樓市巨變！ 剛剛，北京樓市調控加碼！半個月內，已有12城限購升級

進入3月以來，全國多地相繼出台樓市限購升級政策。南京、青島、杭州、三亞，河北張家口的崇禮區、保定市下轄涿州和淶水，嘉善、江西南昌、江西贛州等地區相繼升級樓市限購政策，遏制房價過快上漲。

就在剛剛，北京樓市調控升級！二套房首付比例提至60%，認房又認貸！

二套房首付比例提至60% 認房又認貸

今日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款。（含公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

江蘇南京

本地家庭全面限購第3套二手房

3月15日晚，兩會剛剛結束，南京出台限購升級新政。

騰訊房產南京站總經理 李滙豐解讀南京限購新政：

1、上一輪調控中對二手房方面，雖然貸款政策嚴厲，但在購買政策上還是網開一面的。現在升級的新政中，對二手房的購買加大了限制，導致很多人賣舊買新的打算落空，或者有人短期內買到再賣掉的這種炒房的操作可能性降低。從而讓市場流動性降低，炒房人資金壓力大，也會誤傷部分改善客群，置換可能性降低，市場會有所降溫。

2、這次新政中，外地人買房升級為3年內連續2年以上的社保或個稅證明，這方面可以減弱外地人來南京炒房的人群範圍、需求。

3、此外，對買房者心理層面也會有影響。因為此前很多人在觀望政府到底會不會繼續出手，政府一旦真的出手了，很多人心理預期至少兩三年房價不會大漲，從而短期投資客會緩一緩，暫時不買房，從心理層面又會再攔截一波買房者。

山東青島

非本市戶籍家庭限購1套住房 新房首付提至30%

青島市15日發布通知，非本市戶籍限購1套住房，首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房最低首付比例由30%提高至40%。

分析認為，去年以來，青島市採取「精準調控，平價走量」的各項措施，取得了明顯成效。但隨著市場在3月以後又逐漸進入傳統的銷售旺季，特別是在外地熱點城市實施限購政策的影響下，面對外地居民置業、投資性購房比例上升的風險趨勢，對市場走勢進行溫和適度地引導和調整，在情理之中，也很有必要。

業內人士認為，這次五部門的通知體現了分類施策的特點，針對性強，符合國家關於「堅持住房的居住屬性」、「加強房地產市場分類調控」的總體要求，也顯示了在歡迎外地居民到青島投資興業的同時，對投資投機性購房需求堅決抑制的姿態。這種溫和適度的差別化政策調整，有利於繼續保持和促進青島市房地產市場平穩有序運行的良好局面。

浙江杭州

限購升級有兩套者禁止買 然而售樓部依然「買」聲一片

3月2日，杭州再度升級其限購政策。明確暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

非本地戶籍居民家庭購房須提供的個人所得稅或社會保險證明年限要求調整為自購房之日起前3年內在本市連續繳納2年以上。

浙江大學房地產研究中心賈生華教授認為，近期杭州房地產市場需求十分旺盛，供求關係緊張。加大限購力度和範圍，有助於抑制投資性需求，有助於保護真正剛需，有助於穩定市場預期，有助於杭州房地產市場的健康、持續發展。

據每日商報報道，隨著3月3日杭州市區開始執行更為嚴格的限購政策，房產投資的聲浪一下子小了許多。與此同時，手握珍貴「房票」的自住型購房者，趁著這個調控政策與政府指導定價的「窗口期」，奔波各大售樓部選購房子。其中，新亮相的項目更是成為購房者搶購的「香餑餑」。

3月7日，旭輝·運河悅章首開，一口氣推出了416套房源，據運河悅章項目負責人介紹，開盤當天超過1000位購房者來到現場參加搖號。

旭輝·運河悅章

浙江嘉善

新房、二手房全面限購

嘉善限購的具體措施為：自2017年3月14日起，在全縣範圍內暫停向在嘉善擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起在全縣範圍內暫停向在嘉善擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。

嘉善縣至上海中心城區約80公里距離。自2016年以來，嘉善受上海需求外溢影響最為明顯。

安徽滁州

嚴查首套房認定 二套首付不低於40%

3月9日，安徽省滁州市也出台新政，要求從嚴執行首套房認定標準等有關政策，即居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）在擬購房所在地不動產登記信息系統中無成套住房登記信息；

實行差別化住房信貸政策，市區居民家庭首次購買新建商品住宅申請個人商業貸款首付款比例不低於20%，購買第二套住宅的首付款比例不低於40%，第三套首付款不低於60%。

海南三亞

房價飆漲23%! 三亞限購升級打擊「炒房」

3月11日，三亞出台最新調控政策，在購買第二套住房的家庭，申請商業個貸首付比例不得低於50%；並暫停向購買第三套及以上住房的家庭，發放商業個人住房貸款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，「三亞此次出台限貸等政策，也是為了防範近期三亞房地產市場過多的炒房現象。」

根據易居研究院智庫中心的數據，三亞在今年1月份新建商品住宅的成交均價為23566元/平方米，而在去年全年為19169元/平方米，漲幅23%。國家統計局1月70個大中城市新建住宅價格指數中的數據顯示，今年1月三亞新建住宅價格環比上漲1.7%，在70個統計城市中漲幅位居首位。

此外，2016年，三亞樓市共成交商品房30389套，創下歷史新高，同比2015年（17474套）增長73.9%；成交面積256.17萬方，同比2015年（154.9萬方）增長65.34%。

江西南昌

市內有房者不能買 未成年人不得在市區購買住宅

3月8日，南昌市出台了《關於進一步做好房地產住宅市場調控工作的通知》。南昌新措施顯示，南昌將暫停向在市區已擁有一套及以上住宅的，非南昌市戶籍居民出售住宅。

在南昌雖無住宅，但無法提供自購房之日起前三年內連續繳納二年以上個人所得稅或社會保險證明的，二套房將被限購。實施調控的範圍從市區範圍內，擴大至外圍部分區域，南昌縣、新建區的住宅限購，應參照前述規定製定並實施限購政策。

「一直以來，南昌的市場是比較平穩和健康的，此次出台這麼嚴格的政策，主要是響應中央的號召，由於市場較為平穩，此次的政策不會引起樓市的大幅波動。」南昌當地的分析人士說。

江西11地市房價中，房價均價最高的是南昌市，以10116元/m²均價領跑全省。房價均價最低的為萍鄉市，僅3734元/m²。

三四線城市也限購！贛州成江西限購第二城

出台限購政策的並不只是一二線城市，也包括三四線城市。3月15日，江西贛州市政府官網公布了《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》。

江西贛州

賣菜大叔大媽都說房價漲瘋了 贛州成江西限購第二城！

贛州從14日起啟動「限購令」，在房價熱點地區探索實施「限房價、競地價」、「價格熔斷機制」的供應方式。

《通知》明確，在贛州中心城區(章貢區、贛州經濟技術開發區，下同)無住房(含住宅性質公寓，下同)或在中心城區非限購區域內只有一套住房的本市戶籍居民限購1套商品住房(含存量房，下同)。

對於外地人，《通知》指出，能提供自購房之日起計算的前2年及以上在本市中心城區逐月連續繳納個人所得稅或社會保險證明的(政策出台後不能通過補繳認定)，且在中心城區無住房的非本市戶籍居民，可在限購區域內購買1套商品住房。

未成年人不得在限購區域內單獨購買住宅。

百城房價數據顯示，2016年2月份贛州房價為6146元/平米，自此贛州房價已經連續七個月上漲，漲幅勢頭甚至趕超省會城市南昌。最近一段時間贛州樓市更是幾近瘋狂，連菜場賣菜的大媽大叔都在說贛州房價漲瘋了。

河北張家口崇禮、涿州、淶水

環京城市承接北京剛需外溢 限購大軍或將持續增加

3月1日，河北涿州發布《關於保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》，提出對非本市戶籍居民家庭，限購1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低於30%；對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低於50%。其中第三、四條針對開發商的行為進行了嚴格規範。

3月1日，《淶水縣人民政府關於加強調控商品房市場的若干規定》出台。《規定》中第四條：實行住房限購和差別化住房信貸政策。非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於30%，限購政策自2017年3月1日開始執行，非本地戶籍居民在淶水縣購房需要先到房管局開具准購證明（需攜帶戶口本，身份證和結婚證），房地產開發企業憑準購證明與購房人簽訂購房合同和網簽備案。本地戶籍居民購買第二套住房首付比例不低於60%。」

業內人士分析，在京津冀一體化發展戰略不變、北京向外疏解政策不變的前提下，北京大量的剛性居住需求只能依靠環京城市釋放，限購大軍或將持續增加。

3月7日晚間，河北張家口市崇禮區限購升級。這是崇禮區繼去年11月30日實施限購后，限購政策的再度升級。

本區戶籍居民家庭已有本區2套以上(含2套)普通住房的不允許購買第三套普通住房(含二手房);本區戶籍成年單身人士(含離異)可以購買1套普通住房;本區戶籍居民購買首套普通住房或非普通住房，首付款比例均不低於30%、40%(此前均為30%)，購買第二套普通住房，首付款比例不低於60%(此前為50%)，購買第二套以上非普通住房(含第二套)，首付款比例不低於70%。

而對於非本區戶籍居民家庭，崇禮區此次規定可以購買1套普通住房，首付比例不低於40%。非本區戶籍居民家庭購房時需提供自購房之日起前2年內在本區累計繳納一年以上個人所得稅或社會保險繳納證明，且不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

賣股炒房開始了？部分客戶贖私募產品買房

在國內股市震蕩、房地產再度掀起漲價浪潮的情況下，高凈值客戶對北京房價的態度出現明顯分歧，他們有的甘願投入房地產與泡沫共舞，有的則堅決撤出，抄底私募基金，或是做多元化的資產配置，甚至進軍海外。

部分私募：有多位客戶贖回基金投入房地產

最近，北京一家中型私募機構市場人士向基金君透露，隨著樓市再度升溫，近期陸續有幾個客戶贖回了自己的產品，主要目的就是為了買房。

「以前客戶就是說業績不好才贖回，但最近贖回的幾個我問了一嘴，都是說要買房，大概6、7個人左右。大多是投資兩年以上的、股災前進來的客戶。我們凈值剛剛恢復過來，他們賺了一點，就說要贖回買房子。」這位市場人士表示。

他給基金君舉了幾個例子，比如上個月有個北京的客戶，股災前投了100萬左右，現在漲到110萬左右，沒怎麼賺也沒怎麼賠就說要走，全部贖回，問原因，他說是首付差了一點。同時，上個月還有一個老客戶，他在公司投的資金比較多，現在只是部分贖回，他說首付差一點就贖回幾十萬。另外，還有個客戶常年在日本，據說在國外有很多套房，說目前差點中介費，贖回幾十萬就是為了付中介費。

他還表示，目前贖回的客戶，主要投資金額集中在100萬出頭的門檻級別，大額資金客戶反而並沒有出現此類狀況，「他們可能更有錢，根本不需要贖回這些錢去買房。」

據了解，這些贖回的客戶，在區域上主要集中在北京、上海兩個地區，但也有一位是三線城市的客戶，來自西部某市，這位客戶所在城市近期房價上漲也比較快。

分歧很大：部分贖回產品炒房 部分撤出房地產

還有一位私募投資人也告訴基金君，身邊也有部分好友在贖回私募產品，投資樓市，但他們的投資主要集中在北京及周邊地區，而且購買的套數比較多，另外還有一部分去海南、雲南買房的。

他說，有幾個朋友過去主動投金融產品，但是從去年底到現在大規模轉而買房。「他們認為房地產供應土地是壟斷的，他們認為房子跌不下去，現在人民幣貶值壓力大，他們也比較擔心通脹的勢頭。而房產賺錢效應明顯。」

「我有朋友贖回了100-200萬私募產品，投資的是廊坊、張家口、唐山等周邊地區的房子，他們做的是純投資，北京市內的房子價格太高，又沒法炒、沒法貸款，變現的周期比較長，掛半年要是賣不出去，就可能砸在手裡了。」這位私募投資人表示。

他告訴基金君，這些人一般在北京有幾套房，然後去周邊地區再買一兩套、兩三套就差不多了，「炒房還是要跟著剛需走。現在炒房的之所以會買周邊的房，廊坊、張家口等地，就是因為現在的剛需人群能買得起的就是北京六環以外的房子了，再高的價格他們買不起，再炒也沒用。」

但這位私募投資人也表示，現在身邊的高凈值好友對樓市的看法存在明顯分歧。也有人非常不看好近期樓市，反而賣了房子繼續加倉私募基金投資。

大部分私募：並未出現贖回基金買房的現象

基金君還採訪了北京、上海、深廣地區的多位私募機構人士，但他們多表示，最近並未出現明顯的贖回基金去買房的現象。

廣州某中型私募機構市場人士表示，「目前渠道那邊的客戶我們沒有直接聯繫，並不知道情況，但我直銷這邊的客戶贖回買房的並沒有多少，只有一個直銷客戶有一點反映，說孩子想買房子，如果錢不夠就贖回了，夠的話就不贖回。但這類客戶變化會很大，有可能覺得房子貴了，又不買了，覺得這個時間投點股票可能會更好一些。」

她亦表示，這個時點也有個客戶看空房地產，會賣了房子投資股票產品，追加資金。

北京另一家績優私募營銷人士也說，聽說有贖回基金買學區房的，但是去年的事情，今年並沒有這樣的情況發生。

北京某「公奔私」私募機構市場人士也表示，去年有客戶說要買房，但目前公司的直銷客戶都比較穩定，公司產品從年初到現在還是凈申購的狀態。另外，代銷那邊的情況目前不太清楚，主要是理財經理負責，他們申贖的原因不得而知。

上海一家量化私募的市場人士也說，最近並未出現客戶贖回產品買房的現象，「我覺得買房和買私募產品的可能不是一批客戶，不一定買房的就喜歡私募。」

深圳一家中型私募市場人士表示，據目前他們公司的客戶情況來看，還沒有出現贖回產品買房的現象。

高凈值客戶的困惑

在暴漲中與泡沫共舞？還是撤出房地產多元配置？

據基金君了解，現在一些高凈值客戶，在贖回產品買房和撤出房地產買產品之間，產生了巨大分歧。在部分人繼續炒房的同時，一些投資人反而撤出房地產、增加對私募的認購，做多元化的配置。

「現在關鍵是分歧很大，一方面有人會買房，因為投資市場看不清楚，感覺今年股市不會有表現，私募基金經理不論表現多好都會有大小年，而房地產最近漲得特別凶，尤其是最近房價跳躍特別快。我們很難把握方向，我記得有些朋友綳不住了，要去買房，也有聽說做融資買的。但是，另一方面也聽說有些比較資深、高凈值的客戶也在撤出房地產，因為他們覺得漲不上去了。」前述私募投資人告訴基金君。

他認為，這兩類人特點各不相同：沒做房地產投資的，偏向於看空，他們有些資產情況偏高，甚至超過1億元；而做房地產的，偏向於路徑依賴，大多不是頭一回買，他們有些資產大概百萬到千萬。「其實現在高凈值客戶也存在困惑，對投資市場看不清，有相當一部分都在猶豫，不知道投什麼好。」

在他看來，那部分賣掉房子、撤出房地產的人，有幾點理由：第一，從這兩年開始，高凈值客戶越來越看重全球化、多元化的資產配置，他們有些賣掉部分國內的房產，去做海外配置，比如去馬來西亞買房，更多是基於整個投資領域、理財盤子的重新劃分；第二，他們認為北京周邊的房子漲得太快，如果房價太貴導致最底層、最大面積的剛需人群買不起房，然後也會導致一部分改善性的人群也賣不出去，樓市不一定還有機會；第三，美國加息板上釘釘，股市也好，資金往美國流，新興市場受衝擊最大的可能就是房地產。

無論是有人贖回私募買房，還是賣掉房子投資私募進入股市，一個不爭的事實是，過去這麼多年來，北京、上海、深圳這樣的一線熱門城市房價遠遠跑贏了股市指數，投資房地產得當的人的收益是要遠超買二級市場私募。