全國住宅去庫存成效顯著 去化周期回到2012年水平

上海易居房地產研究院8月14日發布了《2017年7月全國房地產市場報告》。報告指出，今年1-7月，房地產行業多項指標雖然出現小幅波動，但整體基本延續了今年以來整體平穩的態勢。從土地市場看，成交量持續正增長，地價繼續上升;從房地產投資情況看，投資額和新開工量增幅曲線總體平穩;從商品房市場看，銷售量增幅下行，價格增幅則基本平穩，庫存量去化明顯;從房地產市場供求比看，商辦物業庫存壓力較大，住宅潛在供求相對平衡。

易居研究院研究員王夢雯指出，7月底全國住宅去化周期回落到12.3個月，接近2012年水平，去庫存成效顯著。歷史數據來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，正是由於2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標，地方紛紛出來了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，大大促進了二三四線城市去庫存，至今取得了重大成果。

全國土地購置面積增幅擴大，土地成本進一步攀升。1-7月份，房地產開發企業土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速比1-6月份擴大2.3個百分點;土地成交價款5428億元，增長41.1%，增速擴大2.5個百分點。預計3季度隨著去庫存效果進一步鞏固，土地購置面積同比增速將保持正增長。從地價占房價的比重趨勢看，近幾年整體呈現振蕩上行的態勢。2016年5月後上行幅度加大，2016年，地價占房價比重創歷史新高。今年1-2月份，這一比重大幅回落，一季度則再次止跌回升，二季度進一步擴大。7月底，地價房價比絕對值重回2016年四季度高位。主要由於房企土地購置均價漲幅高於商品房成交均價漲幅。

全國房屋新開工面積增幅回落，單月同比出現負增長。1-7月份，房地產開發企業房屋新開工面積100371萬平方米，增長8.0%，增速比1-6月回落2.6個百分點。單月來看，房地產開發企業房屋新開工面積同比增幅由6月的14.0%大幅回落至-4.9%。預計下半年，房屋新開工面積同比增幅將保持振蕩趨於收窄態勢。

全國商品房銷售面積增幅擴大，各地區銷量同比全面回落。1-7月份，商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個百分點。其中，東部地區商品房銷售面積38324萬平方米，同比增長9.3%，增速比1-6月份回落2.4個百分點;中部地區商品房銷售面積22296萬平方米，增長18.0%，增速回落1.9個百分點;西部地區商品房銷售面積21668萬平方米，增長20.0%，增速回落1.2個百分點;東北地區商品房銷售面積4063萬平方米，增長9.0%，增速回落4.3個百分點。

住宅庫存創近33個月新低，去化周期回到2012年水平。7月末，商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米，相當於當月商品房銷售面積的9%。從整體庫存量來看，在中央和地方政府的努力下，去庫存效果進一步得到體現。隨著供地增加，預計熱點城市將進入補庫存階段，而庫存較高的三四線城市將繼續去庫存。從商品房現房存銷比來看，總體呈現回落態勢。2017年7月，住宅去化周期回落到12.3個月，接近2012年水平，去庫存效果明顯。

房企到位資金增速回落，自籌資金佔比有所上升。1-7月份，房地產開發企業到位資金87664億元，同比增長9.7%，增速比1-6月份回落1.5個百分點。其中，國內貸款15094億元，增長19.8%;利用外資112億元，增長20.7%;自籌資金27340億元，下降1.9%;其他資金45118億元，增長14.8%。在其他資金中，定金及預收款26937億元，增長20.7%;個人按揭貸款13852億元，增長4.1%。

從1-7月份開發企業資金來源的構成分析看，國內貸款佔17.2%、利用外資佔0.1%、自籌資金佔31.2%、其他資金佔51.5%。相較1-6月份，各項資金來源佔比中，國內貸款佔比有所下降，而企業自籌資金佔比和其他資金佔比則有所上升，其他資金佔比超過51%，反映出市場銷售回款對於房企資金的巨大貢獻。