格局已定！3大城市群+6個主力城市 就是中國城市未來面貌

不要撤離北上廣，更不能撤離。

前些日子很火的一個標題是：《逃離北上廣深》，逃離了嗎？發現還是在一線城市機會更多。哪些城市有人流湧入，那些城市群就被看好。

日本和一樣，也曾經有過分散的城鎮化和城市化的路線爭議。上世紀七八十年代，日本經濟起飛時，也提出過著名的東京疏散計劃，也曾經擔心空氣污染、水源污染。於是從大東京地區通過軌道交通，希望疏散部分人群。確實疏散了小部分，但是便捷的公共交通網路，反而吸引了更多的人群進入東京。

資源的分配，產業的聚集，就業機會的增加，以及信息傳播更快，雖然基於對大都市病的恐懼，很多國家都市圈的發展，都經歷過探索的過程，但目前基本都回歸到大都市圈的路上。

進入以都市圈和城市群為主要動力的發展階段。現在有人流流入的僅限於少數的幾個城市群，和中西部幾個有活力的城市。所以，可能只是一個三線、四線城市，但是因為在大都市圈的周圍，也被納入調控範圍。

未來城市的主力格局就是3+6：三大城市群，加上6個主力城市，分別是環北京城市群、環上海城市群、環深圳城市群，香港和廣州，都在環深圳城市群里；6個城市是，南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都。

從目前的數據來看，3+6核心城市，在全國規模中，人口佔比五分之一，GDP佔比36.8%，整體房地產交易規模佔到全國交易規模60%，新房成交金額佔比接近一半，二手房成交金額佔比73.5%。

結論：城市群發展格局已定，3+6是未來值得重點關注的主力城市。

「2016年之前，我還有個遠大的目標來深圳買房子；2016年之後，我只好站在這裡，給深圳人講講房子。」

環深圳城市群無疑是城市格局中不容小覷的力量，未來房價的漲跌，同一個城市群價格聯動會增強。

現在有些一線城市提起外溢很謹慎，這大可不必。城市通過不同的價格信號，對自己的產業進群進行定位，是功能不斷轉換的過程。

當房價一哄而上的時候，可能看到周邊城市也雞犬升天。但是當調控來襲，房價下跌的時候，就是考驗和核心城市產業關聯緊密度的時候了。

比如北京，上漲時期，固安的房價就跟著漲，調控之後交易量下降，價格下降。

廊坊照樣交易活躍，價格堅挺。上海一調控，揚州交易量迅速萎縮，價格也下降，其實從上海到揚州去買房的人也許不是很多，太倉交易依然活躍，量價齊增，嘉興也變成風口浪尖。

結論：同一個城市群，房價漲的時候會一哄而上，一旦下跌，同一個城市群會結構性分化，關係弱的會先跌。

小城市的房子就是房子，深圳這樣核心城市的房子才叫資產。

至少需要8個一線城市？北上廣深外，另4個花落誰家

近日，民生證券副總裁、民生金融智庫首席經濟學家管清友表示，至少需要8個一線城市。除了北京、上海、廣州、深圳外，天津、杭州、成都、武漢、南京、重慶、西安、蘇州、合肥等9個城市有望成為「新一線城市」。

緣何要增加一線城市，而且至少8個

為何要增加一線城市數量，管清友認為主要有三個方面的原因。

首先，和發達經濟體相比，一線城市人口佔比偏低，只有約5%，有增加第一層級城市數量和規模的內在需求。

其次，北上廣深等第一層級城市人口規模約2000萬。根據皮普夫定律，如果一線城市增加到8個，第一層級城市承載人口1.6億，六個層級共504座城市，就可以承載約9.6億人口，占目前人口的69%，增加一線城市數量，可以明顯提高的城鎮化率，而且各層級城市數量的增加也更易於規模經濟的發揮。

（數據來源：民生證券研究院）

另外，城市定位的提升可以吸引資本、產業、人才、基礎設施的需求，獲得更大的經濟管理許可權，有利於增強規模效應與輻射效應，帶動周邊地區發展。同時，城市融資成本更低，融資規模更大，可以更方便獲得城市建設資金

北上廣深之外，誰是最合適的4個

中科院在2017年6月發布的《城市競爭力報告No.15》中，對全國289個城市競爭力指數進行考察，認為綜合經濟競爭力前十位的城市分別是：深圳，上海，廣州，天津，北京，蘇州，武漢，佛山，南京，無錫。（不考慮港澳台）

（數據來源：社會科學院財經戰略研究院）

國家發改委國土開發與地區經濟研究所分別在2002年和2011年進行了關於國際化大都市的研究，認定的十大現代化國際大都市是：北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都、天津、瀋陽、南京、杭州。

住建部編製的《全國城鎮體系規劃》中所提出的「國家中心城市」顯示，目前已經確定的國家中心城市有8個：北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州。

而管清友認為：「衡量一個城市的發展水平，經濟指標毫無疑問是最重要的。」而2017年上半年地區生產總值排名前十位來看，除了北上廣深，還有天津、重慶、蘇州、成都、武漢和杭州。

還有，房產界一直有一個說法：短期看政策，中期看供需，長期看人口。人口數據是觀察經濟發展的最基本的數據，人口直接決定了需求，影響供需基本規律，併產生一連串的連鎖反應。而2016年末地級以上城市常住人口超過1000萬的城市有十四個。

從上述說提到的5個方面來看，除了北上廣深之外，天津（5次）、武漢（5次）、成都（4次）、蘇州和重慶（並列3次）最受各方認同。