search
易居:住宅去庫存成效顯著 去化周期回到2012年水平

易居:住宅去庫存成效顯著 去化周期回到2012年水平

執筆人:上海易居房地產研究院研究員王夢雯

上海易居房地產研究院8月14日發布了《2017年7月全國房地產市場報告》。報告指出,今年1-7月,房地產行業多項指標雖然出現小幅波動,但整體基本延續了今年以來整體平穩的態勢。從土地市場看,成交量持續正增長,地價繼續上升;從房地產投資情況看,投資額和新開工量增幅曲線總體平穩;從商品房市場看,銷售量增幅下行,價格增幅則基本平穩,庫存量去化明顯;從房地產市場供求比看,商辦物業庫存壓力較大,住宅潛在供求相對平衡。

易居研究院研究員王夢雯指出,7月底全國住宅去化周期回落到12.3個月,接近2012年水平,去庫存成效顯著。歷史數據來看,全國住宅去化周期的最高點是2015年12月,正是由於2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標,地方紛紛出來了去庫存具體措施,尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施,大大促進了二三四線城市去庫存,至今取得了重大成果。

報告認為:1、1-7 月份,全國房地產市場的特徵依舊明顯,即房冷地熱。預計下半年,多項指標增幅將呈現收窄態勢。2、1-7 月份,全國商品房銷售面積86351萬平方米,同比增長14.0%,增速比1-6 月份回落2.1 個百分點,預計全年大概率出現負增長。3、從土地市場來看,1-7 月份土地成交量增幅進一步擴大至11.1%,土地成本進一步攀升,地價占房價比重升至歷史最高位55%。4、全國住宅去庫存成效顯著,7 月底去化周期縮短至12.3 個月,回到2012 年水平。

一、土地成交量增幅擴大,地價增速年內首次回落

1、全國土地購置面積增幅擴大

1-7 月份,房地產開發企業土地購置面積12410 萬平方米,同比增長11.1%,增速比1-6 月份擴大2.3 個百分點;土地成交價款5428 億元,增長41.1%,增速擴大2.5 個百分點。

從土地購置面積增幅走勢看,在2016 年9 月份降幅開始收窄后,此後幾個月降幅延續收窄走勢,到今年前兩個月重新回到正增長,3 月增幅有所放緩,4月增幅有所擴大,5 月增幅小幅放緩,6 月再次回升,7 月持續擴大。預計3 季度隨著去庫存效果進一步鞏固,土地購置面積同比增速將保持正增長。

數據來源:國家統計局、易居研究院

2、全國土地購置均價增速年內首次回落

1-7月份,全國房地產開發企業土地購置均價4374元/平方米,同比增長26.9%,增速比1-6月份下降3.5個百分點。2016年下半年部分熱點城市出台相應土地市場政策,控制地價增長,但全國層面來看總體地價漲幅並未收到抑制,今年1-7月全國地價仍然保持上行的態勢,這主要與市場成交較活躍、去年基期值較低有關。考慮到下半年房企資金面大概率趨緊,預計三季度增幅將持續高位盤整,四季度增幅或出現下行態勢。

圖2 全國房地產開發企業完成土地購置均價走勢

3、土地成本進一步攀升

從地價占房價的比重趨勢看,近幾年整體呈現振蕩上行的態勢。2016年5月後上行幅度加大,2016年,地價占房價比重創歷史新高。今年1-2月份,這一比重大幅回落,一季度則再次止跌回升,二季度進一步擴大。7月底,地價房價比絕對值重回2016年四季度高位。主要由於房企土地購置均價漲幅高於商品房成交均價漲幅。

圖3 土地購置均價占商品房銷售均價比重走勢

二、投資和新開工數據整體平穩回落

1、全國房地產開發投資增速明顯回落,住宅投資佔比進一步攀升1-7 月份,全國房地產開發投資59761 億元,同比名義增長7.9%,增速比1-6 月份回落0.6 個百分點,單月來看,7 月全國房地產開發投資同比增速由7.9%大幅回落至4.8%。1-7 月份,住宅投資40683 億元,增長10.0%,增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重進一步上升至68.1%。

從房地產投資額同比增幅走勢看,今年1-7 月雖然較前6 個月有所回落,但整體基本延續了今年以來平穩回落的態勢。預計下半年,隨著地價和新開工面積增幅的回落,房地產投資同比增幅也將趨於平穩。

圖4 全國年初累計固定資產投資和房地產開發投資同比增幅走勢

2、全國房屋新開工面積增速回落,單月同比出現負增長

1-7月份,房地產開發企業房屋新開工面積100371萬平方米,增長8.0%,增速比1-6月回落2.6個百分點。單月來看,房地產開發企業房屋新開工面積同比增幅由6月的14.0%大幅回落至-4.9%。1-7月份,住宅新開工面積71746萬平方米,增長11.9%,增速回落3.0個百分點。單月來看,住宅新開工面積同比增幅同樣出現大幅回落,由6月的14.4%下降至-3.0%。 從房屋新開工面積同比走勢看,今年一季度繼續保持小幅增長態勢,且增幅有所加大,4、5月份增幅持續回落,6月份小幅上行后7月又重新回落,整體而言較為平穩。預計下半年,房屋新開工面積同比增幅將保持振蕩趨於收窄態勢。

圖5 全國年初累計房屋新開工面積同比增幅走勢

三、商品房銷售量增幅回落,價格增幅基本平穩

1、各地區商品房銷售面積同比增速全面回落

1-7月份,商品房銷售面積86351萬平方米,同比增長14.0%,增速比1-6月份回落2.1個百分點。其中,住宅銷售面積增長11.5%,辦公樓銷售面積增長33.7%,商業營業用房銷售面積增長29.4%。商品房銷售額68461億元,增長18.9%,增速回落2.6個百分點。其中,住宅銷售額增長15.9%,辦公樓銷售額增長27.4%,商業營業用房銷售額增長38.8%。

1-7月份,東部地區商品房銷售面積38324萬平方米,同比增長9.3%,增速比1-6月份回落2.4個百分點;中部地區商品房銷售面積22296萬平方米,增長18.0%,增速回落1.9個百分點;西部地區商品房銷售面積21668萬平方米,增長20.0%,增速回落1.2個百分點;東北地區商品房銷售面積4063萬平方米,增長9.0%,增速回落4.3個百分點。 從商品房銷售面積同比增幅走勢看,2016年年初再次大幅回升,5月以後增幅逐步趨穩回落,全年基本保持20%以上的增長幅度,2017年前兩個月延續了這一整體趨勢,一季度增幅有所回落,到了4、5月份持續回落,6月有小幅回升,7月重新回落。考慮到貨幣政策正逐步趨緊,需求的快速釋放已持續了很長一段時間,加上近期及未來一段時間,政策收緊的城市範圍將繼續擴大,因此預計下半年全國商品房銷售面積增幅仍將呈現小幅回落態勢,全年大概率出現負增長。

圖6 全國商品房年初累計銷售面積同比增幅走勢

2、商品房價格增幅基本平穩

1-7月份,全國商品房成交均價7928元/平方米,同比增長4.3%,增速比1-6月份回落0.3個百分點。其中住宅成交均價7624元/平方米,同比增長3.9%;商業營業用房成交均價增長7.2%;辦公樓成交均價下跌4.7%。今年一季度以來,商品房均價增幅基本保持在4-5%左右,遠低於去年增幅,主要原因一方面在新一輪調控之下熱點城市新房定價受限,另一方面近期三四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。全年來看,預計成交均價將保持在5%以內。

3、住宅庫存創近33 個月新低,去化周期回到2012 年水平

7 月末,商品房待售面積63496 萬平方米,比6 月末減少1081 萬平方米,相當於當月商品房銷售面積的9%。其中,住宅待售面積減少988 萬平方米,辦公樓待售面積增加1 萬平方米,商業營業用房待售面積減少64 萬平方米。各類物業去庫存情況分化明顯,住宅庫存創過去33 個月新低,而辦公庫存連續第二月出現上行。

從2016 年末的商品房庫存量來看,自3 月以來連續九個月出現減少,去庫存效果得以顯現,直到年末庫存有所回升,2017 年2 月末繼續上升,3 月以來庫存持續回落。這和部分三四線城市近期去庫存效果較好的態勢有關。從整體庫存量來看,在中央和地方政府的努力下,去庫存效果進一步得到體現。隨著供地增加,預計熱點城市將進入補庫存階段,而庫存較高的三四線城市將繼續去庫存。

圖8 全國商品房各類物業待售面積走勢

1-7月份,商品住宅待售面積同比下降20.8%,較1-6月份降幅擴大1.5個百分點。1-7月份,商品住宅銷售面積同比增長11.5%,較1-6月份增幅回落2.0個百分點。商品住宅待售面積增幅與銷售面積增幅兩者的差值為32.3%,較1-6月份的差值小幅回落0.5個百分點。自2015年12月商品住宅待售面積增幅與銷售面積增幅兩曲線完成交叉后,去庫存速度明顯加快,當前趨勢未變。

圖9 全國年初累計商品住宅待售和銷售面積增幅走勢

四、商辦物業去庫存壓力較大,住宅潛在供求保持平衡

1、住宅去化周期相對平穩,商辦去庫存壓力大

現房存銷比以「待售面積/現房銷售面積」的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局,其中待售面積指代現房可售面積;而銷售面積按過去一年的月均現房銷售面積計算。 根據商品房分物業的現房存銷比計算可知,2012年以來,商品住宅現房存銷比走勢相對平穩,存銷比要遠低於商辦物業的存銷比。2015年商品房分物業的現房存銷比均處於歷年最高水平,其中住宅去化周期基本在20個月左右,辦公物業去化周期在2015年年初達到54個月,2015年平均也在46個月左右,商業物業去化周期在2015年年末達到59個月的歷史最高點。

2016年以來,商品房現房存銷比總體呈現回落態勢。2017年7月,住宅去化周期回落到12.3個月,接近2012年水平。歷史數據來看,全國住宅去化周期的最高點是2015年12月,正是由於2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標,地方紛紛出來了去庫存具體措施,尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施,大大促進了二三四線城市去庫存,至今取得了重大成果。

圖10 全國商品房分物業現房存銷比走勢

2、商辦物業潛在供求矛盾相對突出,住宅供求保持平衡

潛在供求比以「新開工面積/銷售面積」的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局,其中新開工面積指代房企月度累計新開工面積;而銷售面積指代月度累計銷售面積。 根據商品房分物業的潛在供求比計算可知,2012年以來,商品房潛在供求比整體呈現逐步回落態勢,分物業看,商業物業供求矛盾最為突出,供大於求最為明顯;辦公物業供求矛盾較商業物業有所緩和,但整體也處於供大於求態勢;而住宅受到中央和地方去庫存政策的推進,取得了積極效果,2016年3月以來供求相對穩定。

圖11 全國商品房分物業潛在供求比走勢

五、房企到位資金增速回落,自籌資金佔比上升

1-7 月份,房地產開發企業到位資金87664 億元,同比增長9.7%,增速比1-6 月份回落1.5 個百分點。其中,國內貸款15094 億元,增長19.8%;利用外資112 億元,增長20.7%;自籌資金27340 億元,下降1.9%;其他資金45118億元,增長14.8%。在其他資金中,定金及預收款26937 億元,增長20.7%;個人按揭貸款13852 億元,增長4.1%。

圖12 全國年初累計房地產開發企業本年資金來源同比增幅走勢

從月度累計情況看,自2016 年3 月份大幅回升至正增長區間后,此後幾個月房地產開發企業到位資金同比增幅基本平穩,始終保持在15%左右,今年前兩個月同比增幅回落明顯,一季度則再次回升,到了4、5 月份增幅持續收窄,6月小幅上升后7月重新回落。近期中央監管層對於房企融資出台了多項新規,使房企融資渠道進一步受限。在國內外經濟形勢依舊複雜、整體環境未明顯改善的情況下,下半年考慮市場整體銷售將有所回落,房企資金來源增速可能會繼續趨緩,房企資金壓力也將加大。 從1-7月份開發企業資金來源的構成分析看,國內貸款佔17.2%、利用外資佔0.1%、自籌資金佔31.2%、其他資金佔51.5%。相較1-6月份,各項資金來源佔比中,國內貸款佔比有所下降,而企業自籌資金佔比和其他資金佔比則有所上升,其他資金佔比超過51%,反映出市場銷售回款對於房企資金的巨大貢獻。

數據來源:國家統計局

從企業到位資金與房地產開發投資同比情況看,根據2013年及其前後年份兩曲線對比情況,當企業到位資金增幅快於開發投資增幅時,預示著房地產市場步入較快發展通道,而當前兩曲線自2015年底完成交叉后,2016年1-2月份年初異動,1-3月份再次交叉,此後開口較大,基本平穩。今年1-2月份再度交叉,3月份和4月份形成開口,5月份開口有所收窄,6月份小幅擴大后7月重新收窄,說明資金趨緊環境中月度銷售下行加劇了房企的資金壓力,這一現象將貫穿下半年。

六、預計下半年全國多項指標增幅收窄

總體而言,今年1-7月,房地產行業多項指標雖然出現小幅波動,但整體基本延續了今年以來整體平穩的態勢。從土地市場看,成交量持續正增長,地價繼續上升;從房地產投資情況看,投資額和新開工量增幅曲線總體平穩;從商品房市場看,銷售量增幅下行,價格增幅則基本平穩,庫存量去化明顯;從房地產市場供求比看,商辦物業庫存壓力較大,住宅潛在供求相對平衡。 預計下半年,由於市場分化明顯,在中央分城施策精神的指導下,熱點城市市場將降溫並保持相對平穩,三四線庫存較大的城市仍將緩慢復甦。全國數據來看,多項指標增幅將呈現收窄態勢。

熱門推薦

本文由 一點資訊 提供 原文連結

一點資訊
寫了5860316篇文章,獲得23290次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦