高槓桿炒房風險高

國家統計局最新發布的70個大中城市房價走勢顯示，在各地紛紛出台嚴格的限購、限售、限貸政策下，近期房價漲幅回落，市場降溫明顯。

環境的變化讓去年下半年加入炒房隊伍的一些炒房客開始著急。他們原來的如意算盤是，盡量放大槓桿以博取高收益。買房首付不夠，就借消費貸、通過互聯網信用貸款等湊錢付首付，硬是把自有資金的比例由原來三成變成了一成甚至更低。雖然月還款能力或許不足，但只要自己手上留幾十萬元夠還月供，等滿兩年後再賣出房產套利就行。

從表面上看，採用這種方案，購房者不多的自有資金幾乎撬動了近10倍的資金，實現了槓桿的最大化，按照過去兩年的房價走勢，兩年後房價漲了再賣，自然是一筆賺錢的生意。但凡事總有例外，隨著市場行情的變化，高槓桿投資炒房也會面臨高虧損風險。

首先是標的物價格下跌風險。由於當前房價處於高位，即使出現10%左右的價格調整，對那些10倍以上高槓桿投資者而言，意味著自有資金已被跌沒了。同時，很多炒房客都是儘可能多地抵押房產向銀行融資，如果擔保物價格下跌，銀行為了貸款安全可能會要求貸款方追加抵押物，否則就會考慮提前收回貸款。但對已把槓桿加到極致的炒房客來說，如何能夠再提供新的抵押物呢？

其次是流動性風險。高槓桿意味著高債務，高額的還本付息壓力可能成為壓死駱駝的最後一根稻草。由於很多炒房客自有收入並不足以覆蓋每月還本付息，因此一些自以為聰明的炒房客以為留著幾十萬元還月供，能夠有兩年「彈藥」支撐就夠了，實際上這種方案漏洞很多。該方案的前提是兩年後投資的房產能順利加價賣出，但隨著調控加碼，不少城市規定了限賣時間，短則兩年，長則三年甚至更長。即使按兩年時間計，如果考慮出售房產和過戶的時間，一旦期間「彈盡糧絕」，炒房客不僅會留下信貸不良記錄，抵押物也可能被銀行拍賣。由銀行拍賣的房子，其價格必然大打折扣，結果炒房客不僅把自己的本金都賠進去，還要倒背銀行債務。

再次是高財務成本風險。高債務意味著高財務費用，銀行雖然肯為房貸提供長期貸款，但炒房客在還款時需要優先扣除利息。在炒房客前兩年每月要支付的月供中，利息佔比約在8成左右，按照當前長期貸款基準利率計算，在600萬元25年期貸款月還款中，利息支出約2.8萬元左右，按兩年計，利息支出約70萬元左右。如果購房款中還有消費貸、信用貸款等利率較高的資金，那麼前兩年的利息支出費用就達近百萬元。值得關注的是，這僅僅是在當前總體貸款利率較低環境下的計算，一旦銀行加息，利息支出無疑會繼續增加。同時，房屋買賣還需要支付中介和稅費等費用，這意味著高槓桿炒房需要滿足房價在未來兩年維持10%的年漲幅才能有所收益，否則就是賠本買賣。隨著當前房價開始震蕩調整，自然讓高槓桿炒房客寢食難安。

槓桿是把雙刃劍，高槓桿能帶來高收益，但同樣也會導致高虧損。期貨賬戶被強平，股市配資賬戶被強平的例子比比皆是，炒房也不會例外。投資者一旦本金虧空，甚至背上高額債務，再要翻身就難了。對於加槓桿投資房產，一定要量力而行。（原文來源：經濟日報 作者：梁 睿）