整合印力普洛斯悅榕 萬科城市配套服務生態系統初成

本報記者 張曉玲 實 習 生 黃昱 深圳、廣州報道

在新任董事會主席郁亮的帶領下，萬科的業務轉型和創新動作頻頻。

繼7月份領銜收購普洛斯之後，8月10日，萬科又與知名酒店品牌悅榕集團合作，搭建資產管理平台，以深化其正在進行中的度假養老業務。

與其他創新業務一樣，萬科對於度假養老業務的野心也是要做到行業老大的級別。基於城市、社區和居家養老需求，萬科和悅榕集團將共同構建度假、養生養老業務生態體系，最終目標是成為具備社會責任與影響力的行業典範。

從世界最大的住宅開發商轉型為城市配套服務商，萬科的新生態系統正在不斷完善。商業有印力平台，物流收購了普洛斯，度假養老有悅榕品牌，租住領域有泊寓，教育創立了梅沙書院，再加上住宅的vanke品牌、冰雪俱樂部等，提供全生命周期的城市配套服務。

布局度假養生養老

8月10日，悅榕控股有限公司（以下簡稱「悅榕集團」）宣布，在新加坡設立合資平台悅榕資產（）有限公司（以下簡稱「悅榕資產」），由悅榕集團和萬科以50∶50比例合資持有，以整合其在的悅榕集團旗下品牌酒店和資產的所有權。悅榕集團與萬科已簽署最終協議並完成交割。

悅榕資產繼而分別投資並持有悅榕在新加坡註冊成立的運營公司悅榕酒店管理（）有限公司（以下簡稱「悅榕管理」）和悅榕服務（）有限公司（以下簡稱「悅榕服務」）40%的股權。

基於約定的估值方法，萬科將通過認購新股的方式，向悅榕資產注入總額約7200萬新幣（受限於根據認購協議進行的交割后調整）以認購悅榕資產50%的新股，並向悅榕管理和悅榕服務進一步注入總額約1800萬新幣以間接取得在該兩家公司中的股權。

交易完成後，悅榕資產將成為一家有形凈資產約1億新幣的公司，並計劃以悅榕集團旗下品牌在地區通過收購或開發酒店和度假村，發展為一家大型公司。

悅榕集團還將以總計約2400萬新幣的價格向萬科發行悅榕集團約4.99%新股，萬科同時享有要求認購新股的期權，以使其可以共計獲得悅榕集團10%的股份。

今年初，悅榕集團與萬科已商定成立全新合資平台悅榕（Banyan Tree China），新平台初始資本預計不超過20億元人民幣。同時悅榕也將作為雙方共同的發展與管理平台，在酒店、養老、養生領域拓展全新業務。

悅榕集團表示，隨著經濟日漸成熟，境內游與境外游市場都呈現蓬勃增長態勢，許多地產開發企業都將目光投向酒店及旅遊行業；此外，隨著人口的老齡化及全社會對健康養生需求的重視，適用於活躍者的養生養老社區也正受到極大關注。悅榕集團和萬科攜手合作，能使上述業務在及世界其它地區獲得更大發展。

萬科方面認為，雙方合作將產生協同效應。萬科超過900萬的房主將是悅榕集團很大的目標客群，很多城市綜合開發項目也能夠承載悅槤或悅苑的擴張；此外，萬科在養老養生社區領域也可以與悅榕集團的經驗相結合。

21世紀經濟報道記者注意到，由於金額未達相關信息披露要求，萬科並未對上述收購與合作進行公告；僅悅榕集團在新加坡發布了相關公告。

接近萬科的人士認為，從業務從面來看，度假養老的需求是人生中不可或缺的部分，與悅榕集團的合作，可視為萬科在城市配套服務商中對人、對客戶服務的一項重要安排；之後還要看悅榕品牌與萬科既有的養老、度假相關業務如何協作。

萬科式生態系統

作為行業老大和最早開始轉型的地產商，萬科的一舉一動都會引發巨大關注；而對於轉型的思考與實踐，萬科一直走在行業前列。

2014年，萬科高級副總裁譚華傑曾對21世紀經濟報道記者表示，基於客戶需求和資產管理，萬科轉型的大方向是，由提供單一住宅產品，轉向提供基於生活幸福感的全系列服務；由單一即售型不動產開發，轉向多種資產管理與價值提升。

進入2017年，萬科董事會主席郁亮進一步闡釋，萬科要堅持兩條業務主線：一是適應城市發展變化的需求，從單一住宅開發商轉為城市配套服務商，城市需要什麼就做什麼，比如商業、物流、產業辦公等；二是適應客戶不斷變化的需求，拓展養老、度假和教育等業務。

在這樣的思路下，萬科各大區域公司不斷進行自主創新，再經過集團的資本化安排，目前已經初步建立了萬科獨有的城市配套服務商生態系統。

萬科內部人士介紹，走出住宅開發的舒適區，萬科首先在商業、物流、租賃、產業園等領域發展，隨後又拓展了教育、醫療、度假、養老等服務。

今年初，萬科通過聯合收購平台將印力商業納入麾下，又成立兩隻基金將旗下商業項目打包給印力統一管理，從而將萬科印力變為排名前列的商業運營商；7月份，萬科領銜私有化普洛斯，從而成為國內物流地產領域的老大；此次收購悅榕資產，同樣是嫁接式、資本運作的思路。

與商業、物流資本運作不同，萬科在租賃領域的布局可說是從0到1慢慢開始做起。從廣州萬匯樓開始，萬科10多年前便試水租賃，2014年左右推出萬科驛等，直到去年確定為泊寓的長租公寓品牌，目前在集中式管理公寓領域基本上做到了第一。

萬科養老業務也是從0開始做起，截至目前還未形成成熟的商業模式。在萬科內部，杭州公司早在2009年從良渚隨園嘉樹養老項目起步，進行了7年的探索；上海、北京、廣州公司也有不同的養老項目在進行試驗。

萬科在教育領域則已與深圳中學合作創辦梅沙書院，並在很多城市開展社區營地、城市營地、戶外營地教育，試圖解決素質教育的痛點。

自2011年提出轉型城市配套服務商以來，通過多年的實踐和以上創新業務的發展，萬科的轉型已經有所成就。不過在郁亮看來，這還不夠。

他表示，儘管新業務在快速發展，但商業模式和盈利模式並不成熟，萬科也依然在探索；利用傳統業務還在上升的窗口期，萬科將加快布局新業務，希望在未來的轉型中可以繼續引領行業。