重磅！房地產調控要放「大招」了！

3月以來，多數一二線城市都啟動或升級了樓市調控。比如，北京市在35天時間內密集出台了13項樓市調控政策。

你以為這樣就完了？其實大招還在後面，而且可能很快就要來了。

中央政治局會議釋放重磅信號

昨天（25日）夜間10點多，新華社發布了一篇關於中央政治局會議的新聞通稿。

在談及房地產市場時，會議指出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。

請注意，這裡用的是「加快形成」四個字。那麼，之前是怎麼表述的呢？

去年12月中央經濟工作會議：「加快研究建立」

今年3月政府工作報告：「加快建立和完善」

很顯然，中央對房地產市場穩定發展的長效機製表述出現了微妙變化。

長效機制最快下半年將出台

從「加快研究建立」，到「加快建立和完善」，再到本次中央政治局會議的「加快形成」，這是什麼節奏？

對於措辭的變化，國務院發展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任劉衛民分析稱，中央還在積極推進房地產長效機制的過程中，且力度加大。要把諸如信貸政策等短期政策與長期政策結合起來，現在是一個很好的時間窗口。

值得一提的是，4月18日，發改委副主任寧吉喆稱，目前國家正在抓緊時間，緊鑼密鼓研究制定保證房地產長期持續健康發展的長效機制，成熟的時候可以付諸實施。

對此，譚翊飛分析稱，高層會議今年兩個月內第二次提到房地產的長效機制問題，說明中央非常著急。寧吉喆提到「國家正在制定」，可能是發改委牽頭來做，再提交給中財辦，估計得到下半年出來。

至於長效機制的內容，業內分析多認為可能包括房地產稅、70年產權、購租並舉、土地供應以及金融領域等多個方面。

市場明顯降溫，北京成交量銳減七成

新華社通稿中提到，今年３月以來，熱點城市限貸、限購力度再度升級，取得初步成效。但一、二線城市房價上升的壓力仍然存在。

國家統計局4月18日發布的70個大中城市房價數據顯示，3月有62座城市新建商品住宅價格環比上漲，為去年10月樓市調控以來最高；二手房市場熱度不減，70個大中城市中，僅有南京和烏魯木齊二手房價格環比下跌。

調控似乎進一步激發了買家的熱情，紛紛加緊入市推動了房價上漲。不過，這可能是市場表現和數據滯后靠成的。

見聞君昨天提到，317新政之後，北京鏈家的單均成交量，大概是不到1000套，新政之前相比下降了73%。北京我愛我家成交下滑了將近七成，市場是明顯降溫的。不光成交量銳減，成交均價也有明顯鬆動，賣家也開始主動地降低報價。

隨著樓市調控效應逐步顯現，北京的樓市接下來可能會進入「冷靜期」，我們期待4月份的相關數據。

以史為鑒，沒有隻漲不跌的房價

明源地產研究院指出，現在對房價沒有幾個真正看空的，因為漲得大家不覺得會跌了，而且感覺歷史上也從來沒有跌過，其實這是錯覺——歷史上是跌過的，比如鄂爾多斯、溫州、深圳。

鄂爾多斯的人均GDP曾一度逼近香港，是北上廣深的3倍左右。2010年鄂爾多斯核心市區大部分商品房售價在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅項目的售價突破2萬元/平方米。然而進入2012年鄂爾多斯夢樓市基本腰斬，媒體報道，一些別墅由於賣不出去，只用用於養豬。

另一個典型的案例是溫州。2011年之前，溫州的房價水平在當時比肩杭州，而杭州的房價水平僅次於北上深。邏輯跟鄂爾多斯類似，因為溫州商人遍布全球，這使得溫州人的實際收入水平要遠高於人均GDP。因此，溫州的民間資金總規模也非常可觀，溫州炒房團更是一度名噪全國。

但2011年之後，溫州的房價便出現了大幅下跌，因為溫州人經營的企業在經濟走弱的背景下負債纍纍，只能通過賣房來解決償債問題。

當然，還有一個原因是，溫州在2000-2010的10年間，常住人口增長20%，遠低於一線城市的人口增速。可是，人口增速一度領跑全國的深圳，也曾出現過大跌。

2008年的前6個月，深圳新房均價除2月份達到16289元/平方米外，此後的3個月直線下降，到2008年跌至11014元/平方米。2008年3月，深圳后海樓盤澳城發起春雷活動，房價每平方米的降幅達5600~8400元，開發商稱希望以最快速度將價格調整一步到位，結束觀望。7月底，深圳碧水龍庭68戶業主宣布集體斷供；年底，前海的小戶型樓盤沙發打出了最低7380元/平方米的起價，創下當時關內最低。

事實上，經歷了完整周期的美國人，也曾一度認為房價不會跌，後來的次貸危機大家都知道了。

可見，大多數人的一致預期並不總是對的，至少不全對。