易居：住宅去庫存成效顯著 去化周期回到2012年水平

執筆人：上海易居房地產研究院研究員王夢雯

上海易居房地產研究院8月14日發布了《2017年7月全國房地產市場報告》。報告指出，今年1-7月，房地產行業多項指標雖然出現小幅波動，但整體基本延續了今年以來整體平穩的態勢。從土地市場看，成交量持續正增長，地價繼續上升；從房地產投資情況看，投資額和新開工量增幅曲線總體平穩；從商品房市場看，銷售量增幅下行，價格增幅則基本平穩，庫存量去化明顯；從房地產市場供求比看，商辦物業庫存壓力較大，住宅潛在供求相對平衡。

易居研究院研究員王夢雯指出，7月底全國住宅去化周期回落到12.3個月，接近2012年水平，去庫存成效顯著。歷史數據來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，正是由於2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標，地方紛紛出來了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，大大促進了二三四線城市去庫存，至今取得了重大成果。

報告認為：1、1-7 月份，全國房地產市場的特徵依舊明顯，即房冷地熱。預計下半年，多項指標增幅將呈現收窄態勢。2、1-7 月份，全國商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6 月份回落2.1 個百分點，預計全年大概率出現負增長。3、從土地市場來看，1-7 月份土地成交量增幅進一步擴大至11.1%，土地成本進一步攀升，地價占房價比重升至歷史最高位55%。4、全國住宅去庫存成效顯著，7 月底去化周期縮短至12.3 個月，回到2012 年水平。

一、土地成交量增幅擴大，地價增速年內首次回落

1、全國土地購置面積增幅擴大

1-7 月份，房地產開發企業土地購置面積12410 萬平方米，同比增長11.1%，增速比1-6 月份擴大2.3 個百分點；土地成交價款5428 億元，增長41.1%，增速擴大2.5 個百分點。

從土地購置面積增幅走勢看，在2016 年9 月份降幅開始收窄后，此後幾個月降幅延續收窄走勢，到今年前兩個月重新回到正增長，3 月增幅有所放緩，4月增幅有所擴大，5 月增幅小幅放緩,6 月再次回升，7 月持續擴大。預計3 季度隨著去庫存效果進一步鞏固，土地購置面積同比增速將保持正增長。

數據來源：國家統計局、易居研究院

2、全國土地購置均價增速年內首次回落

1-7月份，全國房地產開發企業土地購置均價4374元/平方米，同比增長26.9%，增速比1-6月份下降3.5個百分點。2016年下半年部分熱點城市出台相應土地市場政策，控制地價增長，但全國層面來看總體地價漲幅並未收到抑制，今年1-7月全國地價仍然保持上行的態勢，這主要與市場成交較活躍、去年基期值較低有關。考慮到下半年房企資金面大概率趨緊，預計三季度增幅將持續高位盤整，四季度增幅或出現下行態勢。

圖2 全國房地產開發企業完成土地購置均價走勢

3、土地成本進一步攀升

從地價占房價的比重趨勢看，近幾年整體呈現振蕩上行的態勢。2016年5月後上行幅度加大，2016年，地價占房價比重創歷史新高。今年1-2月份，這一比重大幅回落，一季度則再次止跌回升，二季度進一步擴大。7月底，地價房價比絕對值重回2016年四季度高位。主要由於房企土地購置均價漲幅高於商品房成交均價漲幅。

圖3 土地購置均價占商品房銷售均價比重走勢

二、投資和新開工數據整體平穩回落

1、全國房地產開發投資增速明顯回落，住宅投資佔比進一步攀升1-7 月份，全國房地產開發投資59761 億元，同比名義增長7.9%，增速比1-6 月份回落0.6 個百分點，單月來看，7 月全國房地產開發投資同比增速由7.9%大幅回落至4.8%。1-7 月份，住宅投資40683 億元，增長10.0%，增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重進一步上升至68.1%。

從房地產投資額同比增幅走勢看，今年1-7 月雖然較前6 個月有所回落，但整體基本延續了今年以來平穩回落的態勢。預計下半年，隨著地價和新開工面積增幅的回落，房地產投資同比增幅也將趨於平穩。

圖4 全國年初累計固定資產投資和房地產開發投資同比增幅走勢

2、全國房屋新開工面積增速回落，單月同比出現負增長

1-7月份，房地產開發企業房屋新開工面積100371萬平方米，增長8.0%，增速比1-6月回落2.6個百分點。單月來看，房地產開發企業房屋新開工面積同比增幅由6月的14.0%大幅回落至-4.9%。1-7月份，住宅新開工面積71746萬平方米，增長11.9%，增速回落3.0個百分點。單月來看，住宅新開工面積同比增幅同樣出現大幅回落，由6月的14.4%下降至-3.0%。 從房屋新開工面積同比走勢看，今年一季度繼續保持小幅增長態勢，且增幅有所加大，4、5月份增幅持續回落,6月份小幅上行后7月又重新回落，整體而言較為平穩。預計下半年，房屋新開工面積同比增幅將保持振蕩趨於收窄態勢。

圖5 全國年初累計房屋新開工面積同比增幅走勢

三、商品房銷售量增幅回落，價格增幅基本平穩

1、各地區商品房銷售面積同比增速全面回落

1-7月份，商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長11.5%，辦公樓銷售面積增長33.7%，商業營業用房銷售面積增長29.4%。商品房銷售額68461億元，增長18.9%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長15.9%，辦公樓銷售額增長27.4%，商業營業用房銷售額增長38.8%。

1-7月份，東部地區商品房銷售面積38324萬平方米，同比增長9.3%，增速比1-6月份回落2.4個百分點；中部地區商品房銷售面積22296萬平方米，增長18.0%，增速回落1.9個百分點；西部地區商品房銷售面積21668萬平方米，增長20.0%，增速回落1.2個百分點；東北地區商品房銷售面積4063萬平方米，增長9.0%，增速回落4.3個百分點。 從商品房銷售面積同比增幅走勢看，2016年年初再次大幅回升，5月以後增幅逐步趨穩回落，全年基本保持20%以上的增長幅度，2017年前兩個月延續了這一整體趨勢，一季度增幅有所回落，到了4、5月份持續回落，6月有小幅回升，7月重新回落。考慮到貨幣政策正逐步趨緊，需求的快速釋放已持續了很長一段時間，加上近期及未來一段時間，政策收緊的城市範圍將繼續擴大，因此預計下半年全國商品房銷售面積增幅仍將呈現小幅回落態勢，全年大概率出現負增長。

圖6 全國商品房年初累計銷售面積同比增幅走勢

2、商品房價格增幅基本平穩

1-7月份，全國商品房成交均價7928元/平方米，同比增長4.3%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。其中住宅成交均價7624元/平方米，同比增長3.9%；商業營業用房成交均價增長7.2%；辦公樓成交均價下跌4.7%。今年一季度以來，商品房均價增幅基本保持在4-5%左右，遠低於去年增幅，主要原因一方面在新一輪調控之下熱點城市新房定價受限，另一方面近期三四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。全年來看，預計成交均價將保持在5%以內。

3、住宅庫存創近33 個月新低，去化周期回到2012 年水平

7 月末，商品房待售面積63496 萬平方米，比6 月末減少1081 萬平方米，相當於當月商品房銷售面積的9%。其中，住宅待售面積減少988 萬平方米，辦公樓待售面積增加1 萬平方米，商業營業用房待售面積減少64 萬平方米。各類物業去庫存情況分化明顯，住宅庫存創過去33 個月新低，而辦公庫存連續第二月出現上行。

從2016 年末的商品房庫存量來看，自3 月以來連續九個月出現減少，去庫存效果得以顯現，直到年末庫存有所回升，2017 年2 月末繼續上升，3 月以來庫存持續回落。這和部分三四線城市近期去庫存效果較好的態勢有關。從整體庫存量來看，在中央和地方政府的努力下，去庫存效果進一步得到體現。隨著供地增加，預計熱點城市將進入補庫存階段，而庫存較高的三四線城市將繼續去庫存。

圖8 全國商品房各類物業待售面積走勢

1-7月份，商品住宅待售面積同比下降20.8%，較1-6月份降幅擴大1.5個百分點。1-7月份，商品住宅銷售面積同比增長11.5%，較1-6月份增幅回落2.0個百分點。商品住宅待售面積增幅與銷售面積增幅兩者的差值為32.3%，較1-6月份的差值小幅回落0.5個百分點。自2015年12月商品住宅待售面積增幅與銷售面積增幅兩曲線完成交叉后，去庫存速度明顯加快，當前趨勢未變。

圖9 全國年初累計商品住宅待售和銷售面積增幅走勢

四、商辦物業去庫存壓力較大，住宅潛在供求保持平衡

1、住宅去化周期相對平穩，商辦去庫存壓力大

現房存銷比以「待售面積/現房銷售面積」的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局，其中待售面積指代現房可售面積；而銷售面積按過去一年的月均現房銷售面積計算。 根據商品房分物業的現房存銷比計算可知，2012年以來，商品住宅現房存銷比走勢相對平穩，存銷比要遠低於商辦物業的存銷比。2015年商品房分物業的現房存銷比均處於歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個月左右，辦公物業去化周期在2015年年初達到54個月，2015年平均也在46個月左右，商業物業去化周期在2015年年末達到59個月的歷史最高點。

2016年以來，商品房現房存銷比總體呈現回落態勢。2017年7月，住宅去化周期回落到12.3個月，接近2012年水平。歷史數據來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，正是由於2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標，地方紛紛出來了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，大大促進了二三四線城市去庫存，至今取得了重大成果。

圖10 全國商品房分物業現房存銷比走勢

2、商辦物業潛在供求矛盾相對突出，住宅供求保持平衡

潛在供求比以「新開工面積/銷售面積」的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局，其中新開工面積指代房企月度累計新開工面積；而銷售面積指代月度累計銷售面積。 根據商品房分物業的潛在供求比計算可知，2012年以來，商品房潛在供求比整體呈現逐步回落態勢，分物業看，商業物業供求矛盾最為突出，供大於求最為明顯；辦公物業供求矛盾較商業物業有所緩和，但整體也處於供大於求態勢；而住宅受到中央和地方去庫存政策的推進，取得了積極效果，2016年3月以來供求相對穩定。

圖11 全國商品房分物業潛在供求比走勢

五、房企到位資金增速回落，自籌資金佔比上升

1-7 月份，房地產開發企業到位資金87664 億元，同比增長9.7%，增速比1-6 月份回落1.5 個百分點。其中，國內貸款15094 億元，增長19.8%；利用外資112 億元，增長20.7%；自籌資金27340 億元，下降1.9%；其他資金45118億元，增長14.8%。在其他資金中，定金及預收款26937 億元，增長20.7%；個人按揭貸款13852 億元，增長4.1%。

圖12 全國年初累計房地產開發企業本年資金來源同比增幅走勢

從月度累計情況看，自2016 年3 月份大幅回升至正增長區間后，此後幾個月房地產開發企業到位資金同比增幅基本平穩，始終保持在15%左右，今年前兩個月同比增幅回落明顯，一季度則再次回升，到了4、5 月份增幅持續收窄，6月小幅上升后7月重新回落。近期中央監管層對於房企融資出台了多項新規，使房企融資渠道進一步受限。在國內外經濟形勢依舊複雜、整體環境未明顯改善的情況下，下半年考慮市場整體銷售將有所回落，房企資金來源增速可能會繼續趨緩，房企資金壓力也將加大。 從1-7月份開發企業資金來源的構成分析看，國內貸款佔17.2%、利用外資佔0.1%、自籌資金佔31.2%、其他資金佔51.5%。相較1-6月份，各項資金來源佔比中，國內貸款佔比有所下降，而企業自籌資金佔比和其他資金佔比則有所上升，其他資金佔比超過51%，反映出市場銷售回款對於房企資金的巨大貢獻。

數據來源：國家統計局

從企業到位資金與房地產開發投資同比情況看，根據2013年及其前後年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增幅快於開發投資增幅時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此後開口較大，基本平穩。今年1-2月份再度交叉，3月份和4月份形成開口，5月份開口有所收窄，6月份小幅擴大后7月重新收窄，說明資金趨緊環境中月度銷售下行加劇了房企的資金壓力，這一現象將貫穿下半年。

六、預計下半年全國多項指標增幅收窄

總體而言，今年1-7月，房地產行業多項指標雖然出現小幅波動，但整體基本延續了今年以來整體平穩的態勢。從土地市場看，成交量持續正增長，地價繼續上升；從房地產投資情況看，投資額和新開工量增幅曲線總體平穩；從商品房市場看，銷售量增幅下行，價格增幅則基本平穩，庫存量去化明顯；從房地產市場供求比看，商辦物業庫存壓力較大，住宅潛在供求相對平衡。 預計下半年，由於市場分化明顯，在中央分城施策精神的指導下，熱點城市市場將降溫並保持相對平穩，三四線庫存較大的城市仍將緩慢復甦。全國數據來看，多項指標增幅將呈現收窄態勢。