消費升級時代，基盛萬科中央公園的商業迭代邏輯

2008年，廣州萬科首入番禺市橋，金色城品圓了不少新市民定居城市的夢想。2017年，廣州萬科再進市橋，帶來一個全新作品——商業綜合體基盛萬科中央公園，此舉依然透露著某種戰略上的必然。

當自身「城市配套服務商」的定位轉型，遇上「軌道＋物業」戰略模式，萬科便積极參与以軌道交通為先導的城市發展建設，圍繞捷運為城市提供配套服務，也將是未來最主要的發展方向之一。

基盛萬科中央公園正是在這一時期被納入廣州萬科版圖。這個項目位於廣州最繁忙的捷運３號線上蓋——距３號線始發站番禺廣場站約200米，未來還可通過番禺廣場站換乘17、18、22號線，毗鄰番禺區政府、番禺廣場，東南西側被成熟小區環繞，兼具政、商、住氛圍。

羅振宇在2017跨年演講《時間的朋友》中提到，未來商業競爭實際是消費者時間的搶佔，要麼幫消費者省時間，要麼幫消費者把省下來的時間浪費在美好的事物上。「2016年初，電影屏幕是3萬塊，到年底飆升到4萬塊，但整個電影票房從去年的440億僅僅只漲到了今年的450億。這恰恰說明了對於消費者的整塊時間爭奪變得越來越難。」

基盛萬科中央公園正是廣州萬科基於消費升級的思考，對於未來商業的實踐，這個項目的操作方式「應該與傳統方式有所不同」。

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基盛萬科中央公園：

複合功能打造有故事的商業空間

當一個商業空間與一場觸碰夢想的商務會面、一次無話不談的好友相聚、一段親子互動的美好時光等日常場景聯繫在一起時，它就有可能突破建築本身，與人產生情感聯結，成為一個有故事、有溫度的「記憶空間」。

在基盛萬科中央公園約17萬㎡的建築空間里，每個功能業態都將被賦予不同的體驗功能：

• 基盛萬科大廈：

基於對番禺商務市場的洞察，精心打造的標準甲級寫字樓，為成熟型企業提供品質型辦公空間以及多元化智能服務；

• 泊寓番禺廣場店：

廣州規模最大的青年長租公寓品牌，為城市青年提供品質、便捷的過渡型居住社區；

• 基盛萬科里：

聚焦年輕家庭，關注素質教育、品質生活、休閑社交的體驗式商業空間，為城市居民提供全生活解決方案。

除此之外，基盛萬科中央公園D區則為香港紅茶館主題連鎖酒店。

而這些「功能」，並不是單個獨立的存在，而是一個「關注城市配套」的相互交融的有機整體。

基盛萬科大廈承接的是番禺寫字樓市場的供應短板——租金70~100元/㎡/月的品質型辦公空間，融合區位、交通、環境、產品、服務，以及依託基盛萬科里的商業配套、泊寓的居住服務等綜合優勢的功能型品質型甲級寫字樓，滿足番禺副中心成熟型企業改善升級辦公空間的需求。

泊寓番禺廣場店瞄準的核心客群則是穿梭於捷運3號線這條交通大動脈上的廣州都市白領，為處於職業及置業過渡期的他們，提供有尊嚴的居住環境，以及超越常規長租公寓的商業配套。事實上，廣州萬科在番禺長租公寓市場，已有成功經驗——合計擁有600個房間的萬科泊寓大石店和萬科泊寓市橋店，出租率長期保持100%。相信外掛了萬科里商業配套的番禺廣場店，將會對年輕人產生更強吸引力。

泊寓棠下店

基盛萬科里則將在「不缺盒子式MALL」的市橋，通過業態設置、消費時間搶佔、場景打造等手段，為周邊2公里半徑範圍內的近20萬社區居民，提供一個高粘性體驗街區。

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基盛萬科里的業態邏輯：5+3+2

據悉，萬科商業項目業態邏輯為「5+3+2」——即50%主流品牌、30%差異化品牌、20%新銳品牌。

在此配比之下，基盛萬科里規劃了6大社區升級業態，包括大食匯、教育中心、生鮮市場、易貨中心、生活服務、定製中心等，並配置一個以社區體驗為核心城市會客廳。

而不管業態如何升級，「以自營教育為核心驅動」一直是廣州萬科社區商業的不變的基因，其背後的依據有兩點：消費者粘性、城市配套供應短板。

廣州萬科商業團隊曾就不同類型主力店的消費者粘性展開市調，結果顯示，在超市、教育、影院、快時尚、大型餐飲等主力店中，超市的消費者粘性最佳，其次就是教育，教育主力店的復購率甚至高於影院、快時尚及餐飲主力店。

而在市橋商業mall以兒童零售和兒童遊樂業態為主，培訓機構則主要對接應試教育輔導的情況下，「整體的服務不一定能滿足中高收入家庭的消費升級需求」，3-12歲小朋友的素質教育成為基盛萬科里「希望能夠把握住的市場供應短板」。

基於此，基盛萬科里A區規劃有面積約1000㎡的3.0版梅沙社區營地主力店，將為周邊家庭提供Alpha School、四點半學堂、Campus mini等兒童素質教育課程，「在智力啟蒙階段，著重培養小朋友的邏輯思維、藝術性思維，而不是過早給他塞具體的知識」。

為打造家庭生態消費閉環，基盛萬科里的教育業態將不只關注孩子，家庭親子互動教育品牌Ta有社、創物社也將升級進駐。

在基盛萬科里的規劃引入清單里，區域內首家文創書店、運動綜合體驗館、創新型美食體驗空間、類「超級物種」的未來體驗型超市等特色商戶都一一在列。

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基盛萬科里的時間邏輯：

省時省力、高品質不將就、有幸福感

從江燕路萬科里到基盛萬科里，廣州萬科社區商業將完成1.0到2.0的迭代。

「以自營教育為核心驅動力，輔以坪效和粘性導向的業態和品牌，突出主題體驗的社區商業」，對於廣州萬科社區商業2.0的精確定義，基盛萬科中央公園項目負責人姜湛睿早已熟稔。

基於這一全新定位，基盛萬科里的品牌引入將遵循三大篩選標準：省時省力、高品質不將就、有幸福感。

這一標準的背後，是廣州萬科商業團隊為消費者「定製」的最優時間解決方案：用更短的時間更高的質量完成不得不做的事情，同時獲得更充足、更有幸福感的私人時間。

不洗頭、不辦卡、不閑聊，15分鐘就能完成的理髮體驗；早餐不是在街邊草草解決，而是在舒適的就餐環境中，開始新的一天——通過對針對性品牌的引入，讓必辦事項省時省力，還高質量地解決了生活所需，必然能搶佔消費時間，帶來坪效的提高。

走進一家書店，但不是只能看書，這裡還有DIY手工、花藝、咖啡廳、私人訂製服飾——譬如新興的跨界文創品牌，讓休閑時間更有幸福感。

在制定「時間」方案的同時，廣州萬科也完成了一場市場論證——符合以上標準的業態，消費頻次和品牌忠誠度都處於高水平。

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基盛萬科里的設計邏輯：

打造積極社交空間

在基盛萬科中央公園的所有場景規劃中，基盛萬科里將成為最有「故事」的空間——它將圍繞一個主題展開，讓消費者的「人生重要時刻在此發生」。

圍繞「公園」概念，基盛項目規劃了室內主題街區、屋頂花園、戶外滑道、五人制足球場、風情水岸等「景觀節點」，打造極致社交空間，滿足年輕家庭的強社交需求，提升消費粘性，每一次觀看、駐足、停留、交流，都會讓那些超越日常的「人生重要時刻」有更大的發生概率。

效果示意

社區商業2.0版本的迭代思路，反映了廣州萬科新業務的戰略格局， 也釋放了萬科商業巨大的想象力，作為廣州萬科實踐未來商業的全新作品，基盛萬科里將在今年年底試業，值得期待。

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