南京叫停土拍搖號

【財新網】（記者 侯雯）南京於近期在土拍市場掛出11宗土地（含三宗宅地）。值得注意的是，本次土拍取消了土地搖號制，回歸傳統規則：即土拍達到最高限價時，繼而競爭保障房面積。

在本輪調控中，南京是首個以土拍熔斷後、搖號確定土地歸屬的熱點城市。該政策執行不足一年就被叫停，業內視之為熱點城市土拍規則發生變化的信號。

分析人士認為，熔斷搖號屬於強壓「地王」的應急之策，並不合理。上海易居研究院總監楊紅旭指出：土拍限價違背市場規律，浙江嘉興曾經發生房企為提高中籤率攜「馬甲」蜂擁的鬧劇（詳見財新網報道，「嘉興首場限價土拍 400餘家房企鏖戰8小時」），開發商的哄搶也會帶動購房者情緒高漲。

深圳房地產中心分析師李宇嘉認為，搖號拿地具有不確定性，且並未考慮房企自身的開發實力。規範的土拍市場還是應採用綜合競標的方式，結合開發方案、開發模式、產品品質及社區公共設施的供給方式等因素定奪歸屬。

南京的土地限價令於2106年5月27日開始實施。熱點區域內住宅用地出讓時，由市政府設定土地出讓最高限價，如競買人報價超過最高限價，則土地出讓終止，競價結果無效。6月14日，南京土拍的4宗地塊中，有一處因超過限價而終止出讓，成為南京首例「熔斷」地。

2016年9月20日，南京土拍熔斷制升級為「超過最高限價即等待搖號」。首批7宗宅地進入「待搖號」環節。（詳見《南京8宗宅地超限價待搖號 土拍新規遭質疑》）

南京的這一熔斷搖號機制此後被多個熱點城市借鑒，包括廣州、北京、佛山、無錫、成都、合肥、天津等。

2017年6月2日的土拍公告顯示，規則已經修改。南京市國土局提出，當土拍競價達到最高限價時，仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積，每次報建面積200平方米，報建面積最多者為競得人，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不計入房價准許成本。

由於去年銷售火爆，今年以來，房企仍積極拿地補倉。根據中指院數據，2015年1-5月，碧桂園和保利分別以643億元和525億元持續穩居房企拿地排行榜前兩位，恆大以491億元拿地金額躍升至排行榜第三位。

長三角和環渤海區域仍為房企布局重鎮。中指院數據顯示，排名前十的房企在長三角地區拿地總金額達1612億元，在四個城市群中位居第一。

其中，南京前五個月共成交土地總價為470億元，位居全國城市排行榜第四，成交土地規劃建築面積為753萬平方米，位居全國第八。據此估算，南京前五個月成交樓麵價約為6242元/平方米。

中指院指出，前五個月南京土拍溢價率低於50%，在調控深化、供應加大等因素影響下，南京土地市場整體趨向理性。

在上述城市群拿地榜單中，環渤海次之，拿地總價為1539億元。中西部和珠三角以994億元和956億元分列城市群第三和第四位。■