年薪百萬的經紀人是怎樣煉成的！

小編說

最近看很多罵經紀人的帖子很不爽，大家都把經紀人「妖魔化」，人人都認為經紀人是件很輕鬆的工作，什麼人都能做，隨便一張口就是幾萬甚至幾十萬的中介費，賺錢太輕鬆。真的是這樣嗎？好，那下面我們就來看看經紀人的百萬年薪是怎樣煉成的。

一．入門篇

我沒做中介的時候發現大街上就數銀行最多，三五步一抬頭就看見一個，都不用轉脖子的，可是我做中介之後發現，中介比銀行還多。大的，小的，正規的，非正規的，還有那些職介+房介的，婚介+職介的。裡面的人員更是魚龍混雜，幾乎涵蓋了當今各種學歷，年齡的人。可能除了，上班的，上學的，退休的，剩下來的都是中介。不過為了方便我們以下的敘述，就算是1000個人吧。

二．操練篇

這1000人都開始做中介，做了中介就能賺錢了？你想的美，在正規中介公司，剛入門的人只能做一件事，就是掃樓！什麼叫掃樓，就是每天給你幾千張DM單頁，上面有公司的宣傳和房源，你要把這些單頁發到周邊小區的每家每戶中去，其他天氣還好，夏天就慘了，完全是個挑戰個人體力極限的活，鍛煉強度和操練新兵差不多。

掃多長時間？兩個月——不要想偷懶，公司有自己的監察隊伍，專門挑每個小區最偏僻的地方，最高的樓層，看看你有沒有認真的執行自己的工作，還有的人會到附近的垃圾桶裡面去找，看看你有沒有浪費公司的資產。

但是千萬不要以為這是公司在故意整你，掃樓是最基本的工作，一是為了提升公司的形象，二是為了讓你能夠得到第一手的房源資料和樓盤信息。在掃樓的工作中，你自然而然的會記住哪些房子是一梯三戶的，哪些房子是一梯兩戶的；幾零幾是單室套，幾零幾是兩室間；你也會記住哪些房子是裝修的，哪些房子看上去破破爛爛的；哪些房子有人住，哪些房子是長期沒人住，可能要賣的；小區裡面哪幾棟是新房子，哪幾棟是舊房子；你還會和小區保安或者物業混個臉熟，這樣以後小區裡面基本上誰家有房子，你立刻就能得到第一手的資料。經過統計，一般1000份單頁后能掃出一套要賣的房子來就已經是不錯的。

這是個極其枯燥的工作，沒有任何捷徑可走，在這一關，很多人就已經受不了。一般三天後，1000人裡面會剩900個，兩個星期後，600-700個，真正到了兩個月後，能剩下400人就算是好的了。

三．戰備篇

經過最基本的體能訓練的400個人，開始真正接觸到怎麼做中介的。公司會給你十天左右的時間培訓，培訓一些交易方面最基本的知識，什麼交易流程啊，稅費啊。記住就行了？NO!NO!NO! 中介的交易和別的交易不同，一百個單子背後就有一百個故事。這些不過是讓你有個大概的概念，以後操單的過程中，有你學的。接下來就是下店。

我要把下店專門拿出來講，是因為這對一個經紀人的成長太重要了。我是南京的，一切以南京為例，南京那麼大，有些地方成交量高，有些地方成交量低。公司里有些門店好，有些門店差。剛做的人其實什麼都不懂，被分到哪裡很重要，這時候就看你這留下來的400個人當中，哪些在公司有硬點的後台，比如說什麼區長，總監之類的，哪些沒有後台。有後台的，當然會被分到好的店，比如華僑路啊，龍江啊，奧體啊；沒有背景的，就不用我說了，兄弟哪兒最艱苦你去哪兒吧，為公司做螺絲釘是光榮的。每個公司對經紀人都有業績考核，你或許碰運氣能開個一兩單，沒運氣的，兩個月，請你走人，或者你自己走人吧。

這時候，我們這400人裡面又剩下多少？300個。

四．實戰篇

我們不說那些有希望的種子選手。這時候，這300個種子開始上戰場了。別急，你以為可以帶客戶看房嗎？小子，你還嫩點，先打電話吧。大公司的內網裡面所有房東的電話都是共通的，基本上所有的大公司都有維護制度，比如幾天打一次電話之類的，你以為老業務員會真正一個個打回去嗎？有很多早就想好的答案在電腦文檔里，每次只需要ctrl+c或者ctrl+v就可以了，這樣的話信息怎麼能保證有效準確？幸好啊，常常有新人嗎，新人你就慢慢打吧，結果呢，我們來看看大部分的答案。

1.經紀人：「你好，我是某某某公司的……」

房東：「嘟嘟嘟嘟……」

（這是直接掛機的。）

2.經紀人：「你好，我是某某某公司的……」

房東：「早賣了。」

3.經紀人：「你好，我是某某某公司的……」

房東：「在啊，漲價了。」

4.經紀人：「你好，我是某某某公司的……」

房東：「你們煩不煩，一天到晚問，也賣不掉。」（這在去年和今年的市場，絕對是房子有問題或者房東本人有問題的。）

5.經紀人：「你好，我是某某某公司的……」

房東：「你從哪兒知道的，我沒在你們公司登記過的……」（這是被別的經紀人帶過來的。）

6.經紀人：「你好，我是某某某公司的……」

房東：「我也是中介。」

100個電話裡面能打出多少個有效的信息？ 5-7個。

經過電話考核后能剩多少人？200個。

五．磨鍊篇

通過體力，資源和心理承受能力的這200個准經紀人可以帶客看房了，看房=賺錢？ 呵呵，你做夢！我們來看看絕大多數看房的後果。

1.經紀人：「我已經到了。」

客戶or房東：「我有事來不了。」

這時候你怎麼和另一方解釋？我記得開始的時候我常常另一方說，出車禍了，直到有一次房東問我：「你客戶怎麼老出車禍？」

後來我就改了，比如那時候四川地震，我就說：「去四川了。」

「什麼時候回來？」

「去別的地方可以說，去四川鬼才會知道。」

2.經紀人：「我已經到了。」

客戶or房東：「雨下的太大，我來不了了。」 我能來你就不能來？

3.經紀人：「我已經到了。」

客戶or房東：「我已經看過這個房子了。」

4.經紀人：「我已經到了。」

客戶or房東：關機

5.經紀人：「我已經到了。」

房東：「我房子已經賣了。收了定金了。」

經紀人：「那你還賣？」

房東：「我看看能不能賣個更好的價錢。」

好不容易看中，看中之後是什麼？ 談判，談判在成單的過程中佔了很大的比重，不過技巧太多，之前有過文章，以後也會繼續有文章來講，這裡不再多說。

一般在市場差的時候比如08年，每看30套房子能賣出1套。 在市場好的時候，也要看9-10套房子才能賣出去1套。

在這個過程中，很多經紀人都會受不了，受不了客戶的刁蠻無理，受不了客戶不把經紀人當人。受不了吃了那麼多辛苦還什麼結果都沒有。200個人裡面能剩下的大約是100個。

六．決戰篇

剩下的這100個人，可謂是心理，頭腦，知識，資源都很過硬的。可是戰國那麼多名將，不是個個都能活到最後，誰能笑到最後？這時，老天爺出來說話了。

有的時候，成單真的靠運氣，比如有一兄弟，每天看至少三套房，一個月一套也不成。 另一兄弟天天不看房，可是有次在門口抽煙，正好碰上一誠心買房的，開始，我那兄弟還不怎麼搭理他，和他說，你等我抽完這支煙我再幫你找房子。那客戶說好啊，沒事，就真等他抽完一支煙，結果買了一別墅，中介費付了8萬。

還有很多單子，靠一個人的力量是不能完成的，所以大多數經紀人都是結幫結派的，一個走就帶走一串。如果你的後台走了或失勢怎麼辦？那麼你就請當炮灰吧。走人或螺絲釘？自己選擇。

到最後真正能站在最高峰的，就是各區區長和運營總監級別的了。

區長和運營總監級別的能拿到百萬年薪嗎？靠公司那點工資和提成？在大公司，提成其實是很低的。就算你是這個級別的，一年大概只能四五十萬，還想賺錢怎麼辦？沒關係，我們有大公司的資源啊，還有那麼多淘汰的半成品啊，我們自己開個小公司，利用那些半成品不就完了嗎?反正我賺大的，他們賺小的，精英嗎，一兩個就夠了。

至此，百萬年薪的經紀人出現了，我們最後總結出的就是一句話，百萬年薪的經紀人就是那「一將功成萬古枯」裡面的「將」啊！

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