2017博鰲地產論壇 眾專家學者把脈樓市未來

8月8日,2017博鰲房地產論壇在海南三亞陵水綠城藍灣小鎮開幕。在被譽為地產界「兩會」的這次會議上,眾多專家更多的是從大局著眼,關注和思考未來房地產的走向和趨勢,而不是著眼於當下下一步樓價的漲跌。銀行協會首席經濟學家巴曙松表示,調控力度空前,但對應不同的城市而言房貸政策繼續收緊。房地產業協會原副會長朱中一認為,房價上漲較快的三四線城市也可能出台限購限貸。而經濟學家樊綱則認為,討論已久的房產稅其實是穩定樓市良方。

■新快報記者 謝蔓

巴曙松

本輪調控將引發未來房地產洗牌

巴曙松用翔實的數據闡述了調控后,一線城市變冷降溫,二線城市出現冷熱不均的分化,部分三四線城市則還在「加槓桿」成交量創天量。

他認為,這一次房地產調控應該說是屬於力度空前的調控,從範圍、手段和頻率來看,確實是力度空前,把這次的限購和前面幾次對比就會發現,以前每次限購基本上不同省市都有一兩個中心城市進入限購清單,但這一次我們看到很多種西部省會城市沒有在限購城市裡面,而幾個大的都市圈周邊的三四線城市卻進入到限購清單,所以這是很典型的城市群發展特徵,以大都市群為城鎮化發展的主要動力。限購的力度也是非常嚴的,這輪調控將引發未來房地產行業的洗牌。

他還表示,按照去年、前年銀行統計的口徑,貸款裡面中長期貸款,居民部分佔到45%,有的月份差不多當月新增貸款70%、80%是貸款買房子的,但這個狀況正在出現顯著的變化。銀行的信貸收緊,大部分銀行的首套恢復基準。在緊縮、市場調整的格局下,5月份的房貸利率比3月份上升了差不多10%,放貸的周期也明顯的延長,從原來從銀行獲得資金的過程、審批的嚴格程度,使得它的放貸周期在上升。

他建議發揮長效機制,調控與城市圈發展相結合,增加供給,加快流通,發展租賃,更多解決住的問題。

樊綱

還是房地產稅有用

樊綱認為,在需求側最重要的長效機制就是房地產稅,即住房的保有成本。房地產稅還是一個長效機制,它同時是一個內在穩定器。而且,房產稅是跟著房價走的,有的國家是跟著租金走的,無論如何,房價漲了,租金漲了,當市場的需求高的時候,要付出的稅也就跟著漲了。

「房產稅呼籲了十幾年,我現在繼續呼籲,要趕快實行房產稅。如果你只是持有,不出租,就會不斷地虧損,提高你的保有成本」。樊綱認為,實行了房產稅後房價不會下降,「因為我們現在的房地產狀況是在這麼多行政手段的調控下,我們的需求被嚴重抑制的。一旦實行這種長效機制,就可以把這些東西都放開,當這些東西放開的時候,那個合理的需求足以彌補你用這個辦法擠掉那些不太合理的需求,房地產仍然能平穩發展。」

朱中一

三四線城市也可能出台「限購」

朱中一也表示,下半年調控的力度不會放鬆,房價上漲較快的三四線城市也有可能出台限購限貸措施。同時他還認為全國商品房的銷售額、銷售面積和房地產開發投資的增速將會下調,但全國全年的這些指標肯定還會超過2016年的最高水平。今後房地產行業的發展必將進入增速下降、結構調整和品質提升的常態時期。但是由於城鎮化還在持續推進的原因,房地產市場的總規模仍然很大。

他認為,未來農業轉移人口的市民化,加上二孩政策的放寬等多種原因,城鎮新老居民對住房的需求量加大。人口凈流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供應,增加公共租賃房的供應,如北京、廣州、成都、武漢等城市未來租賃市場將會有比較大的發展。

余英

未來行業將有三大趨勢

經常發聲並有獨到見解的地產大佬余英在「博鰲大講堂」環節講到,未來行業將有三個變化趨勢。首先,他認為,時下房企所談的轉型,其實是同時發展其他業態,而不是一個簡單的轉型,而是應該發展其他的業態。

第二個變化趨勢則是「大象可能比兔子跑得快」。他認為,在市場高容量之下,房地產企業的品牌集中度正在加速提升,未來大房企會繼續集中,大象比兔子跑得快可能是一個常態。2016年已經有十多家超過了千億的地產大項,未來可能萬億才是真正的高度。

第三個變化,余英認為,產業的上下游會變成一個生態圈,可以從兩個維度來看。一是房地產相關的上下游更多地成為圍繞著人均需求的消費服務的生態圈。作為生活方式的載體,隨著生活方式的變化,人們對於房子的內涵、居住的需求也在不斷發生變化。二是行業的子領域甚至於跨行業領域將得益於進入房地產範圍,房地產企業不局限於上下游衍生,而是立體式的擴張。養老地產、旅遊地產都會成為生態圈。