超九成物業合同糾紛案因索要物業費

近日，二中院通報，近年審理的物業服務合同糾紛案中，超九成系物業索要物業費，而業主提起訴訟大多因認為物業服務未盡職責。

物業費起糾紛佔九成

二中院通報，自2012年至2016年，二中院審結的物業服務合同糾紛案件千餘起。此類案件中，因業主逾期不交物業費或違約金，物業因索要物業費引發的糾紛訴訟佔全部案件的九成以上。還有一些訴訟中，業主主張開發商選聘物業服務企業程序違法，要求確認前期物業服務合同無效。

此外，因認為物業在衛生、安保等方面服務不達標，一些業主起訴物業要求返還物業費或賠償損失。其中還有的業主家中發生失竊、漏水等情況，業主起訴物業要求賠償相關損失或承擔費用。

拒交物業費構成違約

二中院法官介紹，在訴訟中，物業服務質量不達標成為業主對於拒絕交納物業費最常見抗辯事由。很多業主認為，對物業服務不滿意就可以不交物業費，有的業主認為花錢雇物業公司，物業即應完全按自己意願提供服務，一旦對服務有任何不滿，就採取拖欠費用等消極方式應對，完全沒意識到單方面拒交物業費也構成違約。還有的業主甚至被起訴后還採取躲避送達、缺席庭審的方式進行處理。

法官提到，一些業主還混淆了責任主體，將房地產企業遺留的房屋質量問題、其他業主侵權行為等其他問題，均歸責於物業公司，進而拒交物業費。

案件中，業主對服務的不滿主要體現在安保、秩序、門禁、監控、衛生、垃圾清理，設施維護、公用牆體修繕、電梯養護、下水、排污疏通等方面。此外，還有一些物業和業主之間根本沒有簽訂書面合同。

留存證據意識比較淡薄

在舉證方面，一些業主留存證據的意識還比較淡薄。大部分主張物業服務與合同約定不符的業主提供的都是自行拍攝的照片作為證據，但因照片無法顯示拍攝時間、地點，物業服務企業不認可其真實性，業主難以證明物業服務企業違約。

同樣，在一些案件中，物業服務企業想證明已為業主提供了維修、養護等服務，但因未留存單據或只有單方製作保存的單據，證明力弱。一些物業服務企業想證明物業費未超過訴訟時效，卻因無法提供曾向業主催繳物業費的證據而無法證明。

■ 建議

業委會應充分發揮職能

法院建議物業公司和業主，應訂立、完善書面合同，將物業服務內容、收費標準、未履約應承擔的違約責任等內容固定下來，業主簽署書面合同后，也應依約按時足額交納物業費，不可隨意拖欠物業費，避免因拖欠費用引發糾紛。

同時，物業應妥善保存小區提供維修保養的合同、票據等證據，以證明充分履行物業服務、管理職責。業主也要保存交費票據，證明自己履行了繳費義務。當認為物業服務有瑕疵或漏洞時，在對物業服務不到位拍照留證時，要能體現出拍照的時間、地點。必要時，可通過公證固定和保存證據。

此外，法官提出，應充分發揮業委會職能，由業委會代表全體業主監督物業服務企業，對關係到全體業主利益的事宜進行決議，推動物業服務質量的提高。（記者李禹潼）