半年談:2017年下半年樓市去哪兒？

2017年上半年已經過去，2017年下半年正式開啟，樓市也已經進入了下半場。

2017年上半年，樓市調控政策成果顯著，多個城市明顯降溫，成交量巨幅下滑，房價開始回落。特別是在一二線城市中，在限貸限購限價等綜合政策調控之下，炒房的投機投資者基本退出限購城市，而轉入三四線非限購城市中繼續製造樓市泡沫。

李慧秋（合肥市房地產業協會副會長兼秘書長）認為，這幾年商品住宅的價格同比漲幅讓人印象非常深刻，從2012年-2016年，合肥新房價格漲幅分別是4.63%、5.77%、10.2%、10.37%、21%。直到2016年10月2日，合肥市重啟限購、限貸，並首次啟動限價，方才開始冷卻。二手房市場瞬間「熄火」，大量中介關門；一手房市場雖然仍有「開盤售罄」傳出，但整體成交量已經開始下滑，價格更是在政策的控制之下「止漲」。對於現在的合肥來說，控制房價確實有一定的壓力，但仍然在可控範圍之內。至於這些地王，可以預見下半年入市的壓力是很大的，就算市場回暖也難解地王之困。不過也並非一成不變，商品住宅的銷售備案在數量和速度上都會有所改善。

凌斌（合肥學院房地產研究所副所長）認為，合肥房地產市場近幾年剛剛經歷了2010年限貸和2011年限購，2012-2014年合肥房地產市場相對比較蕭條，但是2015年之後逐步轉旺，並在2016年10月份之前出現了一個高峰期。2017年下半年會延續「量縮價跌或者價穩」的走勢，凌斌將合肥商品住宅拿到預售許可的面積與實現網簽的面積做了個比較，中間的差距有140-150萬平米，且沒有完成網簽的大多數都是130平米以上大戶型。從這方面來說，合肥成交量肯定是下降的，價格也不會上漲。

李國昌（安徽省房地產業協會副秘書長、安徽建築大學房地產研究所所長）認為，2016年下半年後，無論是房價、地價還是成交的狀態，在政府調控之下的合肥樓市趨於穩定。對於新一輪調控加碼「風波」之下，李國昌老師預測「合肥下半年調控收緊可能性不大。但是在不少老百姓投資途徑受到限購等的影響時，他們可能會轉而到其他區域，而隨之而來可能會讓這些區域被迫採取調控政策，以維持房地產市場的穩定。」

汪遠（安徽省房地產研究會秘書長）認為，2017年市場下半年市場變化不會太大，房地產市場整體還是向好的一面發展，處於健康平穩的發展中。2017年是樓市調控年，而且還在逐漸收緊中。最近，信貸政策也開始收緊了，對一些購房者會帶來較大影響，開發商的融資壓力也會變大。樓市調控政策持續收緊，會導致房企對房價的預期難以提升；買房人觀望情緒也會增長，但不會影響整體樓市發展趨勢。

張東（安徽省房地產商會副會長兼秘書長、全聯房地產商會副秘書長）認為，近五年來合肥樓市經歷了限購，去庫存，再限購，兩次周期性調整，面對房價上漲過快的壓力，行政手段已經用到極致。2016年算是比較特殊的一年，因為從這一年開始，樓市又是開始了新的分水嶺式的變化，從開發商瘋狂搶地風潮到限購限貸限價，2017上半年房地產銷售市場面臨了比較尷尬的局面。2017年市場不會發生太大的變化，應該會在限購限貸限價的高壓政策下穩定一段時間。如果說2016年是買房難，那麼2017年是備案比買房更難，限價是2017年合肥樓市逃脫不掉的一個話題。高價拿地的開發商會有一定的回款壓力，進入以時間換空間的蟄伏期。大批的改善和投資需求被壓抑，房價也不會大起大落。

古勁（海尚控股董事長）認為， 1997-2007是房地產的黃金時代；2008-2016是白銀時代，業內有言接下來是房地產的鍍金時代。2017年下半年市場或會進入滯脹期，可能撥開混亂的信息，市場並不會發生什麼表徵大事，即使有個別盤或企業來個8折、7折年終大促，但都發生不了顛覆。白銀時代末期，能在這個舞台上的都是綜合實力較強的企業集團。他們不會放棄原有的周轉模式，但也會籌劃更多的轉型方向。

李長俊（易居安徽區域總經理）認為，如果想預測2017年下半年的樓市，需要藉助三個維度。第一是政策，從上半年的政策表現來看，下半年放鬆的可能性幾乎為零。第二是市場，從成交數據來看2017年上半年成交總量不超過歷年全年總量的20%，當然網簽與備案等因素確實影響了數據表現，但成交量下滑是不爭的事實。另一方面價格依然上揚，這說明合肥的城市能級和地位在不斷攀升。第三是去年至今的地王項目，葛洲壩、建發等高端樓盤的下半年發力，也將成為攪動市場的重要因素。通過這三個維度我們可以預見，2017年下半年將成為高端樓盤的和新興項目的主要舞台，拉動整體下半年的成交均價。從成交量來看，下半年的成交量表現由於政策和管控的壓力將會與上半年持平；從長期來看，隨著城市能級和市場消費能力的不斷提升，合肥的樓市只需一場「東風」便可快速回升。

李輝（格物機構董事長）認為，樓市調控政策是「因城施策」，主管部門會根據樓市發展狀態決定樓市調控的力度。當前合肥樓市仍面臨高房價、供求關係緊張等現象，下半年可能會因為前期推出的大批土地上市而得到緩解。另外，合肥樓盤價格分化會更加明顯，高端區域有良好配套，房價會有更好的預期，普通區域普通樓盤，房價會逐漸回歸理性。合肥樓市土地供應量逐年增加，確保樓市開發正常運行，供求矛盾關係在未來一段時間將逐步緩和，調控力度或許不會像現在這麼強，房價從長遠來看都會處於一個上升的態勢，但不會像過去飛漲。

孫宜慶（合肥萬途房地產營銷策劃有限公司總經理）認為，合肥房地產市場下半年可能繼續延續低迷高壓的態勢！一方面在接下來不少高價地王項目、高端項目受到需求萎縮，這就會造成供應量的增大，而在限購之下，面臨的是比較嚴峻的需求不足，這樣兩者就會造成供需的嚴重不平衡！另一方面，在全國大範圍的限購加緊的大環境下，對合肥房地產市場調控的行政政策也只會收緊不會放鬆，另外再加之金融政策的趨緊，不少開發商在面臨大量樓盤價格戰帶來的競爭壓力的同時，也面臨著比之前更緊張的調控。這可以預見合肥房地產下半年比上半年還要嚴峻，競爭也會更加激烈！

從房地產行業專家的意見來看，限貸限購等政策調控下的一二線城市2017年下半年的房地產調控政策會繼續延續嚴控不放鬆，土地供應方面會加大放量但價格不高，新房供應量會大幅增加，成交量相比上半年會增多。開發商方面高價拿地的項目備案將面臨巨大壓力，各區域限價紅線已定不可突破，因此部分樓盤成交均價相對增長但整體均價可控。但在非限購的三四線城市將迎來一輪房價上漲壓力，投資投機的炒房客將向這些區域集中，特別是在限購城市的周邊非限購區域，後期沒有限價政策的話將面臨房價大幅上揚的局面。

（備註：原文已於《牛談》首發。）

公號簡介

林中雀，」騰訊安徽自媒體聯盟「發起成員，《牛談》簽約作者，公號本意如清晨在叢林中傾聽雀之鳴。讀書時偏愛語文，微博初興時開始接觸新媒體和自媒體，現供職於互聯網媒體，望可以和大家多多交流，有精彩的案例和文章也可以相互分享。