房產投資：漲多少才不算虧？

本文系融360專欄作者「小生愛才亦愛財」原創作品，僅代表作者個人觀點，不代表融360官方立場，轉載請聯繫作者授權。

地產周期性的觀點，似乎讓投資購房的朋友底氣更足了，雖然最近政策頻出，買房投資的熱情依然不減，主流的說法是：長期一定會漲的，所以買買買總是會賺的，即使短期內跌了，假以時日終會解套，這種說法對么？

很多時候我看到這種說法都是搖頭，為什麼搖頭呢？首先我們來說一下什麼叫解套，很多人理解買入200萬，賣出200萬，這叫做解套，那我想說你會虧的豆腐渣都不剩。那麼合理的演算法是怎麼樣的呢？

前置假設：

投資的人都是2套房

首付比算是6成

利率算110%

按揭30年

等額本息的貸款方式

買入的是200萬的現房，按照即刻裝修出租來計算，以南京為例，200萬總價的房屋月租金在1800元左右，一年2.16萬租金。

按前置假設我們計算一下投資成本

一次性支出：120萬首付、5萬裝修（出租標準）、6萬契稅房屋維修基金。總計131萬，按6%的理財計算，年化收益就是7.86萬（不考慮7.86萬的繼續產生的收益）

按月支出：貸款80萬，月均還款是4500元，年還款是5.4萬元

再計算一下房租收入：

200萬元總價的房屋，年租金1800*12=2.16萬/年

綜上所述，每年的實際支出為：

7.86萬+5.4萬-2.16萬=11.1萬

換言之，如果沒有買房投資，選擇將131萬現金用於理財投資，年收益6%，則一年後可產生7.86W收益；

若將131萬投資於買房，則每年除去房租收入后，還將投入3.24W的房貸支出，一年後只有在房屋增值11.1萬，房屋凈資產達到142.1W（除去貸款），才能與理財投資后138.86W的資產相抵。

增值的11.1萬，相當於房屋總值200萬的5.55%。

意味著房屋每年必須至少增值5.55%，投資才不算虧損。

想一下現在200萬買入， 5年後賣出，按照5.5%的利率需265萬賣出剛好保本。（沒有計算利息繼續產生的收益，實際保本額應更高）

注意，265萬這僅僅只是保本，而非盈利，高於265萬的數字才是盈利，假設300萬賣出，五年真正盈利也不過30多萬，平均到每年是多少？

重點是，目前你意向投資的板塊，你有信心5年後高於265萬嗎？

如果不能肯定，那麼房地產還值得你去投資么？（算的比較快，時間比較緊，如果錯誤不要介意，只是關注重點不是計算的對錯，而是方式的思考）

每一位房產投資人，在你投資前，是否有通過這樣的計算，確認過自己的最低投資收益？

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