房價太高？把房賣了！租房住？這才是中國樓市的真相

去年底，我就把自住的房子賣了（北京東四環 2000年的老樓），本想著在更好的地段（北京建國門長安街沿線，二環邊，2007年的某樓盤，70年產權住宅房）換一套大一點的， 這樣調整位置，主要還是為了防範房地產的暴跌風險。一旦樓市出現下跌，唯一抗風險的利器，只有地段。

但後來，讓我改變了想法，這個樓盤總價並不高，屬於那種400多萬就能買100多平米的，而且對外租金很高，基本上400萬的房子，月租金能上萬。租售比能達到3%左右，按說這個價格跟四環外的同類型的房子已經沒什麼太大區別（四環外的租售比只有2%。

換句話說我如果新買了這套房，把他租出去，再在四環外租房住，每個月我是賺錢的）。這就引出一個巨大的問題，為什麼？我的判斷原因有幾個方面。

第一，這種好地段的房子，和一般地段的房子，價格差不多，說明了如今市場是一個普漲局面，漲的已經不分地段了，只要是房子都會漲，只要有人賣，什麼高價都敢買。

第二，這棟樓的建築質量還是很好的，但賣不上價的一個原因就是出貨量很大，經常30-40套房在出售，可選空間很大。絕大多數都是不滿2也不唯一，這說明了當初買這房子的投機客正在離場。而且持有房產的時間大多都不長，是資金出現問題，還是他們嗅到了什麼東西，暫時不得而知。

另外，樓里還有很多是抵押房，和公司持有的房產，這更印證了我的判斷，這種地段的房產，當時一定是被用來炒作的。而我不願意當接盤俠。

其實，如果我選擇換房，並不用額外多拿出錢來，只需要把賣房的錢扔進去，在把公積金拿出來還貸款就可以了。所以不但沒有壓力，反而每月都能有房租差可以收入好幾千，所以這只是個選擇問題，並沒有任何買得起還是買不起的問題。不買房了，我可以把資金投入到其他的投資品種當中去（比如股票和債權，貨幣基金也好）一年的收益跑過租金，一點問題都沒有。

甚至如果做得穩一點，一年10%的收益率也不是什麼太大問題。那麼按照這個比例算下來，完全可以7年翻一倍，而樓市還能再翻倍嗎？恐怕很難了吧？（如今的房價收入比已經接近40，一對夫妻不吃不喝40年才能買的起房子，要再漲一倍，恐怕就要80年才能買的起了，到時候恐怕爹都不夠坑了吧！）

（去年底的房價收入比，今年北京估計已經接近40倍，深圳已經接近50倍）

再來說說，我為什麼租房？一開始我也覺得租房很不好，感覺很漂泊，但後來細算算帳發現，租房完全是賺錢的。因為現在租售比普遍都在2%左右，換句話說你把買房的錢存在銀行吃定期，一年的利息足以支付房租了。

而如果你去買房，每月貸款的利息大約在5%左右，相當於支出2倍的房租。再說的細一點，你買一套房，每月付出的錢，可以租一套2-3倍面積的同樣的房子。所以這個帳算下來，很顯然租房是十分划算的。

但是租房有兩個痛點，第一是周期短，房東可能會趕你走，第二是不斷漲租。那麼我們其實完全可以克服的。比如我，選擇北京東四環租一套130平米的房子（沒有傢具家電），租金只有6000元。為什麼這麼便宜，因為我按年付，而且跟房東講，我長租十年，給你刷牆給你配家電傢具，房東很高興。我自己住著也很舒服，畢竟東西都是自己的。

這樣算下來，一共也就支出10萬塊錢左右。如果我要反悔，年付的房租不要了，家電傢具也不要了。如果他要反悔，則賠償我的房租和家電傢具支出。雙方就這麼談妥了。所以我覺得10年的租約還是有保證的，即使真的走到毀約那天，損失也並不大。而且一套裝修和傢具的周期也就是7-8年，所以10年之後傢具家電基本也就都該換了。

至於漲房租，你可以跟房租商量不漲價。如果要真的漲，其實也不要緊。按照每年漲租5%計算，到第10個年頭的時候大概房租是現在的1.55倍，算下來也就9300塊錢而已。現在你覺得挺多，但其實完全可以接受。

因為你的購房款總數也同樣以每年5%的速度在增加，假如是400萬的購房款，10年後已經變成了600萬。而600萬即使按照定期存款利息2%計算，至少有12000元。利息付房租完全是沒有問題的。至於10年以後怎麼辦，可以找地方再租十年，越是高檔住宅，租金越貴的住宅，房東越愛長租。反而是那些低端的或者合租房，這麼談長租很難。

所以算明白了這些，你就會發現，租房已經越來越合適了，甚至完全不用出錢，可以白住。有些人心裡擔心的其實是，未來房價越來越高，那不就虧了。但房地產已經暴漲了15年，還能再繼續暴漲十年嗎？

其實算算賬就明白了，房地產已經沒有任何內生價值，你買房只是希望有個傻子從你手上以更高的價格接走而已。這已經是徹徹底底的博傻階段。既然是博傻，8賠1平1賺，就變成了必然，那麼到底誰會賺呢？反正我已經把房子賣了，不再買了，這賺錢的裡面，肯定有我一個了。

其實買房是一個長遠的問題，如果你還不太能體會到買房跟租房的區別，不妨想想30年後，不同的選擇會帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來大致核算。

以一套面積為70平方米、總價290萬元的房子為例。假定手上有90萬元現金，如果直接向開發商買房的話，購房者需首付87.6萬元，並辦理商業性貸款 202.4萬，分30年還清。如果使用組合貸，每月月供為1.01萬元，30年利息總額為 365.31萬元。那麼該購房者每個月至少需要可以自由支配的1萬元。

換言之，30年後，購房者花了365.31萬元擁有了一套住宅。

如果用同樣的資金來租同一套房的話，為了便於計算，將租房人手上的90萬元用作儲蓄，並將每月1萬元閑錢拆開，假設月租金為5000元，剩下的5000元仍然用作儲蓄。其中，90萬元用於10次3年期的定期存款，每三年的利息約為10萬，那30年的利息約為100萬。

此外，每月5000元按銀行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下來，實際上存款利息約為1.5萬元左右。那麼，存款總額約為181.5萬元。

歸結起來，租房者花費實際支出為每月房租5000元，30年後租金總額為180萬元，總存款約為190+181.5=371.5萬元。換言之，租房者在30年後的資產約為：371.5萬元。

在這個例子當中，買房與租房的區別在於：當投入同樣的資金，30年後買房者擁有了一套總花費365.31萬元的住房，而租房者則手握371.5萬元現金。

30年後，總花費365.31萬元買來的住房市值多少，我們目前暫未可知。但我們可以簡單看出，在房價增長速度較快的情況下，買房是個較好的選擇；否則，租房更合算。

房價這麼高，在一線城市購房甚至要舉三代之力。不知你是否想過其實廚房、浴室、衛生間這些都可以不要，為什麼這麼說？下面就讓我們一起來算算這筆賬！

廚房為什麼可以不要？

因為是房價太高了！

好多房子，已經8萬多一平米了

而且還在繼續漲

正常人，每人每天吃30塊錢

一個廚房十平米，那就是80萬

可以吃26700天

差不多就是73年

還要啥廚房啊？

出去洗澡就算一次20塊錢

如果一個衛生間五平米，

家裡主衛加客衛就是十平米，80萬

你可以去公共浴室洗26700天

差不多就是73年

還要啥兩個衛生間啊？

還要啥衛生間啊？

而且健身會館都可以洗澡的

去小區附近的健身會館辦年卡

一年才幾千塊，就算4000元一年

80萬可以去健身館200年

又可以健身又可以洗澡

有些還提供沐浴露洗髮乳

冬天有空調，更衣室有暖氣

夏天有游泳池，游泳洗澡一條龍

還要啥衛生間啊？

現在網上團購一些四星級的酒店

都有250一晚的

如果買套房子100平，就是800萬

夠你住32000天

差不多就是88年

你想住哪個區就住哪個區

想住幾樓就幾樓

想住什麼風格住什麼風格

還沒有物業

還不用考慮停車車位問題

還不用裝修拎包入住

還不用考慮中介費，算什麼稅

還不用交水電費寬頻費

還不用你自己打掃衛生疊被子……

還買啥房啊？

知道有人會說

你這麼算，不合理

你沒算房子保值升值，住酒店錢就花光了

你沒算學區房，住酒店我孩子上哪讀書去？

我說，你花四百萬買的房子

沒貸款？

如果按照最新政策首付兩成就是160萬

剩下640萬需要貸款

以基準利率貸30年

用最新的房貸計算器算了一下

結果是

嗯，本息合計12227943元

利息就要582萬

100平800萬的房子

按照中介費1.5%計算

中介費就要12萬

按照契稅1.5%計算

契稅也要12萬

利息+契稅+中介費，600萬妥妥的

600萬，孩子都可以讀24年貴族學校了

還買啥學區房啊？

有人說，你這是瘋了

確實，我有點離經叛道

但有一點可以肯定

我沒瘋

是房價瘋了！

你覺得呢？

來源於理財頭條

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