樓市最有前途的10大地級市之二：蘇州

今天我們南下，聊下另外一座十大地級城市——蘇州。蘇州和廊坊同處於十大地級城市中的第一梯隊，也是我們最有信心的城市之一。

唐代詩人杜荀鶴的《送人游吳》，裡面描繪蘇州的景象應該是大多數人對於蘇州的最直觀的印象。然而蘇州在展現自己婀娜多姿的風采外，還傳達給世人另外一種強者儀態。

在上篇講過，我們挑選探討的城市都是「三無城市」（編者註：三無城市指非省會城市、非直轄市、非計劃單列市），蘇州是符合標準的。在經濟方面，江蘇省強市林立，競爭激烈，而蘇州自身本就是一個經濟體量大，內增快的地級市，是工業重鎮，在長三角城市群里，經濟實力僅次於上海，更是全國地級市中的霸主。

2016年，全國百強城市排行中，江蘇省省內所有城市都入圍百強城市，而蘇州博得頭籌，GDP總量名列第七。蘇州再一次成功擠進全國十強城市，而蘇州也是十強城市中唯一的地級市，直接秒殺了除廣州外其他22個省會城市。

製圖：卡若特；數據來源於國家統計局

而蘇州轄內的4個縣級市，崑山、張家港、常熟、太倉分別排在全國百強縣級市第一、第三、第四、第六。吳江區也獲得了2016年全國科學發展百強區第六。

因此，蘇州並不僅僅是一個只寄情于山水的古城，更是一個實力超群的GDP大鱷。

蘇州位於江蘇省東南部，長江三角洲中部，是江蘇長江經濟帶重要組成部分。蘇州轄內地勢平坦、氣候宜人、地理位置絕佳。東臨上海，南接嘉興，西抱太湖，北依長江。歷史文獻顯示，從宋朝到清代，蘇州一直都是排在前五的城市。

得天獨厚的自然條件鑄就了蘇州的人文風貌，也促成了蘇州經濟發展的一切有利條件。

（蘇州周邊）

而東臨上海，也是蘇州崛起的一個決定因素，更是近年蘇州房價上漲的最大源動力。

上海一直作為國企大本營，也具有吸引外資的強勁屬性。他的經濟發展需要一些必要條件，比如土地、大量的資金、政府的支持以及可持續發展戰略等等。浙江省是民營大本營，對待國企和外資比較保守，而目前只有江蘇省在這一點上可以滿足上海的戰略方向以及需求，上海目前向西擴張也更為有利。

蘇州的崛起，有很大一部分原因是因為改革開放後上海的崛起，受上海的輻射所帶動。而蘇州也是上海擴張西進的必經之路，蘇州的發展也是逐漸向東蔓延，我們可以對蘇州與上海建立的城市圈有更多的期待。

在這一點上我們可以把她和去年房價飛漲的東莞作為對比，東莞目前正處於產業改革的第三年，經濟增漲加快，又處於深圳的輻射區，得益於深圳外溢的資金，以及部分產業、人口的遷入，因而GDP增長加快，也造就了樓市火熱，購房需求強勁。

因此江蘇是上海發展的戰略基地，而蘇州和上海是相輔相成的關係。

蘇州經濟的內增力很強，得益於90年代的自身改革，積極吸引外資，開疆擴土，建立便利的交通圈。目前蘇州擁有128家世界500強企業，是曾經的「蘇老五」，除北上廣深之外最富有的城市。

1. 蘇老五變蘇小七

蘇州是改革開放后的經濟重鎮，更是歷史名城，，因此人們對蘇州有更多的期待和要求。而最近幾年蘇州增漲開始乏力，2011年之後，被天津和重慶所超越，就再也沒有重返前五。

最近幾年，一直關於蘇州沒落的話題也往往不絕於人口，對於這幾年GDP增速的下滑，蘇州更多的時候，面臨的只是評擊和批判，蘇老五也淪落成為蘇小七。

2. 衰落是偽命題

當下，全國都在面臨資源配置和經濟發展方式的轉變，在這樣的大環境下，擺脫當前困境，尋求新的增長點，以及可持續的發展是蘇州現在最為需要的。

因而，從2010年開始，蘇州一直都先人一步，進行經濟的改革轉型，蘇州急需淘汰了一批低端產業，封殺血汗工廠、擺脫廠妹經濟、避免中等陷進，完成產業升級。這些都是蘇州一直面對的問題，也是蘇州必須解決的頑疾。隨著改革的進行，蘇州二三產業的比重因而也發生了變化。

2016年統計年報顯示，蘇州的第三產業比重逐漸加大，到2015年第二產業和第三產業已經逐漸趨於平衡，各類產業逐漸完善飽和，第三產業也開始演變成蘇州的支柱行業。

改革的初期定會帶來陣痛感，蘇州因此出現了經濟疲軟的現象。目前蘇州各類產業已趨於完善飽和，增長壓力大，再加上改革轉型初期的陣痛，依靠內增比重重等不可避免的原因，從而導致增幅放緩，給人增長乏力的錯覺。

另外，蘇州在十大強市中，最大短板就是國家地位和地區輻射力，這也是目前地級市所面臨的劣勢所在。不同於省會城市和直轄市，地級市往往更需要靠自身內部調整，保證經濟的持續發展，因為地級市面對的是更少的資源調動與資本扶持。

而掉出前五，有很大的一部分緣由是因為天津和重慶的迅速崛起。而這兩個城市都是直轄市，天津背臨帝都，最近五年都有國家大量的資本投入，而重慶從實際上說是一個省的體量，他們擁有優質的資本配置，以及可以調用的天量資源，是蘇州根本無法匹擬的。

因此，蘇州的衰落只是一個偽命題，蘇州面臨的並不是怎樣「崛起」，而是如何「復興」。

3. 機遇，復興的開始

去年8月，蘇州就迎來了再一次復興經濟的契機。8月22日，《上海市城市總體規劃》發布，上海大都市圈同城化，90分鐘交通出行圈的方案已經初步確定。

上海需要一座在交通通勤、產業分工、文化認同等方面關係更為緊密的城市，蘇州是最佳選擇，也將成為第一直接受益人。

隨著長三角城市群的逐漸壯大，上海都市圈的開拓延伸。蘇州面臨的問題可能會隨著發展規劃的實施完成，從而一一解決。

另外，如果只是單看GDP總量，我們認為在未來十年中，蘇州佔據前十是沒有問題的。蘇州經濟結構的穩定和成熟，在國內鮮有城市可以與其抗衡。蘇州現在面臨最大的問題就是產業轉型升級，這也是蘇州政府一直努力在做的。

換句話說，蘇州經濟再怎麼疲軟， 未來趨勢再怎麼不利，也不會比一些二線省會城市差。廋死的駱駝總比馬大，這也是蘇州的強勢所在。

因此，我們仍然看好蘇州未來的經濟，她也會在十強城市中屹立很久！

首先，我先拋出我們的一個結論：只要經歷過嚴厲調控的城市，尤其是限購限貸的，往往這裡的房子就越值得買，房價也會長期處於上漲的趨勢。

因為真正的房價趨勢，政策是決定因素，供求只是政策影響下的重大結果。所以政府對於樓市的態度，才是決定房價的根本。

而在2016年，江蘇共發布13次樓市新政，其中，南京6次，蘇州4次。這兩個城市基本上佔了全省調控次數的百分之80，也是江蘇省目前監管最嚴的兩個城市。

但是相對於南京，蘇州更加備受購房者的關注，因為蘇州的樓市不僅僅是蘇州人的樓市，從地域範圍上來說，蘇州的樓市就是上海人的樓市。

2016年6月，蘇州樓市火熱，去庫存周期僅僅為2個月左右，並一度出現庫存告急的狀況，房價上漲壓力較大。

1 .房地產投資佔比重，市場活躍

根據蘇州市統計年報，目前佔比最重的是第三產業，而第三產業的裡面重中之重的一項就是房地產業。有人推算，一個地區的房價和本地的第三產業有很大的關聯。

據統計：2010～2015年蘇州房地產開發投資佔全社會投資的比重分別為25.9%、26.6%、24.0%、24.6%、28.3%、34%（註：官方目前沒有16年的統計年鑒）。

2015年是蘇州房地產業最為活躍的一年，其中，蘇州住宅銷售面積同比增長了34.2%。我們可以判定：蘇州也是一個在房地產開發投資上佔比很重的城市。

另外根據蘇州國土局的土地供應計劃：2016年是380公頃，2017是390公頃，2018年是400公頃，供地計劃的安排基本是穩中有升的。這一點也是基於2015年蘇州樓市的市場強勁，增加土地供應也是為了抑制房價大漲，滿足市場需求。

上海易居房地產研究院20日發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱，蘇州目前的二手房比重已經達到了56%左右，逐漸向存量房時代過度，因此我們用二手房房價來作為參考，也更具有真實性和說服力。

近一年蘇州二手房房價走勢圖

2. 國小生增長強勁，比肩一線

2015年年末，蘇州的常住人口達到了1061.60萬人，戶籍人口達到了667.01萬人，同比增加了6萬戶籍人口，增長率為8.94。但是常住人口水分較大，與地方政府政績掛鉤，因此我們依然採取國小生指數來判斷一個的地方的人口情況。

2010年到2015年，蘇州的國小生增速位列全國第一，其中有一部分原因是蘇州之前並未統計民辦國小，但是拋開這些，蘇州仍然是一個國小生增速強勁，唯一可以比肩北上廣深的城市。

製圖：子非魚；來源：各地統計局

3. 各區域樓市點評

蘇州佔地8488.42平方公里，目前轄內有5個區加4個縣級市。根據我們分析觀察，蘇州各區域未來房價分為四個階層。

1. 古城中心區域+園區+太湖新城

蘇州城市格局採取了「古城完整保護，四面建新城」的模式，因此傳統的古城中心區域未來只會進行城市更新計劃，並不會進行土地供應，因此古城的中心區域如姑蘇區等地的房價，在此基礎上不會出現下滑的趨勢，未來房價會一直處於上漲的狀態。

園區目前二手房均價23030元/m²，是第一階梯里房價最高的片區，一手住宅單價已超過每平方米4萬元。

太湖新城圍繞太湖建造，是蘇州的中央商務區（CBD），核心區域，因此未來房價也很難下跌。市中心區域+園區+太湖新城也是未來房價的第一梯隊。

2. 崑山、太倉

崑山和太倉是蘇州所有城區里離上海最近，也是「上海效應」最強的的片區。

蘇州目前的購房群體里，除本地的內需外，有相當大一部分來源上海的剛需者，以及全國各地尤其是上海的投資客。這些人對於蘇州樓市的青睞要強於江蘇省的其他地區。

崑山擁有完善的交通體系，高速公路+高鐵+捷運。城際軌道和京滬高速公路與上海相鏈接，發達的交通體系也為崑山樓市不斷升值加分。

目前，太倉的滬通鐵路二期仍然在建，貫通後會直接通往上海浦東，也將更好的與上海銜接起來。

太倉也在10月之後一直處於暴跌的狀態，是由於去年10月嚴厲的調控政策，上海樓市受到抑制，因此太倉的樓市也急劇下滑。所以太倉未來的房價是隨著上海房價的波動而產生變化。

但隨著未來樓市政策的放鬆，崑山+太倉也將成為蘇州樓市未來較為強勁的地方。

3. 吳江、高新等

吳江片區最大的優勢在於捷運線路。根據最新規劃，上海軌交17號線將在18年通車，直接通到吳江汾湖，據報道蘇州4號線也將在今年4月全面通車。

高新區（虎丘）、吳中、相城目前房價走勢較為平穩，但是樓市僅僅只是滿足蘇州的內需，相比崑山和太倉後勁不足，對比核心區域也處於劣勢。

4.常熟、張家港

常熟和張家港是受上海輻射最小的兩個片區，基本上是自身的內需拉動。但是常熟市也是江蘇省的GDP大戶，人口增幅也要強於張家港，張家港也是目前蘇州樓市唯一的的窪地。

結論：

由於上海的輻射加上蘇州自身的強勢，以及未來長三角城市化打造出來的90分鐘交通圈，蘇州未來的樓市會依舊利好。

未來樓市值得看好的片區依次分別是：

而第一和第二屬於領漲片區，未來樓市處於上漲的狀態是可以肯定的，具體還要看樓盤周邊的配套設施。第三、第四屬於跟漲片區，要看蘇州樓市的整體趨勢，以及未來發展的方向。

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