深圳3月樓市速遞 | 均價6連跌 房價收入比仍居世界NO.1

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三月地價觀察

3月深圳土地市場有6宗土地掛牌，宗地面積34,477.57平方米，規劃建築面積172,960平方米，成交價5.27億元。第一季度的土地出讓以商服用地為主，無居住用地供應。

3月份深圳土地成交一覽表

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商品住宅核心指標

商品住宅成交價：趨勢性下降

一手住宅成交均價為54,730元/㎡，延續此前趨勢連續震蕩走低環比「六連跌」，干預痕迹明顯，環比微跌0.09%，為近11個月以來的低位。

數據來源：世聯EVS數據平台

3月份，購房者逐漸度過調控政策的心理消化期，熱點城市馬上升級限購限貸政策。決策層「抑泡沫、控房價、防風險」的態度堅決，樓市調控進入「打地鼠」模式，如哪個城市不能遏制房價過快上漲，就出台升級調控政策，問責執行不力的行政官員。這種「嚴控」格局在2017年上半年發生不大可能改變，第三輪調控只是剛剛開始。

熱點城市中，深圳最懂形勢，深入貫徹中央「房子是用來住的，不是用來炒的」的精神。

商品住宅成交量：一手住宅成交逼近歷史最低水平

一手住宅成交8.0萬平方米，環比下跌1.9%，連續5個月下挫，逼近歷史最低水平。成交量暴跌的原因是市場信心不足，開發商入市積極性不高。

存量住宅成交40.9萬平方米，環比上升115%，存量房市場成交相對活躍。

數據來源：世聯EVS數據平台

市區存量住宅房價收入比：25.6倍

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房價是否處於居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。本指標研究重點為主城區梅林一村、百仕達花園、蔚藍海岸、桃源居、金地梅隴鎮、桂芳園等各區住宅成熟大盤。

世界銀行1998年對96個國家或地區進行統計，房價收入比平均值為8.4倍，中位數為6.4倍。其中最低收入地區平均為13.2，中等收入地區為9，高等收入地區為5.6。

3月份深圳房價收入比為25.6倍。

數據來源：世聯EVS數據平台

深圳房價收入遠超北上廣以及全國總體水平，房價負擔已超越號稱「全球房價之巔」的香港（18.1倍）成為世界第一。

數據來源：Demographia International Housing Affordability Survey: 2017

市區存量住宅租售比：923倍

指每平方米使用面積月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:200～1:300，即200至300個月的租金之和與該物業的購置總價大致相等。

根據世聯EVS數據平台重點樓盤監測：本月市區存量房租售比為923倍，靜態年租金回報率僅1.26%（低於一年期定存基準利率（1.5%）），住宅租售比失調，說明市場投機成分較大。

日本現在的租金回報率已高達8%，還是更多的人選擇租房。美國在2000年之前的40多年裡，房地產市場的租金回報率基本維持在5%～6%。2000年之後受益於低利率環境、信貸政策等因素影響，回報率從5%大幅下降至3%。直到2008年房地產泡沫破滅，回報率迅速回到5%的水平。

無論從絕對水平還是相對水平來看，深圳已躋身全球最高房價城市的行列。

一手住宅庫存去化周期：17.5個月，創一年內新高

指一手商品住房月末可售面積（庫存量）除以最近六個月平均銷售面積得出的比值。

業內通常以庫存去化周期來衡量市場的供需情況，正常水平為10～14個月。該數字超過18個月即存在風險。庫存去化周期如果小於8個月，則樓市明顯供不應求，提示房價將上漲。

數據來源：世聯EVS數據平台

深圳住宅庫存去化周期為17.5個月，連續4個月上升，創一年內新高。

3月份底深圳一手商品住宅可售面積為369萬平方米，處於一年來的次低位。