未來20年，沒有房貸才是中國好女婿

結婚一定要有自己的房子，這種觀念在人心裡根深蒂固。

我們的文化傳統裡面有這麼一種基因：頭上一定要有一片自己的瓦。這是來自內心裏面對安全感的集體意識，女人表現得更為明顯，尤其是丈母娘。

但時至今日，在我看來一切都變了。

並非說擁有房子不好，或者說不可以買房子，而是我們今天來看樓市，考慮要不要買房子這件事，已經是一件相比以前你更需要慎重考慮的事情，因為你要考慮的經濟變數比以前多了。

在跟大家展開闡述今天的文章主題之前，我先拋出幾個我的核心觀點（或者說房價的演變邏輯）僅供大家參考交流，不一定對，但希望能夠引發大家的獨立思考，這就足夠了。

01

10個關於樓市的核心觀點

1、樓市或者經濟（樓市很大程度上綁架了經濟）不可能崩潰或者崩盤，即便房價未來下跌，也不是以崩潰的方式暴跌。

2、繼續維持去年國慶之後對樓市的觀點：最後的結果，總體高位橫盤，伴隨小幅漲跌，都是正常的。

3、在達到第2所講的結果之前，一線城市會先漲，然後「漲停」，這個我去年講了，今年也印證了。然後會轉移到二三線四線城市補漲，這是政策引導+市場（資本天性）的結果。

4、我說一線之後的城市會補漲，不代表所有城市的房價都會暴漲或者明顯上漲，因為錢不是傻的，再沒有地方去，也不會去一個資源性稀缺的城市炒樓，比如人口是凈流出的城市。

5、等到所有城市房價上漲得差不多了，樓市調控政策會進一步收緊，讓樓市處於低頻交易狀態，進一步深化凍結樓市，牢牢鎖住天量資金在鋼筋水泥裡面。

這一步會先從一線城市開始並且深化，然後逐步往一線之後的城市深度傳導。大家可以想想從去年國慶開始，樓市或者房價是不是這樣的演變邏輯。

6、按照我這樣的邏輯來推斷，一線之後的一些本身具備資源的城市，還是會漲，特別是之前沒有漲上來的城市，比如三四線城市或者一二線城市的郊區。

現在這個過程在我看來，正在進行中。等到你發現這些城市也開始不漲了，整個樓市大盤也幾乎漲到頭了。

7、總體看，全國房價均值未來幾年我認為還是會漲，與此同時會伴隨越來越嚴厲的調控政策出來。房地產會真正成為現在新的房產證上寫的「不動產」，未來很可能停止房地產抵押和交易，完全去除房地產的金融屬性。

8、我一直在講，別看現在擁有多套房的人有多牛逼，以後這些都不一定是他的。

因為樓市最後肯定是高位「封盤」，然後房地產稅順勢出台，真正實現「中央停止房產稅擴圍，轉為推進房地產稅立法」。

大家別以為這是說說而已，時間未到，大家口袋的錢還沒完全封鎖到鋼筋水泥裡面而已，口袋的錢掏得差不多了，就差不多可以出台了。

如果房地產稅出台了，到時對於需要納稅的房子，你每年的納稅成本大於你持有房子所得到的收益時，你是想放棄還是繼續持有？

9、政府和市場聯合主導的長租房、公租房、廉租房等新模式和政策推出來，房地產行業真正進入一個新時代，「購租並舉」，房地產從增量市場進入一個挖掘存量市場的時代。

這個階段，我認為跟第8這個階段在時間點上應該不會相差太遠，我的一個觀察的時間點是2020年。因為雄安新區按規劃需要在2020年完成，而雄安新區在我看來就是一個公租房的試驗田。

最重要的一個觀點：就算房價一直漲，不代表誰都適合買，你需要在未來詳細考慮你的償債能力。

02

為什麼要凍結樓市

我上面列舉的關於樓市的10個觀點，其實有一個最基本的邏輯基礎：必須凍結樓市。其他的觀點，基本都是在這個邏輯基礎上進行推演的。

很多人是不明白為什麼要凍結樓市的，我其實以前分析過很多次，我今天再稍微講講。我盡量不用數據和複雜的經濟和金融理論，就聊天一樣跟大家講，大家有一個感性認識我覺得就足夠了。

現在的樓市其實就是一個巨大的貨幣池子，裝著很多錢，這些錢當然是大家的錢，只是大家的錢說白了現在就是一堆鋼筋水泥而已。

大家的錢為什麼會跑到樓市裡面去？

很簡單，就像我文章開篇講的，因為國人的觀念：房子帶來的安全感。更核心的是，房子綁定了戶口，戶口意味著很多社會民生福利。

所以，丈母娘不需要懂複雜的金融經濟理論，幾十年的生活經驗告訴她：女兒嫁人一定要嫁給有房子的男人！！！安全感+民生福利！！！

有了這一層最基本最核心的東西，大家買房子就真的成了剛性需求了。

那為什麼房價會被推高，又為什麼推高之後需要凍結？

簡單講，這些年我們的經濟都是基建+房地產+出口貿易推動的，內需一直是萎靡不振的。

房地產一開始需要發展，是因為確實可以非常好的發展經濟，一個房地產行業可以帶動幾百個行業的發展，做這事簡單不費腦，幹嘛不做。

但基建這塊長期以來都是政府主導的，資源的重複建設太多，無效投入也太多，最終的結果必然是債務累積，窟窿很大。直到今天，我們分析地方政府債務的具體數字已經很敏感了。

對外貿易是用來幹嘛的？是用來賺美元的，美元越多，央行的人民幣印鈔機開起來才更踏實，才可以不斷印錢刺激經濟以及維持天量債務。同時，只有擁有更多的美元，才能不斷進口能源和其他商品，滿足國內生產和生活的物質需求。

不過歐美經濟處於大周期調整中的復甦期，而國內經濟處於下行的過程中。一個地方經濟復甦期，只會把更多的就業機會留給本國，而不是外國。

所以我們看到現在孤立主義在歐美有所抬頭，經濟逆全球化的趨勢有點明顯，歐美國家今後會更多的對出口企業發動反傾銷，然後大量徵收進口關稅。

這樣一來，賺美元的能力就被嚴重削弱了（國家為什麼這個時候管制外匯啊，都不得已啊，都是為了整個經濟大盤考慮），長遠來看無法持續。

所以我們看到國家為什麼想要推行人民幣的國際化、與一些國家簽訂貨幣互任協議，都是為了讓以後在美元不多的時候，用人民幣也可以多干點以前用美元能幹的事情。

如果是目前這個階段的話，外匯儲備緊張是板上釘釘的了。央行不能任性印錢了，那就只能漲商業銀行的貸款利率，漲水費，但錢還是要印，維持住不發生系統性的金融風險就可以。

但經濟發展了幾十年積累下來的天量債務是眼前最需要解決的事情，怎麼辦？

辦法就是債務轉移，狠狠推高房價，讓老百姓掏錢買房子，這樣就可以讓商業銀行、房地產商和政府都有錢活下去，又可以一定程度上填補債務窟窿。

如果不是老百姓這幾十年來積累了一些錢，金融系統的日子會比現在更難過，爆發金融危機也不是不可能的。

具體的數據大家有興趣自己去查居民的儲蓄率這幾年的下降程度，很多所謂的中產，其實靠那點工資真的買不起房子的，都是兩家人用兩代人甚至三代人支撐買的。

房價，就這麼一點點推高了。

越來越多央行印出來的錢，通過債務轉移，最後變相地以老百姓出錢的方式被鎖在樓市裡面。

但是老百姓褲兜的錢不是無限的，再讓老百姓加槓桿買房子，危機只會進一步惡化。關鍵是美國開始進入加息周期，從2015年底到現在已經加息4次，今年底還會直接縮表，抽走市場流動的美元。

美國這一割羊毛的行為，只會引發資本外逃，跨境資本流動會更大。畢竟從人性和資本的天性來講，大家都希望自己的財富安全，可以保值。

如果不凍結樓市，讓大家可以繼續像以前那樣任性地交易房地產，那會有更多的人和企業（更恐怖的主要是那些逐利的大遊資，在房地產集中了不少）變賣房產套現，最後引發樓市這個最大的貨幣池崩盤。

崩盤之後，貨幣會向水一樣四處蔓延，到處炒作，從而推高生活以及生產領域的物價，導致惡性通貨膨脹。同時流出來的熱錢還會進一步衝擊外匯儲備，讓國家經濟雪上加霜。

一個國家，最不能忍受的就是惡性通脹，去看看現在的委內瑞拉因為惡性通脹成什麼樣子了，我就不細說了。

所以，必須牢牢凍結樓市。

但又不能讓剛需人群買不了房子，所以現在的調控政策雖然很嚴厲，但能付得起更多利息的人群，還是可以買。

03

房貸就是中產未來悲催的包袱

現在大家明白為什麼要凍結樓市了吧？那就是鎖住貨幣，避免惡性通脹出現。

但樓市凍結必然也會引發不良的效應：大家都無法套現。你現在擁有的房產值多少錢，都只是紙面財富，沒什麼卵用。

對於剛需人群來講，唯一的區別就是：前兩年甚至更早上車的人，可能比較便宜的買了一套房子，後上車的就是用了更高的代價買了更貴的房子。

但大家一樣擁有房貸，只是後上車的人背負的房貸會更高，壓力更大。一般大家都是30年或者25年左右的房貸期限，未來20年，這個房貸壓力不會減輕，只會加重，甚至斷供。

為什麼呢？

首先，本身凍結樓市就是在進行金融去槓桿。

因為裡面這些錢，不僅僅是老百姓的錢，還有我上面講的企業以及企業家的錢等等。從去年開始凍結樓市，甚至是以後完全停止房地產交易，會直接影響到房地產行業的相關聯行業，這個數量不是小數。

而這個過程必然伴隨著市場出清，就是我們經常聽到的「去產能」，肯定會有一些企業因為資金周轉不過來，在借貸成本現在那麼高的情況下，最終破產倒閉。

企業的倒閉必然會引發失業潮，失業潮的出現必然直接影響收入，收入不到位，房貸怎麼辦？

這就是我為什麼一直強調：房價漲不代表你適合買房子，你要對未來的收入進行大概的判斷，在極端情況下你能否供得起房貸。

這就是我文章開篇講的現在買房要考慮的很多經濟變數，說白了就是現在經濟比以前，不確定性更大。你有沒有考慮你的公司，你所在的行業的未來如何？

不過我認為凍結樓市之後伴隨的市場出清的現象現在還沒顯現出來，這才恐怖。

其次，還有本身實業凋敝引發的企業倒閉潮，我認為已經開始了。

以前大家的角度看多了，我今天從另外一個角度，用另外一組數據來給大家看看：城市常住人口比例。

2000年，城市常住人口4.59億，城市戶籍人口3.25億，有近1.33億常年生活在城市的人是無戶籍的。

到了2013年，這個數據開始呈現下降趨勢，GDP增速也是從這個時間段左右開始逐步下行的。

到了2016年，這些沒有戶籍的城市常住人口總量下降到2.233億，較2013年的總量減少了2204萬。沒有戶籍的常住人口占城市常住人口的比例從33.6%下降到28.2%，足足下降了5%。

有人說是不是這些人很多都入戶了才導致沒有戶籍的常住人口變少了，其實入戶制度的條件都沒有真正下降，所以我認為是不太可能的。

風起於青萍之末，經濟的蕭條，從這些就可以看得出來。

你可以認為這些人是低端的勞動人口，但這些人背後恰恰代表著小商品經濟的形態，「逆城市化」這個現象，本身就已經說明了實體經濟的蕭條。

只是還沒深化蔓延到一些所謂的「中產」身上，不過別急，很多人的房貸我估計還有至少20年吧？

中產用了自己將近70%的財富壓在一套今後無法套現的房子上，還要背負房貸債務，未來還可能出現斷供，斷供了就是徵信污點，大家可以詳細查查央行出台的徵信污點的具體懲罰制度。

如果這一切真的如我上面推演的那樣發生，不知道丈母娘今後選擇女婿會不會更改標準：不要有房貸！

我雖然認為經濟大盤不會崩，但局部的經濟危機是會發生的，也就是企業的倒閉潮，我認為國家也是知道這一點的。

對於個人來講，正是由於未來充滿的不確定性太大，所以凡事需要深思，特別是對待債務這個問題，更要謹慎了。

我希望生活在這片土地上的每個人都過得很好，但這只是一個美好的願望。今日不同往昔了，做好準備吧。