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合肥、南京等12城住房租賃試點 離租房時代還有多遠?

這些發生在過去不到兩個月時間內的密集決策,或將帶領的房地產市場進入一個全新的租賃時代,一個長效機制逐步建立的時代。

讓以房為家的人接受租房時代還需要多久?答案也許並不如想象中那麼漫長。

近日日,南京市人民政府網站發布《南京市住房租賃試點工作方案》,提出適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施,建立承租人權力清單,逐步實現購租同權。

這是繼7月20日,住建部等九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場,並把深圳、廣州、南京等12個城市列為首批試點以來,又一個出台試點方案的城市,也是繼廣州之後第二個明確提出「租購同權」的城市。

也是在最近的幾天,繼浦東張江、嘉定新城以底價拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后,上海市靜安區規劃和土地管理局發布公告,將市北高新技術服務業園區兩幅商業用地調整為四類住宅用地(R4),規劃為社會租賃住宅,擬為園區就業人口供應近千套租賃住房。

此外,21世紀經濟報道記者還獨家獲悉,上海市規土局已委託第三方機構在做租賃住宅政策研究,目前尚處於政策討論階段。主要研究方向是類住宅、195工業用地向租賃住宅轉化的政策通道;租賃住宅土地全生命周期管理、部分產權化實現人力資本的財富積累效應、租賃住宅運營管理的租金租期進入退出設計等方面。

伴隨著廣州、成都、鄭州、南京等多地試點方案的陸續出台,一時間,關於租賃住房的政策如七八月的雨點般密集落下。而這些發生在過去不到兩個月時間內的密集決策,或將帶領的房地產市場進入一個全新的租賃時代,一個長效機制逐步建立的時代。

為什麼是這些城市?

根據住建部等九部委要求,在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。首批開展試點的城市有廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市。

21世紀經濟報道記者梳理上述城市歷年人口流動數據發現,它們都具備以下特點:

第一,外來人口佔比較大,房屋租賃市場具備一定規模;第二,二產和三產較為發達,能容納較多的外來人口就業和居住;第三,租金水平較為穩定。

以廣州為例,作為12個試點城市中常住人口最多的城市,2016年為1404.35萬人,並且自2014年以來增長均創新高,租金也同樣遞增。

上海中估聯信息技術有限公司研發總監顏莉指出,此次試點城市出台的配套政策,可以說在鼓勵租賃市場發展方面邁進了一大步,有利於這些城市房地產市場的穩定,也有利於留住高層次的產業人才。

但是,顏莉又指出,配套政策的三個方向,是否有利於資源配置向租賃市場傾斜,還有待考量:比如,租購同權到底多少程度上能落地,解決多少租戶的公共服務問題?商改住的政策實施過程中,消防方面的細則如何?商改住后,水電收費是向居住看齊還是維持原有的收費水平?

不只是國企參與

南京市8月18日出台的文件中提到,「2017年國有規模化住房租賃企業不少於14家;2017年民營和混合所有制試點企業不少於4家,到2020年底不少於10家。」這在已試點城市中尚屬首次提出。

實際上,各城市在落地政策的時候,仍然有很多實質性問題待解:比如前述上海張江和嘉定兩幅租賃住房地塊的產權所有者是兩家國企,而公租房的產權所有者是政府。產權的不同,決定了在具體的運作模式、針對對象上存在很大不同。

顏莉認為, 租賃市場將來會不會掌握在國企手中,關鍵還是看國企是否需遵循了市場規律,採用合理的經營模式實現盈利,並從根本上促進行業發展。

據中估聯數據對上海存量房中可出租房源的粗略估計,目前在100萬-130萬套之間,而兩地塊提供的租賃型住房不低於1897套,在上海的租賃市場中佔比非常低。

根據上海市政府近期公布的《上海「十三五」住房發展規劃》,「十三五」期間,商品住房供給約為45萬套,租賃住房供給約70萬套,保障性住房約55萬套。

這其中釋放了比兩地塊成交更強烈的信號,第一,市場化供給中,租賃型住房和商品房進行了區分,且租賃型住房佔比(41.1%)遠高於商品房佔比(26.4%)。第二,租賃型住房供給與保障房供給是分開的,一個是市場化供給(67.5%),一個是保障條線的供給(32.5%)。

「在長期調控背景下,鼓勵租賃市場發展,供應首先要增加。」賴國強認為,租賃市場發展的基礎只有通過租購同權夯實了;另一方面,房企切入長租公寓也很迷茫。

觀察人士指出,目前來說在商品房中提高租賃比例還很難,政府希望大企業承包這方面的功能,目前12個試點城市的細則也還沒出來。不過資本市場已聞風先動,最近有幾家上市公司都在吸引資金進來,比如自如發行ABS,創新長租公寓新的生態。

賴國強較為看重相關法律法規的完善,市場化之外一定要有序保證讓條件達標的人同權化,目前國內尚未出現較為成功的模式。

他認為,下一步還會有支持租賃市場的配套政策出台,比如稅費等政策,逐漸引導租金恢復到健康水平,讓租客權利得到保護,金融政策也應同步跟進。

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