Woollahra悉尼上東區┃大悟看房日記66（原創）

【我的看房日記】是澳洲房產大全平台上一檔連載時間最久的專欄，每周一頭版發布，2017年已是第三年連載，期間得到了大量澳房讀者的好評，在澳房大全後台點擊量長年保持第一。

在這裡，澳房大全平台主編大悟把每周末參觀澳洲二手房及拍賣過程中看到的，聽到的，用專業文字的形式和國內外投資人分享。

希望讓大家能通過澳當地二手房市場上的交易來更好的了解澳洲房產，這也是靠忽悠的房產「顧問」所不具備的優勢。

這是澳洲房產大全

第 514 篇原創文章

2017年7月29日 星期六 天氣：晴

房子看到今天，我早已悟到一點，就是買房子的「買在哪，和誰買」，太重要了。人的買法和當地人的買法實在是大相徑庭。兩周前，有套Vaucluse的1房帶車位水景房售價93萬澳幣，換我我都會買。華人中介賣得無非都是概念，有規劃，有火車站什麼的云云，結果交房時，要麼是項目投資人太多導致遲遲租不出去，要麼就是租金上不去，發生很多問題。

我之所以選擇做buyer's agent，就是能把自己所掌握的知識，能讓更多的華人投資者把眼界打開，當然諮詢需要收費，買房子需要收費，但是這點buyer's agent的錢和未來的選擇的重要性來講，實在是杯水車薪，選擇大於努力，可是依然有很多華人寧肯走彎路，也不願意去相信「知識是有價」的道理。

悉尼值得投資的好地點，絕不止Macquarie Park, North Sydney， Epping這種大型投資型區域，當然買入的時間點很重要，但是投資和自住人比例，當地人對於一個區域的認可度更加重要，只是你很難說清楚而已。

本周寫得區域Woollahra，你可能壓根都沒聽過，全澳洲最貴的區域如Point Piper, Darling Point, Double Bay, Rose Bay, Bellevue Hill等所在的Council大區，正是Woollahra Council，而Woollahra的房價在全新洲的排名躋身前20名，堪稱豪宅中的豪宅，本次看到一幢1000萬澳幣的物業即將上拍賣場，也將在本文中與大家分享。

進入今天的看房日記。

Woollahra

Woollahra是典型的澳洲西人區，在這個區中，你幾乎看不到太多亞洲人的面孔。西邊為Paddington，東邊Bellevue Hill, 北臨Edgecliff和Double Bay，南部是Bondi Junction。

悉尼不靠水最貴的區域之一，Woollahra絕對是可以排進前5名的。

如果你讓我找一個和這裡最像的區域，我可能會說是Bellevue Hill，但是Woollahra有意思的是靠近Paddington的地方，以排屋為主，佔地200多，而靠近Bellevue Hill、Doubly Bay的地方也有佔地近千平的大別墅，而這些物業無論佔地，售價都可以是600萬澳幣以上。可想而知，這樣的排屋在悉尼絕對是頂級的水準，而無論何種類型的帶地物業，他們幾乎都看不到水，作為非一線水景的區域，所有的區域物業廣告也不會把水景作為最主要的營銷手段。

Woollahra區域是滿足我個人投資觀的，你可能會問我，大悟，你的投資觀是什麼？--頂級，接地。第一，區一定要是好區，第二，當地人一定要喜歡。我才不管你們新移民還是海外人喜不喜歡呢，如果我作為投資人，你們只佔未來我的買家人群的一小部分，而澳洲眾數最大的西人才是我的主要客戶群。

本周末，我一共看了6套房子，價格從125萬到1000萬澳幣不等，每套物業前來inspection的人都不少。在澳洲，你判斷一套物業，千萬不能通過外表來判斷，越是頂級的區域，越是如此。比如這套佔地265平的排屋：

此次建議價為620-650萬澳幣。

Woollahra區域另一大優勢就是學校很好，Woollahra Public School國小排名位於新洲第5名，僅次於Artarmon, Eastwood, Baulkham Hills和Carlingford。

但是區域內本身的基建一般，也沒什麼綠地和遊玩的地方，咖啡館和頂級飯店倒是有，咖啡和Brunch也都沒毛病。如果要大型購物，可以考慮去Bondi Junction的Westfield，一般的日常購物，可選的區域如Edgcliff和Double Bay都不遠。如果要去玩，全悉尼最大的公園Centennial Park和Woollahra就隔了一個Oxford St。

所以，無論你覺得好與壞，Woollahra是一個居住的地方，沒有了基建，也就沒有那麼多人，對於不喜歡喧鬧，又對澳洲文化情有獨鐘的人來講，Woollahra是一個很好的居住區域，周邊區域彌補了一切她所沒有的方面。

如果你問我，未來會考慮住在這裡么？我會猶豫，但我絕對會選擇投資這裡。房子沒有好與壞，只有適合與否。

另外，就是同等預算，我也要balance。

來看宏觀數據。

宏觀市場

目前市場一瞥

公寓市場：

區域內的公寓中位價340萬澳幣，新洲排名第16位。

這個數據基本是準確的。

本周我一共看了6套物業，分別是100萬檔， 300萬檔，500萬檔和1000萬檔，我選取其中幾個與大家分享。

大悟看房I

布局: 3房2衛1車位

使用面積：182平

上次售出時間：2015年

當時價位：250萬澳幣

目前狀態：待拍賣

建議價格：270萬澳幣

這套物業的賣家並不是人，而是日本人。這套物業看起來有點像獨立屋，但其實不是，而是擁有5套公寓的victorian manor。

這個價位，讓我做投資，我真得會考慮，相比270萬的上北獨立屋，這樣的公寓的持有成本要低很多，從增幅來講，2013年底這套物業的售價是141萬，2015年底售價250萬澳幣，這樣的漲幅，甚至比你心中的獨立屋還要高。

所以花個幾百萬買公寓，而且是看不到水的公寓，這樣的物業是有存在價值的，富裕的不是外在，而是內在的文化價值，很多澳洲人對於富含文化底蘊的物業愛不釋手，這也是這樣物業所值得投資的最大價值，只不過是你不懂。

大悟看房II

布局: 2房1衛2車位

使用面積：77+90=167平

上次售出時間：2015年

當時價位：112萬澳幣

目前狀態：待拍賣

建議價格：150萬澳幣

對於帶大院子的公寓型物業，我從來都是情有獨鍾，這套上世紀80年代的物業的硬傷一是物業費比較高，2000左右一季度，其中有1/3是sink fund，另一個是living room稍微有點小，和廚房的連接處沒有牆體，而是互通的，你幾乎沒地方擺放電視，但還是可以彌補的。

但是房子所在的街道非常乾淨漂亮，很安靜，院子也很整潔。是一個比較適合新家庭居住的地方，而且整棟物業數量不到20套，租金期待值為1050-1150/周，距離Edgecliffe火車站和Bondi Junction火車站1公里。

整體來講，還是可以接受的。

這套物業2015年售出價112萬澳幣，如今要上150萬，而且我確信她會很快賣出，這樣的漲幅完勝市場上很多的樓花項目，但是150萬現在讓你買套2房1衛+2000物業費， 你還是不會考慮。

頂級區域的公寓我們先看到這，我們在來看看頂級豪宅，這周我看了3套價位在500， 600和1000萬的，只說下1000萬這套，因為上拍賣場的千萬豪宅還是很稀有的，這也讓這套物業在二手房市場上被很多人知道。

大悟看房III

布局: 4房3.5衛4車位

內部使用面積：308平

佔地面積：740平

上次售出時間：2011年

當時價位：790萬澳幣

目前狀態：待拍賣

建議價格：1000萬澳幣

Rosemont Avenue在Woollahra是非常貴的一條街，上邊的那套物業之所以我喜歡，就是因為離這條街非常近，所以feel很相近，除此之外的Wellington St和Wallaroy St也都是頂級的街區。

上千萬的物業很少掛牌，多數是private treaty，考慮到很多賣家都是非富即貴，又很在乎隱私，所以不多，我經常會收到不同中介給出的off the market的物業，也多是這樣的頂級物業的listing info。

一般頂級物業的溢價都是非常高的，這套叫「Eleuthera」的物業也一樣，雖然喊價1000萬，但我覺得，砍價的空間也不小，也不是那麼容易就能輕易賣出去的。

誠然，房子本身是非常漂亮的，可能也只能針對那些看水看到噁心的老富豪們了。

不知道今天的看房日記讀完，大家有一些什麼樣的感受。對我而言，無論我自己會不會住，如果是一個值得投資的好房子，即我今天所說的兩點，頂級和接地，我還是會義無反顧的買入，有些投資人可能永遠都不會考慮投資排屋，即victorian terrace，但我未來是會考慮買入一套的。

在如今的房產投資市場上，很多人雖然手上有了很多房，但投資概念還不夠清晰，只知道買買買，卻不知道買什麼，說句掏心窩的話，真可惜了那預算了。

希望今天的文章，能讓一些投資人明白，你買了房的確賺錢了，但是你的機會成本可能也未必低。

本期看房日記就是這樣，感謝閱讀！