者的數量和消費額度最高的地區，除了一線以外，也幾乎全都是省會城市。

以上列舉的是一些簡單而實用的數據。實際上，從各項硬指標來看，會發現頭部省會城市與傳統一線的差距，這些年在不斷縮小。

樓市是一個政策市，也是一個資源市。資源說穿了無非是資金、行政兩大資源。觀察各省會的情況，會發現省會與省會之間其實分化也頗大。說穿了，就是地區間的經濟發展差距和戰略地位的不對等。

有些省會城市對資金吸附力不強，有些省會缺少政策偏向。而位居於各項硬指標（固定資產投資、生產總值、消費品零售額等）頭部的省會，則將是在未來可能出現的樓市景氣循環中領漲的城市。

記住一點，每一次樓市的景氣循環，都是頭部城市啟動在先，然後帶動中部和尾部城市。如果我們參照國房景氣指數的指標來看，會發現目前的所謂樓市低迷，實際上是來自於2012年開始至今的樓市下行。我們至今處於這個循環中，但是這個蕭條循環逐漸將會達到臨界值。

在未來的兩三年以內，樓市的走勢有可能會發生反轉。在這個反轉的周期中，傳統的一線城市不太可能成為領漲的主要城市，而在現行行政區劃下的省會城市非常值得關注，下一波新出現的一線高房價城市，極有可能將在省會的頭部城市中出現。

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