環北京房價持續下跌，環南京的房子能買嗎？

最近，環南京樓市大熱，明星站台、大牌湧入！

然而，就在此時，環北京的房價正在持續下跌，環南京的房子還能買嗎？

明星站台！為什麼環南京樓市如此「火爆」？

這周，朋友圈很火的一個明星霍尊來南京。

也不算是來南京，是來自南京周邊地區，烏江的一個項目，叫長江熙岸孔雀城。

孔雀城，可能做房地產的都很熟悉，在北京的開發模式就是環北京開發，有永定河孔雀城、大運河孔雀城、潮白河孔雀城、八達嶺孔雀城。

忽然之間，環南京城也出現了四座孔雀城，東部江寧湖熟、南部溧水、西部和縣、北部汊河。

而霍尊這次來的就是安徽和縣烏江的項目。

為什麼突然南京周邊很「火」，很多房企願意在南京周邊開疆拓土？

1、一個最重要的原因就是南京房價這兩年漲得很快，漲得很高；買不起南京房子這部分客戶被擠到南京都市圈，當然這部分客戶都是帶著自住需求的；

2、一些開發商拿不起或者拿不到市區的地塊，只能退而求其次，選擇環南京都市圈發展；

3、南京這座城市決定它周邊區域的投資價值，去年，南京人均GDP全國第六位，是經濟總量全國第二位省份的省會城市，被很多投資客看好；

4、環南京交通快速發展，通往安徽和縣的寧和城際預計是11月份開通，還有溧水、高淳線的捷運都將在今年開建，寧句城際也在勘測階段。

2

雅居樂首進句容 碧桂園又造句容城區地王

昨天，南京周邊的句容市繼8月土拍后又推出了4個居住地塊，其實原本推出5個地塊的，但在9月11日的公告中，05號郭庄鎮地塊因故暫停掛牌出讓。

所以最終4塊居住用地成功出讓，出讓結果見下表，其中A地塊被雅居樂拿下，B、C、D地塊均被碧桂園拿下。（ABCD四塊地都是圍繞243省道和文昌東路，靠在一起）

A地塊出讓面積36754㎡，規劃用地性質為住宅用地，容積率1.0＜R＜2.0，成交樓面地價為7345元/㎡。

B地塊出讓面積：56788㎡，規劃用地性質為住宅用地，容積率1.0＜R＜1.5，成交樓面地價7753元/㎡（句容城區地王）。

C地塊出讓面積：63581㎡，規劃用地性質為住宅用地，容積率1.0＜R＜2.0，成交樓面地價6956元/㎡。

D地塊出讓面積：47644㎡，規劃用地性質為住宅用地，容積率1.0＜R＜1.7，成交樓面地價6829元/㎡。

另外，本月句容市土拍不停，在9月20日還將推出16幅地塊，其中居住用地13塊，佔據此次土拍的八成之多。

另外，此次土拍對於開發商的要求頗高，必須為世界五百強企業。

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限購解除倒計時？ 9月22日見分曉

今年的3月21日句容市出台的限購令中，規定了外地戶籍在句容市區（含開發區）、寶華鎮購買商品住房的，以家庭為單位限購1套；此外，還提高了公積金貸款的首付比例，對於職工家庭用公積金貸款購買普通住房的，首付比例由原來的20%調整為30%。該政策執行期為6個月，期滿后可能會再次進行調整。

緊接著，句容市將從4月2日起，針對在句容市區（含開發區）、寶華鎮，非該市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶以及未成年子女）購買新建商品住房，需提供在句容繳納1年及以上的職工基本養老保險參保證明或個人所得稅納稅憑證。

對於這個政策，部分人表示，4月2日的這個政策作為句容限購令的升級版，自然是遵從半年期限，在9月22日同步解除了。而部分人則表示，限購升級未提及日期那肯定不止半年。小編表示，一切可等9月22日見分曉，不過半年期滿也不一定是解除，後面不是說了「期滿后可能會再次進行調整」嘛！

3

名企接連入駐 寧鎮揚一體化為句容帶來利好

上周五（9月8日），朗詩綠色地產與萬都地產簽約合作打造寶華萬都東樾項目，簽約後項目名為朗詩萬都玲瓏樾，這也是朗詩地產首進句容寶華。

近年來，新城、東原、弘陽、綠城、遠洋、中天等開發商紛紛將目光轉投寶華，依託寶華自然資源，接連打造精裝別墅、洋房等物業，基本總價在300萬/套左右。另外泰禾、和昌、金地、招商等都在句容拿地，碧桂園不僅在寶華鎮以9541元/㎡拿下「地王」，昨天的土拍也以7753元/平米成功拿下句容城區的「地王」。加上9月20日的16塊地，可以說句容在未來的一段時間內，庫存充足。

可見這些開發商未來一段時間還是對句容有信心的。縱觀整個都市圈範圍，寶華利好最直觀可見，其中最大的保障就是「寧鎮揚一體化」。

寧鎮揚一體化推進會上表示，今年南京、鎮江、揚州三市，已組織實施145個重大項目，投資1018.6億元，推進基礎設施、產業布局、公共服務、旅遊開發、生態環保「五個一體化」。

圍繞基礎設施一體化，城際鐵路、公路、水運、跨江通道等交通方式緊密銜接。未來寧鎮揚三市將達到「核心客運樞紐半小時通達」，形成「1小時通勤圈」。區域發展合作，基礎設施先行。寧鎮揚將以一體化交通為目標，形成高快結合、公鐵結合的全天候、複合型城際運輸通道。寧鎮之間快速化改造312國道，規劃寧句城際鐵路。

目前，寧句城際開始地質勘探，《寧鎮一體化規劃研究報告》建議調整S5號線，由經天路站引出，向東途經4號線仙林湖站向北，途經棲霞城際站、東陽街站，進入鎮江境內。建議捷運2號線接4號線，線路起點建議在2號線經天路站，向北接入4號線仙林湖站后，最終向東延伸到鎮江寶華新城。

投資都市圈真的靠譜嗎？

轉米宅米宅：環京樓市，和傳銷、投資擔保、ICO，沒什麼兩樣！

環北京樓市真的跌了么？對！別抱希望了，真跌了！

先跌的是量，也就是我們所說的成交量。受調控政策影響，燕郊、固安、香河、大廠等幾個熱點的環京區域的成交量在近2個月，呈現斷崖式下跌。

2017年1-7月燕郊、固安、香河成交分析圖▼

一定要記住，這是斷崖式下跌。看，如此陡峭的趨勢線，形容成斷崖，我都覺得是客氣。

再來看看價格，我們以固安為例，這是去年環京區域里後來居上最火的。我覺得只統計固安縣城裡最熱的區域、最熱的項目有點欺負人。

Ok，我們只看均價。

2016.10-2017.9固安房價變動圖▼

——圖片來源：安居客二手房數據

固安的房價在這1年的時間裡，如過山車一般走了個輪迴。從去年10月份的12000，一魯夫漲到今年6月份的2萬+，緊接著又如尿崩般，跌到如今的17000多。

2個月，跌了12%！

如果，這些都是冷冰冰的數據，我就再嘮叨幾個現實中的例子吧。

我在北京的一個同事，她在燕郊有套房，4月份中介給她打電話，最高價給到了3.5萬/㎡。當時猶豫了一下，就耽誤了下來。

兩個月過去，中介也沒來過電話，嘗試著詢個價，成交價2.7萬/㎡，而且還得給夠談價空間。

之後，她陷入了漫長、鬱悶、又屢見不鮮的自我反省：哎呀，為什麼當時我不早點套現呢？但是，抑鬱轉瞬即逝。因為她的另外一個同事，通州的房子，兩個月從6萬/㎡跌到了5萬/㎡。

你瞧，你化解抑鬱的最佳方式就是，看到有人比你更抑鬱！

不過，令我深感抑鬱的是，在環京樓市的量價都呈現大幅下跌的當下，仍然有人問我：

現在永清/固安/香河……是不是最佳的抄底機會啊，屬於我等屁民逆轉命運、一步登天的時機是不是來了啊？

嗯，一步登天的機會來沒來，我真不知道。但是，給智商充值的機會來了。

環京樓市不過是擊鼓傳花的遊戲罷了！

既然沒有產業、人口、軌交基礎，那環京的樓市是怎麼一波波的暴漲起來的？

以燕郊和固安為例，我們來簡單梳理一下——

燕郊

固安

看明白了沒，伴隨這些環京城市的每一波房價變動，背後都有一系列的充滿噱頭的概念性信息蜂擁而出。

環京的樓市就如跗骨之蛆一般，趴在這些概念性規劃之上，瘋狂的提前吮吸規劃的紅利。從京津冀協同發展、通州副中心、S6號線、平谷線、廊涿城際、京霸城際、再到產生融合、首都第二機場、信息產業園……

環京的瘋狂從通州擴散到燕郊、再擴散到涿州、霸州、永清、固安、香河……環京的房價從4字頭，跳到7字頭，破萬，破2萬，破3萬……

概念、概念、概念，炒的全是概念！但是這些概念究竟有幾個落地？沒有人關心！更沒有人傻到會搬到偏離主城50km外，沒有配套、沒有交通的區域里真正居住。

我只要確定有人來接手就好！

是不是突然間覺得似曾相識？是不是覺得很熟悉？

1984年，長春市炒君子蘭，10來塊錢一盆的君子蘭，被炒到10萬，花還是那個花，實用價值變了么，沒有！

1992年，全國炒海南樓市。總人口600萬的海南，出現了2萬家房地產公司。全國百萬炒家駐紮海南，3年，房價翻4倍。而當年的海南真正具備居住、度假的價值么？沒有人關心！

90年代，全國搞傳銷。一管牙膏，層層剝皮，搞到了200塊。甚至，到最後，有沒有商品、商品有無使用價值已經不再重要，炒起來最關鍵！

之後的P2P、投資擔保，資金的流向不重要，翻番的收益最重要！

以上這些和環京的樓市走向是不是驚人的契合？

暴漲房價背後的價值支撐是概念還是落地，無所謂！到手的房子是否具備滿足居住的使用價值，不重要！

甚至，在過往房價翻番的誘惑下，很多人運用氣球貸、消費貸、月供貸、信用卡套現、循環貸、P2P眾籌等方式，窮盡所能，加大槓桿！

所有人都在關心，房價是否翻番？下一個接盤俠是誰？

如今，調控突降，高槓桿的炒房客要跑，概念的泡沫要破，市場的信心要被摧毀，擊鼓傳花的遊戲終於走到了盡頭……

該來的還是來了！

其實，擊鼓傳花的遊戲從未離開，只是用各種形象出現在我們身邊。

80年代是君子蘭、90年代是傳銷、92年是海南和北海泡沫、2000年之後是投資擔保、再之後是P2P平台、到現在是山寨ICO、環京樓市……

忘了，就都忘了！

北海那座曾有人從上一躍而下的爛尾樓，還矗立在海岸線上呢！這才幾年，就都忘了！

人啊，真是健忘的動物，在高額的利益面前，就能把所有拋之腦後。

無數次的事實告訴我們——某種商品如果脫離了實用價值，我們最好遠離！

某種市場，如果7成以上的客戶都是由投資客撐起來，這個市場必然無法長久!

某種市場，如果瞬間有大批量投資客湧入，那就差不多到了你退場的時候！

以前如此，未來亦如是。環京樓市如是，某些不靠譜的三四線城市亦如是！

環南京樓市會變成下一個環北京樓市嗎？

來和我們一起玩耍吧！

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