一線城市認房又認貸 二手房市場或受影響最大

  兩會才結束不久，3月17日一大波房地產市場調控政策來襲，先是北京出台限購，隨後短短几個小時內，石家莊、鄭州、廣州等城市，相繼公布政策，並於18日開始施行。

  一線城市認房又認貸全面實施

  新出台的北京房地產調控政策，要求「居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。」

  晚間，廣州隨即出台調控政策，非本地戶籍居民購房資格由3年社保升至5年；二套房資格認定一樣遵循「認房又認貸」的規則；單身人士限購1套住房。

  隨著北京和廣州宣布房地產新政，自此北上廣深一線城市全面實施「認房又認貸」的政策。而此次政策與去年上海1128政策在內容上相似度較高，以提升購房門檻及增漲首付為主要政策內容。從上海成交量情況來看，自新政前受房價漲幅影響，自8月起成交量就有所回落，新政后，上海成交量始終處於低位。

  房多多數據研究院表示，根據房多多市場監測結果來看，除成交量變化外，上海市場成交結構也同樣發生改變，目前上海市場成交主力為剛需樓盤，且成交圍繞在嘉定、南匯、松江等區域。此次新政出台，對於北京及廣州，同樣可能出現未來剛需為成交主力的情況出現。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，限購城市加碼，數量增多，說明兩會後樓市政策依然會對熱點城市採取比較嚴厲的管控做法，後續不排除採取市區郊區不同等限購做法出現。

  環一線城市「限購圈」開啟

  自2月28日以來，19天內共計有17個限購城市，這也是繼去年十月後，又一次「政策潮」，與去年的政策潮相比，此次新政出台城市的布局更為明確。除了「認房又認貸」的一線城市調控政策外，此輪政策還包含了河北涿州、保定、張家口、石家莊等環北京周邊城市，以及嘉善等環上海區域。

  剛剛結束的「兩會」政府工作報告中，李克強總理也曾表示，將對房地產市場採取「因城施策」。因此，這輪對於環一線城市的限購併非意料之外。在過去兩年中，由於一線城市房價逐漸升高及後來的限購等原因，導致房地產市場購買力外溢作用明顯，周邊城市房產熱，出現房價上升等現象。以嘉善為例，作為距離上海最近的縣，受到上海住房購買力外溢等因素影響，購房熱點區域主要集中在羅星街道和大雲街道等高鐵新城核心區域，而據瑞銀房地產研究報告顯示，在其監控的城市中，有很多南部和東部地區的三線城市房地產庫存銷售比已經低於12個月的均值。

  房多多數據研究院認為，此次政策從內容上看是基於以剛需為主要導向，再一次明確之前總書記提出的房屋居住屬性，政府對房地產市場的調控應是出於讓房地產平穩成長的考量。

  政經濟學家、清華大學與世界經濟研究中心主任李稻葵則認為，本輪新政屬於預防性，與去年新政目的不同，去年調控政策出台前提為20個熱點城市已經房價出現上升，其主要目的為遏制房價繼續上漲，為事後出的限購政策，此次尚未形成大漲，事先出台限購政策，主要是防止在未來幾個月，再出一輪新的房地產上漲。

  二手房成交量受限 差別化政策是關鍵

  此輪限購政策中信貸政策是重點，北京提出「認房又認貸」，且暫停發放25年以上的個人貸款，廣州公積金中心發布新政，規定無住房貸款結清首付也要4成，外加上此前的深圳、上海兩個一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌5個二線城市，出台了「認房又認貸」政策，而信貸政策對於樓市成交量有著直接影響。

  北上廣深一線城市在多年前就實現了一二手倒掛，此次「認房又認貸」新政的出台影響最大的就是二手房市場。此前，北京曾出台類似政策，結束了北京連續13個月市場上行的態勢，此後近10個月時間處於交易量萎縮狀態。而由於二手房交易涉及的稅費等費用高於新房交易費用，因為在提高首付及貸款量時，也很有可能影響到施政二線城市。

  而對北京提出普通與非普通住房的差別化政策，目前看來，由於北京執行的非普通住宅的標準總價須低於486萬元。如此看來，五環內基本為非普通住宅。這意味著以房換房的購房者在新政后首付比例將提高4成左右，牽扯到數百萬元資金，對二手房交易將帶來巨大影響。

  對此，中原地產首席分析師張大偉認為，這會基本抑制改善需求中的投資比例，市場有望快速恢復到2016年4季度。二手房將明顯降溫，部分區域可能出現價格下行。大量連環單將受到影響，目前北京市場成交中大約50%是連環單交易，部分連環單甚至有超過5-6組交易，從市場影響看，這其中未來毀約可能性大漲。

  此輪新政的出台，對於投資客而言槓桿作用再次變小，將使未來成交集中在剛性首置需求，同時也對過熱的區域降降溫，讓市場回復理性勢態。住建部部長陳政高此前出席國務院新聞辦舉行的發布會時提及6次「穩房價」，並表示儘管2017年房地產市場面臨許多矛盾和問題以及許多不確定的因素，但有利條件更多，有能力、有辦法來保持房地產市場平穩健康發展。看來2017，「穩」字主導。