search
樓市最有前途的10大地級市之二:蘇州

樓市最有前途的10大地級市之二:蘇州

今天我們南下,聊下另外一座十大地級城市——蘇州。蘇州廊坊同處於十大地級城市中的第一梯隊,也是我們最有信心的城市之一。

唐代詩人杜荀鶴的《送人游吳》,裡面描繪蘇州的景象應該是大多數人對於蘇州的最直觀的印象。然而蘇在展現自己婀娜多姿的風采外,還傳達給世人另外一種強者儀態。

在上篇講過,我們挑選探討的城市都是「三無城市編者註:三無城市指非省會城市、非直轄市、非計劃單列市蘇州是符合標準的。在經濟方面,江蘇省強市林立,競爭激烈,蘇州自身本就是一個經濟體量大,內增快的地級市,是工業重鎮,在長三角城市群里,經濟實力僅次於上海,更是全國地級市中的霸主。

2016年,全國百強城市排行中,江蘇省省內所有城市都入圍百強城市,而蘇州博得頭籌,GDP總量名列第七。蘇州再一次成功擠進全國十強城市,而蘇州也是十強城市中唯一的地級市,直接秒殺了除廣州外其他22個省會城市。

製圖:卡若特;數據來源於國家統計局

而蘇州轄內的4個縣級市,崑山、張家港、常熟、太倉分別排在全國百強縣級市第一、第三、第四、第六。吳江區也獲得了2016年全國科學發展百強區第六。

因此,蘇州並不僅僅是一個只寄情于山水的古城,更是一個實力超群的GDP大鱷。

蘇州位於江蘇省東南部,長江三角洲中部,是江蘇長江經濟帶重要組成部分。蘇州轄內地勢平坦、氣候宜人、地理位置絕佳。東臨上海,南接嘉興,西抱太湖,北依長江。歷史文獻顯示,從宋朝到清代,蘇州一直都是排在前五的城市。

得天獨厚的自然條件鑄就了蘇州的人文風貌,也促成了蘇州經濟發展的一切有利條件。

(蘇州周邊)

而東臨上海,也是蘇州崛起的一個決定因素,更是近年蘇州房價上漲的最大源動力。

上海一直作為國企大本營,也具有吸引外資的強勁屬性。他的經濟發展需要一些必要條件,比如土地、大量的資金、政府的支持以及可持續發展戰略等等。浙江省是民營大本營,對待國企和外資比較保守,而目前只有江蘇省在這一點上可以滿足上海的戰略方向以及需求,上海目前向西擴張也更為有利。

蘇州的崛起,有很大一部分原因是因為改革開放後上海的崛起,受上海的輻射所帶動。而蘇州也是上海擴張西進的必經之路,蘇州的發展也是逐漸向東蔓延,我們可以對蘇州與上海建立的城市圈有更多的期待。

在這一點上我們可以把她和去年房價飛漲的東莞作為對比,東莞目前正處於產業改革的第三年,經濟增漲加快,又處於深圳的輻射區,得益於深圳外溢的資金,以及部分產業、人口的遷入,因而GDP增長加快,也造就了樓市火熱,購房需求強勁。

因此江蘇是上海發展的戰略基地,而蘇州和上海是相輔相成的關係。

蘇州經濟的內增力很強,得益於90年代的自身改革,積極吸引外資,開疆擴土,建立便利的交通圈。目前蘇州擁有128家世界500強企業,是曾經的「蘇老五」,除北上廣深之外最富有的城市。

蘇州的復興之路

1. 蘇老五變蘇小七

蘇州是改革開放后的經濟重鎮,更是歷史名城,因此人們對蘇州有更多的期待和要求。而最近幾年蘇州增漲開始乏力,2011年之後,被天津和重慶所超越,就再也沒有重返前五。

最近幾年,一直關於蘇州沒落的話題也往往不絕於人口,對於這幾年GDP增速的下滑,蘇州更多的時候,面臨的只是評擊和批判,蘇老五也淪落成為蘇小七。

2. 衰落是偽命題

當下,全國都在面臨資源配置和經濟發展方式的轉變,在這樣的大環境下,擺脫當前困境,尋求新的增長點,以及可持續的發展是蘇州現在最為需要的

因而,從2010年開始,蘇州一直都先人一步,進行經濟的改革轉型,蘇州急需淘汰了一批低端產業,封殺血汗工廠、擺脫廠妹經濟、避免中等陷進,完成產業升級。這些都是蘇州一直面對的問題,也是蘇州必須解決的頑疾。隨著改革的進行,蘇州二三產業的比重因而也發生了變化。

2016年統計年報顯示,蘇州的第三產業比重逐漸加大,到2015年第二產業和第三產業已經逐漸趨於平衡,各類產業逐漸完善飽和,第三產業也開始演變成蘇州的支柱行業。

改革的初期定會帶來陣痛感,蘇州因此出現了經濟疲軟的現象。目前蘇州各類產業已趨於完善飽和,增長壓力大,再加上改革轉型初期的陣痛,依靠內增比重重等不可避免的原因,從而導致增幅放緩,給人增長乏力的錯覺。

另外,蘇州在十大強市中,最大短板就是國家地位和地區輻射力,這也是目前地級市所面臨的劣勢所在。不同於省會城市和直轄市,地級市往往更需要靠自身內部調整,保證經濟的持續發展,因為地級市面對的是更少的資源調動與資本扶持。

而掉出前五,有很大的一部分緣由是因為天津和重慶的迅速崛起。而這兩個城市都是直轄市,天津背臨帝都,最近五年都有國家大量的資本投入,而重慶從實際上說是一個省的體量,他們擁有優質的資本配置,以及可以調用的天量資源,是蘇州根本無法匹擬的。

因此,蘇州的衰落只是一個偽命題,蘇州面臨的並不是怎樣「崛起」,而是如何「復興」。

3. 機遇,復興的開始

去年8月,蘇州就迎來了再一次復興經濟的契機。8月22日,《上海市城市總體規劃》發布,上海大都市圈同城化,90分鐘交通出行圈的方案已經初步確定。

上海需要一座在交通通勤、產業分工、文化認同等方面關係更為緊密的城市,蘇州是最佳選擇,也將成為第一直接受益人。

隨著長三角城市群的逐漸壯大,上海都市圈的開拓延伸。蘇州面臨的問題可能會隨著發展規劃的實施完成,從而一一解決。

另外,如果只是單看GDP總量,我們認為在未來十年中,蘇州佔據前十是沒有問題的。蘇州經濟結構的穩定和成熟,在國內鮮有城市可以與其抗衡。蘇州現在面臨最大的問題就是產業轉型升級,這也是蘇州政府一直努力在做的。

換句話說,蘇州經濟再怎麼疲軟, 未來趨勢再怎麼不利,也不會比一些二線省會城市差。廋死的駱駝總比馬大,這也是蘇州的強勢所在。

因此,我們仍然看好蘇州未來的經濟,她也會在十強城市中屹立很久!

樓市!

首先,我先拋出我們的一個結論:只要經歷過嚴厲調控的城市,尤其是限購限貸的,往往這裡的房子就越值得買,房價也會長期處於上漲的趨勢。

因為真正的房價趨勢,政策是決定因素,供求只是政策影響下的重大結果。所以政府對於樓市的態度,才是決定房價的根本。

而在2016年,江蘇共發布13次樓市新政,其中,南京6次,蘇州4次。這兩個城市基本上佔了全省調控次數的百分之80,也是江蘇省目前監管最嚴的兩個城市。

但是相對於南京,蘇州更加備受購房者的關注,因為蘇州的樓市不僅僅是蘇州人的樓市,從地域範圍上來說,蘇州的樓市就是上海人的樓市。

2016年6月,蘇州樓市火熱,去庫存周期僅僅為2個月左右,並一度出現庫存告急的狀況,房價上漲壓力較大。

1 .房地產投資佔比重,市場活躍

根據蘇州市統計年報,目前佔比最重的是第三產業,而第三產業的裡面重中之重的一項就是房地產業。有人推算,一個地區的房價和本地的第三產業有很大的關聯。

據統計:2010~2015年蘇州房地產開發投資佔全社會投資的比重分別為25.9%、26.6%、24.0%、24.6%、28.3%、34%(註:官方目前沒有16年的統計年鑒)

2015年是蘇州房地產業最為活躍的一年,其中,蘇州住宅銷售面積同比增長了34.2%。我們可以判定:蘇州也是一個在房地產開發投資上佔比很重的城市。

另外根據蘇州國土局的土地供應計劃:2016年是380公頃,2017是390公頃,2018年是400公頃,供地計劃的安排基本是穩中有升的。這一點也是基於2015年蘇州樓市的市場強勁,增加土地供應也是為了抑制房價大漲,滿足市場需求。

上海易居房地產研究院20日發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱,蘇州目前的二手房比重已經達到了56%左右,逐漸向存量房時代過度,因此我們用二手房房價來作為參考,也更具有真實性和說服力。

近一年蘇州二手房房價走勢圖

2. 國小生增長強勁,比肩一線

2015年年末,蘇州的常住人口達到了1061.60萬人,戶籍人口達到了667.01萬人,同比增加了6萬戶籍人口,增長率為8.94。但是常住人口水分較大,與地方政府政績掛鉤,因此我們依然採取國小生指數來判斷一個的地方的人口情況。

2010年到2015年,蘇州的國小生增速位列全國第一,其中有一部分原因是蘇州之前並未統計民辦國小,但是拋開這些,蘇州仍然是一個國小生增速強勁,唯一可以比肩北上廣深的城市。

製圖:子非魚;來源:各地統計局

3. 各區域樓市點評

蘇州佔地8488.42平方公里,目前轄內有5個加4個縣級市。根據我們分析觀察,蘇州各區域未來房價分為四個階層。

1. 古城中心區域+園區+太湖新城

蘇州城市格局採取了「古城完整保護,四面建新城」的模式,因此傳統的古城中心區域未來只會進行城市更新計劃,並不會進行土地供應,因此古城的中心區域如姑蘇區等地的房價,在此基礎上不會出現下滑的趨勢,未來房價會一直處於上漲的狀態。

園區目前二手房均價23030元/m²,是第一階梯里房價最高的片區,一手住宅單價已超過每平方米4萬元。

太湖新城圍繞太湖建造,是蘇州的中央商務區(CBD),核心區域,因此未來房價也很難下跌。市中心區域+園區+太湖新城也是未來房價的第一梯隊。

2. 崑山、太倉

崑山和太倉是蘇州所有城區里離上海最近,也是「上海效應」最強的的片區。

蘇州目前的購房群體里,除本地的內需外,有相當大一部分來源上海的剛需者,以及全國各地尤其是上海的投資客。這些人對於蘇州樓市的青睞要強於江蘇省的其他地區。

崑山擁有完善的交通體系,高速公路+高鐵+捷運。城際軌道和京滬高速公路與上海相鏈接,發達的交通體系也為崑山樓市不斷升值加分

目前,太倉的滬通鐵路二期仍然在建,貫通後會直接通往上海浦東,也將更好的與上海銜接起來。

太倉也在10月之後一直處於暴跌的狀態,是由於去年10月嚴厲的調控政策,上海樓市受到抑制,因此太倉的樓市也急劇下滑。所以太倉未來的房價是隨著上海房價的波動而產生變化。

但隨著未來樓市政策的放鬆,崑山+太倉也將成為蘇州樓市未來較為強勁的地方。

3. 吳江、高新等

吳江片區最大的優勢在於捷運線路。根據最新規劃,上海軌交17號線將在18年通車,直接通到吳江汾湖,據報道蘇州4號線也將在今年4月全面通車。

高新區(虎丘)、吳中、相城目前房價走勢較為平穩,但是樓市僅僅只是滿足蘇州的內需,相比崑山和太倉後勁不足,對比核心區域也處於劣勢。

4.常熟、張家港

常熟和張家港是受上海輻射最小的兩個片區,基本上是自身的內需拉動。但是常熟市也是江蘇省的GDP大戶,人口增幅也要強於張家港,張家港也是目前蘇州樓市唯一的的窪地。

結論:

由於上海的輻射加上蘇州自身的強勢,以及未來長三角城市化打造出來的90分鐘交通圈,蘇州未來的樓市會依舊利好。

未來樓市值得看好的片區依次分別是:

而第一和第二屬於領漲片區,未來樓市處於上漲的狀態是可以肯定的,具體還要看樓盤周邊的配套設施。第三、第四屬於跟漲片區,要看蘇州樓市的整體趨勢,以及未來發展的方向。

原創不易,如果您喜歡卡若特的文章,請讀者朋友們幫忙點贊,你們的支持是我們堅持的最大動力,謝謝!

熱門推薦

本文由 一點資訊 提供 原文連結

一點資訊
寫了5860316篇文章,獲得23262次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦