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年報有料丨194家上市房企2016年年報分析:規模增長,利潤率盤整,現金流亮眼

。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

2016年,房地產市場行情火熱,企業業績亮眼,現對A股(124家)和H股(70家)共194家以房地產開發為主營業務的企業進行分析,並選取億翰智庫發布的《典型房企銷售業績TOP200》中TOP30上市企業進行比較分析。2016年房地產企業財報數據非常亮眼,主要表現為規模的快速增加,利潤額提高,企業經營性現金流入流出均處於高位,負債結構的改善,但利潤率水平保持不變。

一、營業收入與資產規模雙增長

據2016年億翰智庫發布《典型房企銷售業績TOP200》,TOP100企業合約銷售金額合計為51618億元,同比上升47.6%。銷售業績的大幅增長帶動預收賬款的增長,A股房企預收賬款提高至13847億元,同比增長34.1%,其中在TOP30上市房企中,恆大,融創和融信預收賬款增速均超100%。

A股上市房企預收賬款與營業收入比值為87.1%,較去年同期上升了2.6個百分點,預計2017年營業收入有望繼續增長。2016年企業總體營業收入規模也在迅速擴大, 194家上市房企總營業收入為29997億元,同比增長28.9%,小於銷售金額的增速,主要原因是營業收入結轉具有一定的滯后性。在TOP30中27家上市房企有11家房企營收增速高於行業平均,金地和中南建設增速近70%。

圖:2011-2016年A股房企預收賬款(億元)及同比

圖:2011-2016年營業收入(億元)情況

截止到2016年年底,194家上市房企的總資產為135654億元,同比上升了30.8%。其中凈資產為33088億元,同比上升19.4%。在TOP30房企上市房企中,恆大,融創,融信和陽光城無論總資產增速還是凈資產增速均遙遙領先。在TOP30中華夏幸福、恆大、融創和融信四項指標增速均高於行業平均水平。

圖:2011-2016年資產規模(億元)及變化情況

二、利潤率水平保持穩定,

費用率有所下降

2016年,194家上市房企毛利潤,凈利潤,歸母凈利潤分別為8075億元,3441億元和2839億元分別同比增長26.7%,30.4%和29.0%,毛利潤率,凈利潤率和歸母凈利潤率分別為26.9%,11.5%和9.46%,較2015年分別下降0.5個百分點,上升0.1個百分點和保持不變。

TOP30中27家上市房企中有15家房企毛利潤率高於行業平均水平,15家房企其中只有4家毛利潤率有所上升,分別是金地,榮盛發展,華潤置地,龍湖;27家房企中14家房企凈利潤率高於行業平均,其中5家房企凈利潤率水平較2015年有所提高,分別是金地,招商蛇口,榮盛發展,華潤置地和旭輝。

圖:2011-2016年利潤(億元)及利潤同比情況

圖:2011-2016年利潤率情況

2016年194家A股上市房企的銷售費用率、管理費用率和財務費用率分別為3.15%、3.87%和2.65%,較去年同期銷售費用率、管理費用率分別下降0.25、0.21,財務費用率保持不變,總費用率為9.68%,下降了0.41個百分點。TOP30中27家上市房企中,70%房企三費費用率均低於行業平均,其中有12家房企費用率不到7%,其中8家房企較去年成本呈下降趨勢,特別是金地三費費用率不足5%。

圖:2011-2016年三費費用率情況

2016年毛利潤率、凈利潤率及三費費用率三項指標均優於行業平均水平的企業有6家,分別是金地,招商蛇口,榮盛發展,中海,華潤置地,龍湖。富力和金茂儘管費用率高於行業平均,但無論毛利潤率還是凈利潤率均遠高於行業平均水平。

三、企業經營性現金流入流出

均處於高位凈額增速達302%

2016年,124家A股上市房企銷售商品、提供勞務收到的現金和購買商品、接受勞務支出的現金分別為19126億元和13344億元,分別同比增長39.8%和23.3%,均處於近五年來最高水平,表明2016年企業投資與銷售均處於高位。2016年194家上市房企經營活動產生的現金流量凈額為3504億元,較2015年增速達302%,為企業補充了較多的貨幣資金。

圖:2011-2016年125家A股上市經營性現金流情況(億元)及同比

圖:2011-2016年194家上市經營性現金流情況(億元)及同比
四、長債換短債,負債結構改善明顯

2016年,公司債放開,貨幣政策寬鬆,給房企創造較好的融資環境,降低融資成本。同時,2016年市場行情火爆,刺激房企加大投融資力度。

2016年年底,194家上市房企的長短期有息負債分別為12391億元和33152億元,短期有息負債較2015年略有上升,但增速較2015年大幅下降;長期有息負債上升了40.4%,主要原因是企業大量發行長期債券,償還短期借款,使得短期有息負債增速大幅下降,長期有息負債上升。同時,2016年銷售回款的增加使得貨幣資金同比增速達51.1%,貨幣資金與短期有息負債比值為1.67,貨幣資金完全覆蓋短期有息負債,房企無短期償債壓力。

圖:2011-2016年貨幣資金及長短期借款(億元)

2016年,上市房企的負債結構也得到改善,凈負債率下降至75.2%,較去年同期下降了3.9個百分點。資產負債率為75.6%,較去年上升了2.3個百分點,扣除預收賬款后的資產負債率為65.4%,上升了2.1個百分點。TOP30房企中老牌國企中海,招商蛇口,金地和華潤置地凈負債率不足30%,處於行業較低水平。

圖:2011-2016年企業負債情況

圖:2011-2016年短期償債能力情況(貨幣資金/短期有息借款)


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