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萬達在賣房,我們又該買什麼?

萬達在賣房,我們又該買什麼?

蘇東坡有句詩,「春江水暖鴨先知」,說的是越是貼近某一件事物的,越能了解事實的真相。最近大佬們的集中賣房,可以給我們一些啟示。

7月11日,萬達和融創發布聯合公告,萬達將十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創,當然也包括這家酒店,同時,融創房地產集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。此次收購總代價為631.7億元。

7月5日,SOHO透露了要整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的消息,預計成交價在100億以上。李嘉誠最近也透露, 2017年依然會出售價值數百億物業……

他們為什麼要賣房?要麼,他們短視,沒有炒房群眾聰明,看不到房價還要繼續上漲的大趨勢;要麼,他們更早的有了危機意識。

他們在擔心什麼?

在我們的常識里,包括各種專家反覆給我們灌輸的理論,土地價格與M2正相關,因為增發的M2,推動了房地產價格的上漲。

從日本的經驗來講,如果我們在1987年之前觀察土地價格與M2供應量,我們會得出一個規律,土地價格與M2是正相關的,但是事實上呢?圖一為1983-2014日本三大城市平均土地價格,圖二為日本60年代以來M2 增長情況。

也許你會對上述事實提出質疑,比如說「這次不一樣」,比如說,「房價主要與M2 的同比增量正相關,要看增量而不要看總量」。那麼按照房價與M2增量正相關的邏輯,近期,人民銀行公布的貨幣數據顯示,今年5月末,廣義貨幣(M2)同比僅增長9.6%,為有統計以來首次出現個位數增長,根據歷史經驗來看,房價拐點已經初現端倪。

圖三:M2同比增長與一線城市房價當月同比增長

根據圖一圖二,我們知道房價與M2總量並不存在必然的正相關關係。根據圖三,M2增量與房價有正相關關係,而5月末M2首次初現個位數增長。綜合這三幅圖的信息,我們找不到通過M2來支撐房價繼續上漲的邏輯。

「京滬永遠漲」這個命題是真還是假?大佬們用實際行動做出了選擇,究竟結果如何,讓我們拭目以待。

除了房子,還能投資什麼?

憂心房價的,不僅僅是這些選擇賣出房產的大佬們。同投資房產的朋友聊天,幾乎每個人都意識到了房價回調會帶來的風險,而討論最多的則是,除了投資房產,還能投資什麼?

除了固收類產品外,很多人還是想追求點刺激的。

可是,股票波動大,一不留神就被割韭菜;自己買基金往往不賺錢。費心費力做投資,最後虧損了怎麼辦?不投資房產,到底該投資什麼?似乎又繞回到了房產投資上,因為其它的投資都有各自的風險。

俗話說,你的收入可以跑不過劉翔,但要跑得過CPI;但在其它各類資產的投資選擇越來越難的情況之下,這句話變成了「你的收入不但要跑過CPI,還要跑得過房價~」

過去10年,房子的收益率,不計算槓桿的情況下,大約是22%左右;緊接著的是公募基金,包括了低收益的貨幣基金和債券基金在內,過去11年,簡單平均收益率19.2%,這裡面包含了貨幣基金、債券基金等等低收益基金的全平均。如果僅僅投資股票基金,那麼收益率也能夠趕得上房子。

圖四:過去11年,基金平均收益率19.2%

如果說過去這十幾年最值得投資的資產是房子,幾乎所有人都會贊同。但要說是基金,估計會被很多人罵成神經病。但數據不作假,事實是基金確實不錯。這個落差從何而來呢?

核心的問題是,如果過去十幾年買了房子,基本都能持有地住,所以,買房子的人實打實地掙到了錢(即便是紙上富貴)。而買基金的人,卻是大面積虧損的。為什麼虧損?因為買基金的人壓根兒就拿不住這麼些年。公募基金投資者的平均投資期限只有三個月,而且大多數都是在牛市頂部進入而在底部退出的。這意味著,他們其實只付了學費,卻沒有拿到任何回報。

問題關鍵:為什麼買房子的人能拿得住,賺的到錢,而買基金的人卻拿不住、賺不到錢呢?

為什麼買房賺錢買基金不賺錢?

房價幾乎一直在漲,而基金卻有漲有跌。

買房子的人為什麼拿得住?因為房價的連續上漲給了投資者信心,這種信心幫助投資者,不至於在短期的價格小幅下跌或上漲停滯中離場。

其次,房子的不動產屬性決定了,市場觀望期或下跌期,想賣也賣不掉。這個叫流動性差。在過去這些年總體的上漲環境下,這種低流動性事實上是幫助投資者留住了資產,貌似是個好事情。不過,假如市場轉換,進入下跌周期,這種低流動性特性就會變成災難。

買基金的人為什麼拿不住?一是基金的波動讓投資者心理不安,在市場好的情形之下,收益率能達到200%,在市場不好的情況下,收益率為-40%;二是,基金的流動性實在太好了,想買或想賣,只需要點個指頭就完成了。這種便利,倒反而起了壞作用。

圖五:基民是如何把錢虧掉的

數據來源:基金業協會

所以風險是什麼?風險不是賠錢,而是這種波動會擊潰投資者的信心,導致他離場從而失去了掙錢的機會。這才是風險的本質。而風險控制,就是要把這個波動控制在確定的水平上,控制在投資者的心理底線之上,讓他不至於離場。我們一直說風險控制也是生產力。在房子與基金對比的這個案例中,這種價值體現地極為鮮明。

那麼問題來了,怎麼買基金才能賺到錢?

投資理財要成功有兩個關鍵性的要素,一是了解自己的風險底線,第二是讓自己的投資準確地在這個底線之上運行。基金投資也不例外。

坦白地說,兩者都不容易。想要了解自己的風險底線本身就不易,而這個底線事實上也在不斷地變動過程中;讓投資在底線之上運行就更難,底線在變,市場在變,在兩個變數之上尋找解決方案,無異於頭頂著足球走鋼絲。所以,這兩點,都得有專業工具來解決。

圖六:理財魔方了解用戶風險底線並加以動態管理

數據來源:理財魔方APP風險10大類資產配置

理財魔方幫助了解了風險底線,那麼能否有效控制回撤,保證在用戶風險底線之上運行呢?下表為理財魔方上半年收益與最大回撤情況。

可以看到,在市場波動劇烈的上半年,理財魔方所有組合收益均為正,並且,所有組合最大回撤,均小於上證指數、中證500以及創業板指數。真正做到了穩健收益,保證投資運行在用戶風險底線之上。

為什麼?

理財魔方調倉精準,

5次調倉精準,且全部公開

下表為理財魔方今年上半年前五次調倉情況

未來,房子收益率不會有過去那麼高,不可能有過去10年那麼大的漲幅,否則未來10年,就會出現單單北京某個區的房產價格買下美國的情況。伴隨著M2增量的不斷收縮,金融去槓桿的進一步推進,房子的價格逐漸會回歸到正常的市場收益率。

正常市場房子收益率是多少呢?美國過去20年居住房產,年平均收益率的中位數是0.44%。

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