二三線城市漲幅回落，樓市調控效果已顯現

8月18日，國家統計局發布的2017年7月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續全部回落。在新建商品房價格下跌的城市中，宜昌、惠州、泉州、安慶這些城市反倒出現在新榜單中，而在6月份的時候這些熱點城市房價還在上漲中。

先從分城市看，一線城市房價繼續保持環比零增長，而二線城市和三線城市房價增幅則明顯回落。也就是說，無論是一線城市，還是二三線城市，房價上漲的勢頭得到初步遏制，投機熱潮開始降溫，房價暴漲的日子已經結束了。

再從具體數據來看，北京、南京、鄭州、成都7月份新建商品房價格亦延續了6月份的下跌態勢，7月份房價進一步環比微跌0.1%。泉州、深圳、福州、天津7月份新建商品房價格則環比均下降了0.2%。而在6月份泉州房價則環比上漲了0.7%；深圳、天津6月份房價就已停止了上漲；福州6月份房價環比下降0.2%。

當然，7月份數據也出現了房價持續上漲的三四線城市，但漲幅已明顯收窄已呈強弩之末。同為三四線城市的南寧、金華、韶關，7月份新建商品房價格環比上漲1.3%；然後是蚌埠和桂林，新建商品房價格環比上漲1.2%。但需要注意的是，蚌埠、北海6月份新建商品房價格環比漲幅均高達2.1%。而且這些城市房價雖然在上漲，但去庫存的壓力仍然很大。

另從最新的二手住宅價格來看，環比下降幅度最大的城市是北京，7月份一個月二手房價下跌了0.8%，而6月份北京二手房價下降了1.1%。其次是天津，二手住宅價格環比下降0.6%；石家莊二手住宅價格環比下降了0.5%；上海二手房價下降了0.4%。預計會有更多的二三線城市加入到持續微跌的模式中去。

隨著各熱點城市房地產開始降溫，購房者的信心指數也出現了持續調整。7月份購房者信心繼續呈現下跌態勢，購房者信心指數環比6月下降1.3%，已連續第3個月下跌。另外，7月份一線城市用戶找房活躍度下降明顯，活躍度平均下降了5.4%，其中深圳下降10.9%領跌；二三線活動平均下降了3.1%。那麼，從7月最新房地產數據，我們能夠窺探出什麼信息呢？

首先，受到房地產調控政策持續深入的影響，國內房地產開始了全面降溫，儘管一線城市房價只是呈現了僵持狀態，而二三線房價則呈現微跌，但與去年同期各地房地產「量價齊漲」的局面已經不能「同日而語」。

這就說明了，國內熱點城市的一二手房地產已從暴漲模式，轉向「量縮價滯」的僵持階段，而這個階段會持續一段時間，隨後房價下跌的幅度將會有所擴大，隨著房地產降槓桿效果顯現，國內房價持續回落的趨勢難以改變。

再者，之前三四線城市的房價出現飆升，主要是受到一二線城市房地產調控的影響，大量資金湧入，從而推高了當地房價，同時，三四線城市「因城施策」的理念，也給當地居民加槓桿提供契機。但是前期二三線城市的火熱，是建立在投機炒作和改善性需求集中爆發的基礎之上，所以本身並不具備持續飆升的能力。而現在的降溫是拐點已現，而非重新入市炒底的機會。

最後，從目前樓市的表現來看，政府調控在不斷深化，和以往的傾向於「限購」、「限貸」的需求側調控不同，今年以來政府更注重解決樓市的供給端問題，力圖通過長效機制，解決人們的居住問題。無論從「租售並舉」、「租售同權」，還是到「共有產權房」，都是在長效機制上做文章，並通過部分地方的試點，強化和積累經驗。

一方面，政府大力發展房屋租賃市場，上海還特批二塊地皮，專給國有房企建造租賃房；而無錫等三線城市還提出「租售同權」概念。一系列惠民政策打消了房價持續上漲，給低收入群體帶來憂慮。此外，北京等地作為試點推出「共有產權房」，在減輕購房者置業壓力的同時，未來還能逐步圓上住房夢。

另一方面，當市民可以通過租賃、共有產權房解決居住問題后，那麼購買高價商品房將不是唯一選項。通過增加租賃房、共有產權房的數量，來疏導市民根據自己實際經濟情況，來選擇對應的居住方式，這不僅可以改變房價上漲的預期，也可以分流房地產的過度炒作。

現在一線城市房地產出現了「量跌價平」的局面，而二三線城市則出現微跌的狀態，這說明了全國房地產正在快速退燒，投機炒作正在全面退出。而政府的調控房地產政策也從過去的「打擊投機」逐步轉向通過長效機制來解決民眾住房問題。當民眾的住房可通過多種方式解決，房地產投機時代就已劃上句號。

平說財經 (微信ID: BZZCAIJING) 原創時評。

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